Офис для хипстера
Материалы выпуска
РИФ-2019: во что Петербург и Ленобласть готовы вкладывать деньги Решения Офис для хипстера Рынок «Время клиентов – ресурс, который мы высоко ценим» Инструменты Морская кадриль Рынок "Диджитализация привлекает в банк все больше клиентов" Компетенция В Петербурге вручили награды лидерам рынка недвижимости Рынок «Мы способны повлиять на профессиональную судьбу художников» Компетенция «Грузите документы КАМАЗами»: как проверяют российский бизнес Рынок Идем на рекорд: Петербург готовится принять исторические матчи Решения
Рынок Санкт-Петербург и область,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска

Офис для хипстера

Популярность коворкингов в Петербурге стремительно растет. Однако далеко не все эксперты видят большие перспективы за этим форматом офисной недвижимости.
Фото: pixabay.com

На петербургском рынке офисной недвижимости происходят значительные изменения. Число коворкингов в городе только за прошлый год выросло на 40%, сообщили аналитики ГК «БестЪ» на деловом завтраке BestBreakfast. Столь динамичный рост связан с растущей популярностью в столичных регионах такого явления как офисшеринг (сдача в аренду офисного пространства на определенный срок фрилансерам, стартапам или небольшим компаниям). Впрочем, не все эксперты согласны с тем, что «офисы на час» ждет успешное будущее.

Общий офис

По оценкам Российской ассоциации электронный коммуникаций (РАЭК), в 2018 году объем экономики совместного потребления (sharing economy — экономическая модель, основанная на коллективном использовании товаров и услуг, бартере и аренде вместо владения) в России составил 511 млрд руб., что на 30% больше показателей предыдущего года. Из них 5,7 млрд руб. заработано на аренде рабочих мест в коворкингах (в 2017 году — 4,3 млрд руб.).

Офисшеринг является относительно новым форматом недвижимости для России и больше всего присутствует в мегаполисах страны. По словам директора по развитию ГК «БестЪ» Елены Ширшовой, в Москве на 10 тыс. человек приходится 20 рабочих мест в коворкингах (общая площадь этого сегмента в столице — около 112 тыс. кв. м), в Петербурге — 6,2 места (почти 35 тыс. кв. м). Для сравнения: в Лондоне, где общая площадь коворкингов превышает 355 тыс. кв. м, соотношение составляет 63,4 места на 10 тыс. местных жителей.

Фото: ГК "Бестъ"

Елена Ширшова добавляет, что для Петербурга этот формат является одним из самых динамичных из-за того, что в него приходит большое количество игроков, хотя и уходит немало. Однако ротация инвесторов не оказывает негативного влияния на общее количество коворкингов. В частности, за прошлый год их число в Петербурге возросло на 40% — до 45.

Кандидат социологических наук кафедры социологии СПбГУ Дарья Васильева считает, что своим успехом новый формат обязан поколению миллениалов, ориентированному на быстрый жизненный темп и свободный рабочий график. «Такие понятия как «фриланс», «дауншифтинг» (социальное явление целенаправленного отказа от служения чужим целям, следование принципу «жизнь для себя» — ред.), а также внедрение информационных технологий спровоцировало создание нового стиля жизни», — пояснила Дарья Васильева.

Хипстеры или бизнесмены?

Основные посетители коворкингов, по подсчетам РАЭК, — фрилансеры, удаленные сотрудники и люди творческих профессий. Потенциальные инвесторы города, которые так и не решились выйти на этот рынок, опасаются, что формат гибких офисов будет привлекателен только для неплатежеспособного населения. Так, управляющий партнер Miles & Yards («Порт «Севкабель») Артем Кардаш считает, что большинство клиентов этого формата — «хипстеры, у которых нет денег», а следовательно, их не будет и у собственника бизнеса.

Исполнительный директор сети коворкингов «Практик» Владимир Дорофеев придерживается другого мнения. «90% пользователей последней открытой нами локации — смарт-офисы, в которых работают компании, а не только хипстеры», — говорит он.

С ним согласна и Елена Ширшова. «Спрос среди компаний на коворкинги в Петербурге растет из-за ежегодного сокращения свободных площадей в бизнес-центрах города», — говорит она.

Деформированные «совком»

Рассуждая о том, как будет развиваться рынок коворкингов в Петербурге, эксперты разошлись во мнениях. Соучредитель управляющей компании BS Art Development Group Александр Басалыгин уверен, что формат менее популярен в российских городах по сравнению с европейскими из-за «разной ментальности». «В нашей стране есть «родовой дефект»: в ХХ веке у наших соотечественников не было собственной недвижимости, тогда как у жителей Западе она была. И теперь деформированные «совком» россияне хотят прикоснуться к капитализму и владеть, обладать недвижимостью», — уверен Александр Басалыгин.

Управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин считает, что новые коворкинги нужны Петербургу, но их не должно быть много. «Их услугами пользуются в основном небольшие стартапы и сотрудники крупных международных компаний. Так как государство у нас делает все для того, чтобы малый бизнес закончил свое существование, стартапов больше не станет. А иностранных компаний в Петербурге в десятки раз меньше, чем в Москве — и им не надо много места. Поэтому в городе будут востребованы площади еще одного-двух качественных коворкингов», — говорит Дмитрий Золин.

Генеральный директор ГК «БестЪ» Андрей Лушников уверен, что следующий год будет для этого формата взрывным. «Петербург ждет бум коворкингов, которые продолжат быть востребованными и у стартапов, и у компаний с историей. Еще несколько лет назад люди не хотели арендовать офисы, так как иметь его в собственности было привычнее, а сейчас это в порядке вещей. Такая же перестройка восприятия произойдет и с коворкингами», — предполагает Андрей Лушников.

По оценкам аналитиков ГК «БестЪ», в будущем рынок коворкингов Петербурга ждет ряд изменений: выход международных сетевых игроков (таких как WeWork), а также их появление в торговых центрах и апарт-отелях. Также эксперты прогнозируют развитие новых форматов для определенных групп населения. К их числу можно отнести открывшийся в Петербурге коворкинг для женщин в декрете «Офис мам», в котором кроме рабочего места предоставляются услуги няни.

Направления нового рынка

Помимо коворкингов, интерес инвесторов Петербурга усилился еще к двум сегментам недвижимости — частные пансионаты для пожилых людей и апартаменты. По словам исполнительного директор НП «Объединение компаний индустрии услуг старшему поколению» Вадима Бараусова, в 2018 году выручка частных пансионатов для пожилых в Петербурге и Ленобласти превысила 2 млрд руб. против 1,2 млрд руб. в 2016 году. За последние два года число мест в пансионатах возросло на 28% (более 4 тыс. в 127 объектах). Число операторов рынка с 2016 года выросло с 64 до 73. Ежегодно, добавляет Вадим Бараусов, номерной фонд пансионатов будет прирастать на 10%.

Фото: ГК "Бестъ"

Что касается апартаментов, то в 2018 году объем номерного фонда в превысил 3,6 тыс. юнитов. В текущем году, говорит Елена Ширшова, к вводу запланировано еще 4,5 тыс. номеров. И если государство не ужесточит порядок строительства апарт-отелей, к 2021 году общий номерной фонд в Петербурге превысит 13,3 тыс. юнитов. Такие высокие темпы строительства, по мнению экспертов ГК «БестЪ» могут привести к усилению конкуренции между апарт-отелями и трех- и четырехзвездочными гостиницами.

Фото: ГК "Бестъ"

Еще одна перспектива апарт-отелей — снижение ожидаемой доходности. Игроки рынка надеются, что инвесторы станут честнее к покупателям и не будут обещать очень высокие проценты. «Мы должны оправдать доверие инвесторов и выполнять обещанную доходность», — объяснила операционный директор «Плаза Лотус Груп» Ольга Смирнова. Руководитель проекта Salut! Сергей Ногай добавил, что реальные показатели доходности варьируются от 8 до 10%.

Справка

BestBreakfast — деловой завтрак для владельцев ресторанов и сетей общественного питания, а также собственников коммерческих помещений и инвесторов, заинтересованных в новых партнерах, идеях и концепциях на этом рынке. Организаторы: ГК «БестЪ, «Дювернуа Лигал», постоянный партнер «СтройЭксперт», Arendator.ru, генеральный партнер по инновациям Агентство «ИКИГАЙ», партнеры DESIGNIC студия, Alcopa Project и компания «Ладный Дом», официальный деловой партнер — «РБК Санкт-Петербург».