В преддверии введения новой схемы финансирования строительства жилья, спрос на квадратные метры держится на очень высоком уровне, утверждает председатель совета директоров «Полис Групп» Дмитрий Смирнов. По его словам, в 2018 году продажи выросли на 30%; высокий спрос сохранится и в следующем году. В интервью РБК+ Дмитрий Смирнов рассказал о подготовке к замещению денег дольщиков, выходе на рынок апартаментов, «ренессансе» инвестиционных покупок квартир и изменившихся требованиях покупателей жилья.
— Подводя итоги уходящего года, какие ключевые события для рынка в целом и для компании в частности вы бы выделили?
— Если говорить про рынок в целом, здесь ключевое событие очевидно — это изменение законодательства, регулирующего сферу жилищного строительства. Поначалу сама инициатива по уходу от денег дольщиков повергла нас в шок. А после того, как удалось изучить подробности, шок еще больше усилился. Весь год рынок находится в состоянии серьезнейшей встряски, и будет находиться в этом состоянии в следующем году тоже.
Удивительное дело: когда я три недели назад (в конце ноября — прим. Ред.) общался с тремя крупнейшими банками, которые работают на рынке строящегося жилья, все они дружно сказали, что абсолютно не готовы к переходу на работу с девелоперами по новой схеме — с эскроу-счетами. Впрочем, надеюсь, что в ближайшее время «банки-передовики» все же скажут что-то определенное.
Если говорить об итогах года для компании, то первое, о чем хотелось бы упомянуть — выход в новую для нас локацию. Это Московский район, который, наряду с Приморским, пользуется повышенным спросом среди покупателей жилья.
Мы давно хотели попробовать себя в этой локации, и вот наконец реализовали свое желание — запустили крупный проект «Полис на Московской» в шаговой доступности от метро «Московская».
Второе важное событие — выход в абсолютно новый для нас сегмент недвижимости: апартаменты. В той же локации мы приступили к возведению апарт-отеля «М97». Это пробный шар, так как рынок апартаментов до сих пор не очень понятен для нас. Начали с небольшого клубного проекта, который, к слову, неплохо продается. Планируемая доходность вложений в наши апартаменты находится на уровне 15-16% годовых.
— Как девелоперы подстраивалась под новые правила работы в связи с изменениями в законодательстве?
— Всю первую половину года происходила массовая скупка земельных участков и подготовка получения разрешений на строительство. Цель — успеть до дедлайна 1 июля 2018 года. При этом рассматривались даже такие проекты, которые в нормальной ситуации ни один девелопер не стал бы рассматривать. Но в условиях ажиотажа не только рассматривали, но и покупали. Мы от подобных действий воздержались.
В начале осени появились, так называемые, спецсчета, на которые девелоперов обязали зачислять средства дольщиков. Наши финансисты полностью отработали все, что связано с этим нововведением, по всем нашим проектам — и по старым, и по новым.
— Насколько введение спецсчетов затруднило работу?
— Если честно, наши продавцы и строители особой разницы не почувствовали. Причина простая: хорошо отработала финансовая служба. Я так понимаю, это стоило многих седых волос, но они молодцы — справились. Во всяком случае, ни одного сбоя не было. Деньги дольщиков теперь поступают на счецсчета, с них же расходуются, вся необходимая отчетность сдается вовремя. Ни у банков, ведущих спецсчета, ни у контролирующих органов никаких вопросов к нам нет. Надеюсь, так будет и дальше.
Сейчас, повторюсь, мы находимся в ожидании того, как и когда банки и государство определятся по работе с эскроу-счетами. До сих пор нет никакой ясности, в первую очередь, по ставкам.
Мы сейчас рассматриваем ряд потенциальных проектов и, если их старт выходит за 1 июля 2019 года, непонятно как считать экономику. Сначала речь шла о получении финансирования по полноценной рыночной ставке в 11%, затем возникла некая ставка в 5,5-6%, затем — некие 3%. На данный момент мы так и не понимаем, под какой процент будем получать деньги, которые покупатель разместит на эскроу-счет. Если это 3% — один разговор, если 6% — совсем другой.
В ноябре у властей возникла новая идея. Сейчас взнос в Фонд защиты прав дольщиков составляет 1,2%, но предполагается увеличить его до 6%. Это убивает экономику половины проектов. И снова непонятно: мы должны и 6% в компенсационный фонд заплатить, и 6% за эскроу-счета? Если так, то стройка просто встанет. Я даже не говорю про такие общеэкономические факторы как повышение НДС до 20% и рост тарифов.
— Логика властей, скорее всего, состоит в том, чтобы условия по проектам, запущенным по новой схеме финансирования, не были хуже условий по «старым» проектам. Если это так, то отчисления в компенсационный фонд не должны касаться работы с эскроу-счетами. Удалось ли получить подтверждение этой логики?
— Официальных разъяснений нет. Неофициальные разговоры подтверждают, что работа с экскроу-счетами отменяет необходимость перечислять средства в Фонд защиты прав дольщиков. Впрочем, я надеюсь, что повышения взносов до 6% вообще не произойдет.
— Как в таком случае будут конкурировать проекты, запущенные по старым и по новым правилам?
— Получится, что все новые проекты, которые не удастся запустить до 1 июля 2019 года, будут гораздо дороже. В этом смысле «старые» проекты имеют некоторые преимущества. Однако в рыночной экономике подобный диспаритет будет относительно быстро нивелирован: то, что было дешевле, рано или поздно подтянется до уровня цен более дорогого продукта.
— Как вы охарактеризуете динамику спроса на рынке строящегося жилья?
— Спрос в этом году очень сильно вырос. Тут, вероятно, сошлись несколько факторов. Первый — шумиха в прессе. Люди стали бояться прогнозируемого в связи с отменой «долевки» роста цен, плюс наложилась нестабильная экономическая ситуация, а также колебания валютного курса.
Еще один фактор — ипотечное кредитование. По нашим проектам около 60% покупок совершается с помощью кредитных средств. До середины года ставки падали — по некоторым акциям они доходили до 6,5% годовых — и это само по себе обеспечило существенный прирост покупательской активности. А как только появилась информация о повышении ключевой ставки, спрос еще больше скакнул вверх, потому что люди решили успеть получить ипотеку до изменения банками условий кредитования.
По нашим оценкам, рост спроса составил около 30% по сравнению с предыдущим годом. Соответственно, выросли и цены. Наша оценка по итогам 2018 года — 8-9%.
— Эксперты рынка фиксируют переток покупателей и застройщиков из проектов в Ленобласти в городскую черту. Сохраняется ли еще потенциал спроса в областных проектах? Каково их будущее?
— Действительно, есть такая тенденция. Мы и сами ее иллюстрируем. Если раньше основные наши локации были Кудрово и Мурино, то в прошлом году мы вошли в два больших городских проекта. В этом году снова купили проект в городе.
Какова причина? При сравнительно одинаковой себестоимости строительства, конечная цена жилья в городе существенно выше, чем в области. Для застройщика это, конечно, более привлекательно. Но я абсолютно не ставлю крест на строительстве в Ленинградской области. Там есть свою плюсы, например, замечательная программа выкупа социальных объектов за счет бюджета. Пока она работает, хотя представители областного правительства постоянно пугают ее прекращением.
У разных покупателей разные возможности. В Ленобласти при сопоставимом качестве строительства стоимость покупки несколько ниже, чем в городе. В этой связи спрос на областные проекты сохранится, мы верим в их востребованность. В ближайшее время выведем в продажу большой новый проект в Мурино — на 90 тыс. квадратных метров жилья.
— Вы упомянули об эксперименте по выходу в сегмент апартаментов. Когда сможете оценить его результаты и принять решение о старте новых проектов?
— Не скрою, изначально мы рассматривали гораздо более крупные проекты апартаментов. Но именно их размеры в итоге нас и смутили. Потому что апартаменты — это определенная специфика, особый круг покупателей, с которыми нужно работать совершенно по-иному. Апартаменты — это обслуживание (а значит обязательное наличие управляющей компании), меблировка, предметы обихода.
Мы с подобным раньше не сталкивались, поэтому достаточно долго искали партнеров, которые разбираются в управлении апарт-отелями. Если нам понравится результат эксперимента, будем рассматривать более масштабные проекты в новом сегменте. Пока нам нравится, потому что проект камерный, хороший.
Одновременно мы следим за заявлениями городских властей по поводу апарт-отелей. Они несколько настораживают и, честно говоря, не добавляют привлекательности этому сегменту.
— Озвученная вами доходность апартаментов в 15-16% годовых кажется высокой. Насколько вы уверены в цифрах?
— Мы достаточно уверены в цифрах. Понятен тип туристов, на которых рассчитан продукт, понятен средний чек, уровень заполняемости. Главное — локация: востребованное место с точки зрения доступности основных достопримечательностей. От более крупных проектов с менее привлекательной локацией мы оказались.
— Какой спрос вы прогнозируете на следующий год? Есть точка зрения, что все основные покупательские триггеры сработали в этом году и спрос неминуемо упадет. У вас нет такого ощущения?
— На следующий год — нет.
— Почему?
— Мы провели анализ и выявили, что очень серьезно вырос процент инвесторов.
— Разве? Большинство ваших коллег придерживаются противоположного мнения: инвесторы практически ушли с рынка.
— Честно говоря, мы тоже про инвесторов почти забыли в последние 2-3 года. Если раньше таких покупателей было около 20%, то в последнее время 3-4%, максимум 5%. В этом году, благодаря всем тем вещам о которых я говорил раньше — и валютные скачки, и колебания в экономике — люди вытащили заначки и пошли покупать. По итогам 2018 года мы оцениваем долю инвесторов на уровне 10%. И я полагаю, что в ближайшее время их интерес не иссякнет.
Отсюда кстати и рост интереса к апарт-отелям. Мы достаточно серьезно изучали эту историю, общались с людьми… Скупают оптом! К одному из наших партнеров, с которым мы обсуждаем проект, пришел человек и купил четыре этажа по 110 млн рублей каждый. Появились деньги, которые лежали в банках, в валюте или других активах; они перетекли на наш рынок строительства.
— Меняются ли требования покупателей к жилищным проектам?
— За последние годы в требованиях покупателей произошел очень резкий скачок. В том виде, в котором сдавались дома 5 лет назад или даже 3 года тому назад, сейчас сдать практически невозможно. Люди стали очень грамотными: и к качеству отделки, и к качеству стройки у них самые серьезные требования. Кроме того, есть определенные ужесточения со стороны государственных органов приемки, и, наверное, это правильно. Потому что еще несколько лет назад сдавались дома без благоустройства и с частично подключенными сетями. Сейчас это попросту невозможно.
— Как меняется средний метраж покупаемых квартир? Верно ли, что эта цифра продолжает снижаться?
— Не совсем так. В наших областных проектах квартиры покупает в основном молодежь, для которой это первое отдельное жилье. Таким образом, в области до сих пор востребовано малогабаритное жилье. Но покупатели начинают отходить от студий, хотят хотя бы однокомнатную квартиру, чтобы не всегда находиться в одном помещении. Сейчас с падением ставки по ипотеке общий метраж возрастает. Если раньше было 28 метров в среднем, сейчас уже — 36. В городских проектах этот показатель еще выше.
— Если подводить итог. Будете ли с учетом всех имеющихся вводных запускать новые проекты в следующем году?
— Один проект мы однозначно запустим, находимся в итоговой стадии переговоров. Он не очень большой, поэтому при любой ситуации сможем его завершить даже из собственных средств.
По большим проектам также находимся в серьезных переговорах. Жизнь-то продолжается. Чем плохо или, наоборот, хорошо жить и делать бизнес в России, так это тем, что мы способны приспособиться практически к любым условиям.
