Уплотнение в поисках нового бенефициара
Материалы выпуска
За рамками привычных форматов Рынок Еще не началось, а цены выросли Рынок «Текущая стоимость квадратного метра многих не устраивает» Экспертиза Подводные камни Рынок Уплотнение в поисках нового бенефициара Решения
Решения Санкт-Петербург и область,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
Уплотнение в поисках нового бенефициара
Эксперты рассказали, в каких случаях уплотнительная застройка становится адекватной градостроительной политикой.
Фото: MLA+

Мы привыкли, что экстенсивный рост крупнейших городов, застройка все новых и новых отвоеванных у природы рубежей — это нормальный и безальтернативный способ градостроительного развития. За последние сто лет доля городского населения в России увеличилась с 15 до 81%, при этом общая численность населения страны почти удвоилась. Неудивительно, что в послевоенный период города Советского Союза обросли широкими «панельными» поясами.

Расползанию – нет!

Несмотря на изменившуюся в последние десятилетия демографическую ситуацию, города продолжают активно расти «вширь». И, судя по всему, этот рост в ближайшем будущем будет только ускоряться: в рамках майских указов президента была поставлена цель к 2024 году увеличить темпы жилищного строительства до 120 млн кв. м в год, притом, что сегодня этот показатель не достигает и восьмидесяти.

Расползание городов нельзя назвать устойчивой моделью развития, поскольку оно чревато появлением целого ряда негативных экологических, хозяйственных и средовых эффектов: разрушаются природные экосистемы, растягиваются инфраструктурные сети и удорожается их эксплуатация, усугубляются транспортные проблемы. И самое главное — оттягиваются ресурсы, необходимые для развития и поддержания в надлежащем состоянии застроенных городских территорий. Ключевой вопрос, который стоит перед градопланировщиками, можно свести к развилке выбора: будем строить новый город или отмоем существующий?

Альтернативой экстенсивному расширению города может быть только уплотнительная застройка, хоть само это понятие и дискредитировано порядком за первые постсоветские десятилетия. Поэтому еще одна важная задача исследования — проиллюстрировать, что уплотнение способно не только замедлить расползание городов, но и решить многие внутренние проблемы территорий.

Восемь морфотипов…

Летом 2018 года компания MLA+ начала исследование, посвященное определению потенциала застроенной территории Санкт-Петербурга. В этой связи одна из главных целей исследования — понять, насколько можно уплотнять городскую ткань без риска потери ее ценных средовых качеств.

Каждый фрагмент города уникален и неповторим; невозможно использовать одни и те же приемы обращения с пространством и способы уплотнения по отношению к историческому центру, промзонам и микрорайонам хрущевок. Для того чтобы хотя бы примерно охватить все многообразие видов городской ткани, мы разработали упрощенную модель города, поделив его на подзоны — морфотипы.

Выяснилось, что при определенной степени огрубления большую часть городской застройки можно поделить на восемь основных морфотипов. Это «исторический центр» (кварталы с преобладанием дореволюционной брандмауэрной застройки), «серый пояс» (преимущественно нежилые территории исторического промышленно-селитебного пояса), «городские деревни» (частный сектор, кварталы индивидуальной или блокированной застройки), «города-сады» (малые «сталинки»; 2–4-этажная застройка городских периферийных кварталов советского доиндустриального периода 1918–1957 гг.), «парадные суперкварталы» (застройка вдоль главных проспектов советского доиндустриального периода), хрущевки (микрорайоны первого поколения массовых серий 1958–1974 гг.), «брежневки» (микрорайоны поздних поколений массовых серий 1975–1991 гг.), «постсоветская застройка» (кварталы и микрорайоны, построенные после 1991 г.)

Карта морфотипов (Фото: MLA+)

Карта, отражающая разделение города на морфотипы застройки, демонстрирует кольцевую, «луковую» структуру города, которая складывалась в результате нескольких волн расширения города.

…и восемь рецептов

Следующим шагом стала разработка тестовых проектов для характерных участков каждого из восьми морфотипов. Проекты разрабатывались на основе анализа двух основных тем: выявления ценных качеств среды, которые необходимо сохранить в процессе преобразований, и определения проблем, которые должны быть решены. Поскольку списки «достоинств» и «проблем» специфичны для каждого из типов застройки, в результате тестового проектирования мы получили восемь разных рецептов качественных преобразований городской ткани. Универсальным принципом работы с застроенными территориями был только курс на повышение функционального и ландшафтного разнообразия среды, которое достигается за счет включения новых, нехарактерных для сложившейся застройки типологических категорий жилья, а также общественных сервисов, культурных и деловых объектов.

Восемь пилотных проектов, на примере которых мы попытались оценить потенциальную емкость территорий, позволили рассчитать приблизительный ресурс для уплотнения, которым обладает все застроенное пространство Санкт-Петербурга. Экстраполировав полученные коэффициенты уплотнения на всю площадь города, было установлено, что кварталы Петербурга могут вместить в себя еще порядка 80 млн кв. м застройки, что покрывает прогнозируемые объемы строительства в городе не на одно десятилетие вперед. Это означает, что за счет интенсификации использования существующих районов город может полностью отказаться от политики расползания и при этом обеспечить существующую потребность в наращивании жилого фонда.

Коэффициенты уплотнения (Фото: MLA+)

Стигматизации – нет!

Однако дело не только в количестве. Важно при реализации этих проектов не допустить тех же ошибок, которые вызвали бурю общественного недовольства уплотнительной застройкой и привели к стигматизации самого этого метода.

Качественное уплотнение должно помочь: повысить связность городской среды за счет формирования новых улиц и зеленых связей; увеличить плотность в узлах общественного транспорта; повысить функциональное разнообразие преимущественно жилых районов; расширить линейку типологий застройки в городе, обогатить и разнообразить рынок недвижимости; создать среду человеческого масштаба; сформировать пространства для развития малого бизнеса; снизить потребность в использовании автомобиля за счет приближения сервисов/услуг/мест работы и проживания.

Преобразование районов с новой застройкой (Фото: MLA+)

Для того чтобы эти эффекты оказались достижимы на практике, необходимы значительные изменения в нормативно-правовой базе и существенные сдвижки в приоритетах градостроительной политики. Назовем важнейшие из них: формирование четких земельных отношений — сплошное межевание участков под существующей застройкой с перспективой на дальнейшее развитие; административная и налоговая поддержка малого девелопмента; развитие новых бизнес-моделей, ориентированных на вовлеченность собственников в процесс преобразований; модернизация правовой базы, определяющей принципы пожарной и санитарной безопасности; актуализация методик разработки документов стратегического планирования и градостроительных регламентов; принятие городской программы развития застроенных территорий, которая строилась бы на прозрачных и простых принципах отбора проектировщиков, учета мнения населения, поддержки инициатив собственников и назначала бы упрощенный порядок перемежевания и приватизации неэффективно используемых территорий.

Not in my back yard

Каждая из вышеперечисленных задач требует как законодательных, так и экономических инициатив. Однако совершенно очевидно, что без этих шагов мы не сможем направить ресурсы на восстановление и обновление застроенной городской ткани. А ведь все мы живем именно в этом, уже сложившемся городе.

Главное препятствие любой работе со сложившейся застройкой — противодействие населения, часто определяемое как NIMBY-поведение (аббревиатура от англ. «not in my back yard», букв. «не на моем заднем дворе»). Но если рассматривать проект уплотнения как бизнес-инициативу собственников жилых домов, а также демонстрировать, как подобные проекты способны преобразовать среду в масштабе двора и квартала, это препятствие будет преодолено. Бенефициарами процесса становятся в таком случае не только профессиональные девелоперы, но и сами жители, и это поможет приблизиться к осуществлению сверхзадачи — формированию управляемых структур вместо гигантских «человейников» и, как следствие, становлению класса ответственных собственников и арендаторов.

Автор текста — архитектор бюро MLA+