Еще не началось, а цены выросли
Материалы выпуска
За рамками привычных форматов Рынок Еще не началось, а цены выросли Рынок «Текущая стоимость квадратного метра многих не устраивает» Экспертиза Подводные камни Рынок Уплотнение в поисках нового бенефициара Решения
Рынок Санкт-Петербург и область,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
Еще не началось, а цены выросли
Вопреки ожиданиям девелоперов перемены в строительной отрасли начались стремительно. Это, как полагают участники рынка, приведет к повышению стоимости проектов и, как следствие, росту цен на жилье.
Фото: pixabay.com

«Еще долго будем работать, как работали», — говорили застройщики в первой половине 2018 года, в преддверии отмены долевого строительства. Ведь в переходный период, до 1 июля 2019 года, еще можно использовать деньги дольщиков, а запас участков с разрешениями на строительство, полученными по старым правилам, должен был продлить спокойное время еще на несколько лет. Но жизнь внесла корректировки в эти ожидания: изменения на строительном рынке стартовали сразу. Эти перемены приведут к подорожанию проектов и дальнейшему росту цен на квартиры, опасаются застройщики.

«На нас тренируются»

Согласно новой редакции 214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве…»), во время переходного периода девелоперы могут использовать старый механизм финансирования параллельно с новым — при помощи эскроу-счетов, где аккумулируются денежные средства покупателей до завершения строительства дома. При этом использовать средства дольщиков застройщики могут, открыв спецсчета в банках.

Система эскроу-счетов существует в России с 2014 года, однако первая подобная сделка была проведена весной 2018 года Сбербанком для финансирования проекта в Тюмени. Как рассказали РБК Петербург участники рынка, им неизвестны примеры использования эскроу-счетов в Петербурге и Ленинградской области.

«Сейчас идет обкатка нового механизма, — говорит гендиректор «ПСК-Недвижимость» Сергей Мохнарь. — С 1 сентября Комитет по строительству Санкт-Петербурга перевел застройщиков на спецсчета, которые предназначены для отслеживания целевого использования средств дольщиков. На нас сейчас, можно сказать, тренируются».

Не ожидали

Перевод на спецсчета оказался неожиданностью как для банков, так и для строителей, отмечает территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова. «Впрочем, сложностей никаких не возникло, все вопросы решались и решаются в рабочем порядке. Пока банки осуществляют лишь упрощенный контроль за платежами застройщиков, которые получили разрешения на строительство до 1 июля 2018 года. С тем, чтобы блокировать те из операций, что входят в перечень запрещенных на законодательном уровне», — поясняет Хоботова.

«По объектам, которые у нас сейчас находятся в стадии строительства и продаж, никаких сложностей не возникло. Все изменения были сделаны в нормативные сроки. Первый опыт взаимодействия с банками по сопровождению сделок мы оцениваем исключительно положительно», — рассказывает Надежда Калашникова, директор по развитию компании Л1.

«Законодатель предоставил достаточное количество времени для необходимой подготовки, у нас не возникло проблем с работой по новым требованиям, — соглашается директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская Жемчужина» Ася Левнева. — Взаимодействие по открытию спецсчетов было обычным, в привычном для открытия счета формате».

И тем не менее, часть застройщиков утверждает: перевод на спецсчета фактически изменил правила работы по разрешениям на строительство, полученным до 1 июля 2018 года. Напомним, в первом полугодии 2018 года петербургские девелоперы набрали рекордное число разрешений на строительство с расчетом реализовать эти проекты «как раньше».

Давление на себестоимость

«На каждое разрешение на строительство теперь существует спецсчет, это дополнительная работа для всех — застройщиков и банков, — комментирует генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест» Валерия Малышева. — Кроме того, до сих пор мы точно не знаем, как финансировать строительство социальных объектов, которые возводятся в рамках крупных проектов квартальной застройки и обеспечивают местами в детсадах жителей нескольких очередей, как уже построенных, так и находящихся в проектировании. По законодательству мы должны только часть денег дольщиков с текущей очереди переводить для строительства социального объекта. Поскольку у банков нет четкого регламента, как оплачивать объекты инженерной и социальной инфраструктуры, мы вынуждены финансировать не со спецсчетов, а с полученной прибыли по старым объектам. В будущем это приведет к проблемам с себестоимостью проекта и неразберихе», — поясняет гендиректор ГК «Ленстройтрест» Валерия Малышева.

По словам гендиректора и владельца компании «Мастер Девелопмент» Вячеслава Семененко, в целом в результате открытия спецсчетов существенно выросла прозрачность сделок с недвижимостью. «Поскольку все компании имеют кредитные линии у банков, банкиры требуют при разных финансовых схемах обеспечить 100%-ную прозрачность использования денег дольщиков. В итоге все движения денег в рамках кредитного продукта внутри банка стали прозрачны», — говорит Семененко.

«Сговор страховщиков»

Помимо спецсчетов начали действовать еще несколько новаций, потенциально опасных для маржинальности проектов, говорит гендиректор СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов.

«Наиболее серьезные изменения: увеличение отчисления в Фонд защиты прав дольщиков с 1,2% до 6% от стоимости каждого договора долевого участия, старт работы петербургского Фонда социальных обязательств застройщиков — это еще 8%, которые придется платить», — поясняет он.

Отдельной проблемой игроки рынка называют работу со страховыми компаниями. Речь идет о необходимости страхования договоров долевого участия (ДДУ). Фактически этот механизм был заменен Фондом защиты прав дольщиков, который заработал в октябре 2017 года. Застройщики, запустившие продажи после этой даты, должны вместо страховки отчислять в фонд 1,2% от стоимости квартиры до регистрации ДДУ. Но если проект был запущен в продажу раньше, девелопер по-прежнему обязан страховать каждый договор.

По данным Центробанка, перечень страховых компаний, работающих по 214-ФЗ, состоит из 12 организаций. Однако, по словам строителей, на практике из них работают единицы. «В последние годы у многих страховых компаний отозвали лицензии. В результате на рынке действуют только два-три игрока», — говорит Семененко. По словам Белоусова, на данный момент застройщиков обслуживает только одна компания, которая на правах монополиста рынка увеличила стоимость отчислений в два раза. Директор по экономике и финансам корпорации «Мегалит» Алексей Плюта в разговоре с журналистами сказал, что речь идет о страховой компании «Респект», которая подняла ставки до 1,5%. О росте стоимости страховки говорит и председатель правления ГК «Росстройинвест» Игорь Креславский, характеризуя сложившуюся ситуацию не иначе как «явный сговор».

«Все это ударит по себестоимости будущих проектов и инвестиционному климату Петербурга», — опасается Белоусов.

Неминуемый рост цен

Себестоимость строительных проектов вырастет и по другим причинам, говорят застройщики. «Строительная отрасль подвержена инфляционным процессам. Рост себестоимости также связан с ростом затрат на стройматериалы, с нагрузкой по строительству социальных объектов, с процентными ставками по банковским кредитам. В воздухе витает некое ожидание, что себестоимость еще вырастет», — рассказывает Семененко.

Помимо рыночных факторов, на себестоимость строительства повлияет конец переходного периода и тотальное применение проектного финансирования и эскроу-счетов. «Когда мы посчитали экономику проекта по новым схемам финансирования, получилось, что в случае проектного финансирования при работе по счетам эскроу компания в среднем будет платить как минимум на 4-5 тыс. руб. больше с каждого квадратного метра по сравнению со старой схемой долевого строительства. Себестоимость будет выше при текущих объявленных ставках», — поясняет Малышева.

«Исходя из рыночных отношений в сфере заимствования финансов, наш прогноз по влиянию введения банков в процесс строительства оценивается в увеличении себестоимости квадратного метра от 5% (в самом оптимистичном варианте) до 15%», — отмечает гендиректор ЗАО «БФА-Девелопмент» Людмила Коган.

«Действующая редакция закона приведет к уходу с рынка мелких строительных компаний, укрупнению больших, удорожанию проектов и ускорению сроков строительства с целью сократить расходы и сохранить ликвидность проектов. Совокупность этих факторов, помноженная на сокращение земель под строительство, повлечет сокращение предложения и рост стоимости квадратного метра», — говорит Мохнарь. По прогнозам эксперта, себестоимость жилищных проектов вырастет в среднем на 10-15%.

Начинается

Несмотря на то что игроки рынка только ожидают значительный рост себестоимости строительства, цены на первичном рынке жилья увеличиваются с начала года. Так, по данным Colliers International, за девять месяцев 2018 года базовые цены в проектах бизнес-класса увеличились на 3,4%, в элитных проектах — на 5%. Не только девелоперы ждут роста себестоимости — покупатели тоже считают, что отмена «долевки» отразится на их кошельках, и эти ожидания толкают цены вверх.

Управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерина Соболева отмечает, что рост цен за девять месяцев 2018 года составил 10%. «Рост цен фактически равен показателям 2014 года, когда скачок был связан с ростом курса валют», — добавляет Соболева. Если сейчас девелоперы получают шанс дороже продать квадратные метры, построенные еще при старом уровне затрат, то в будущем повышение себестоимости и цен приведет к отсечению заметной части спроса, что уже будет представлять проблему для рынка. В этих условиях призывы к господдержке звучат все чаще — и на федеральном, и на региональном уровне.

«В состоянии ли жилищное строительство взять на себя все эти новые нагрузки? — рассуждает Вячеслав Семененко. — Экономика жилищного строительства в последние годы была устойчива, но уже говорят, что в Ленинградской области и других регионах экономика отрицательная. Соответственно, эти процессы могут перейти и границы Петербурга. А если к этому добавить падение спроса из-за роста ипотечной ставки?»

«Надеюсь, госструктуры отчетливо понимают, что отрасль нуждается в поддержке. Если не в виде денег, то хотя бы в виде устойчивых законов. Потому что в последнее время изменений так много, что это всех пугает», — заключает девелопер.

Сергей Мохнарь, генеральный директор «ПСК-Недвижимость»:

Фото: «ПСК Недвижимость»

«Новый механизм ломает привычную систему, по которой девелоперы работали десятилетиями, отсюда и неприятие, и трудности переходного периода. Эскроу-счета еще не стали массовым явлением, но это ближайшее будущее. Первый эскроу-счет в Петербурге открыли только в сентябре, и за два месяца единицы заключили договоры с банками, но новой схеме. Сказывается отсутствие опыта у всех сторон этого процесса.

При этом рынок постоянно ищет альтернативы: ЗПИФы, облигационные займы или средства частного инвестора. Часть петербургских девелоперов находит альтернативные способы привлечения средств. Зачастую это не афишируется. «ПСК» по подобным схемам не работает. Наши финансовые ресурсы позволяют справляться самостоятельно.

Сейчас идет обкатка нового механизма: с 1 сентября Комитет по строительству Санкт-Петербурга перевел застройщиков на спецсчета, которые предназначены для отслеживания целевого использования средств дольщиков. На нас, можно сказать, тренируются. И без сотрудников банка мы теперь и шагу сделать не можем».

Людмила Коган, генеральный директор ЗАО «БФА-Девелопмент»:

Фото: ГК «БФА-Девелопмент»

«О грядущих изменениях было известно давно, поэтому бизнес-сообщество, несмотря на критику, приняло превентивные меры. Говорить о сворачивании деятельности застройщиков несвоевременно. Как отразится нововведение на рынке жилья, покажет время. Бизнес инертен, бросить проект нельзя. Кто-то мог не войти в новый проект, но закончить начатый обязан. От своих планов по строительству нового жилья мы не отказываемся; строим начатое, готовим к выводу новое.

Исходя из рыночных отношений в сфере заимствования финансов, наш прогноз по влиянию введения банков в процесс строительства оценивается в увеличении себестоимости квадратного метра от 5% (в самом оптимистичном варианте) до 15%».

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская Жемчужина»:

Фото: ЗАО "Балтийская жемчужина"

«Законодатель предоставил достаточное количество времени для необходимой подготовки, у нас не возникло проблем с работой по новым требованиям. В настоящее время наша компания занимается реализацией проекта по строительству МФК «Балтийская жемчужина», который, если говорить о жилой застройке, близится к завершению. Строящиеся объекты возводятся в рамках законодательства о долевом строительстве, но без использования механизма эскроу-счетов.

По нашему прогнозу, после полной отмены долевого строительства с 1 июля 2019 года объем предложения на рынке в первые годы будет на прежнем уровне, так как достаточно много проектов стартовало в нынешнем году, однако цены на квартиры вырастут уже в ближайшей перспективе».