Подводные камни
Материалы выпуска
За рамками привычных форматов Рынок Еще не началось, а цены выросли Рынок «Текущая стоимость квадратного метра многих не устраивает» Экспертиза Подводные камни Рынок Уплотнение в поисках нового бенефициара Решения
Рынок Санкт-Петербург и область,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
Подводные камни
Из-за растущей популярности апартаментов многие застройщики и инвесторы закрывают глаза на очевидные риски, характерные для этого формата недвижимости.
Фото: Роман Киташов/РБК Петербург

Объем продаж апартаментов в Петербурге в очередной раз бьет рекорды. Из-за стабильно растущего спроса освоить новую нишу стремится все большее число игроков рынка недвижимости. Однако, несмотря на очевидные преимущества, о которых говорится в рекламных буклетах, работа в этой нише может быть связана с некоторыми рисками – как для застройщиков и управляющих компаний, так и для будущих собственников апартаментов.

Ажиотажный спрос

На сегодняшний день апартаменты – наиболее динамично развивающийся сегмент недвижимости в Петербурге. Если еще пять лет назад потенциальным покупателям приходилось объяснять, чем апартаменты отличаются от жилья и что такое «программа доходности», то теперь этот продукт уже хорошо знаком большинству потенциальных инвесторов.

По данным Knight Frank St Petersburg, объем предложения и спроса в этом сегменте продолжает расти. Так, в конце III квартала 2018 года в продаже был 41 комплекс апартаментов суммарной площадью 641 тыс. м2. Это на 16% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и является новым рекордом для города.

Еще более показательной выглядит динамика продаж: за девять месяцев 2018 года в Петербурге было реализовано 3,2 тыс. апартаментов – на 74% больше результатов аналогичного периода прошлого года.

Другая ментальность

По мнению директора RBI PM (входит в Группу RBI) Карины Шальновой, интерес к несервисным апартаментам (которые приобретаются для постоянного проживания и являются альтернативой традиционным квартирам) связан с изменившимся отношением покупателей к приобретению недвижимости.

«Новое поколение потребителей не хочет тратить время и деньги на владение имуществом, предпочитая платить за то, чем действительно пользуется. На рынке недвижимости этот тренд отразился в активном росте сегмента апарт-отелей. Люди арендуют апартаменты, так как этот вариант дешевле и доступнее ипотеки. В данном случае человек не привязан к одному месту и ему не приходится решать вопросы с ремонтом и другими бытовыми проблемами», – сказала Карина Шальнова.

Те, кто приобретают сервисные апартаменты, продолжает Карина Шальнова, в первую очередь отдают предпочтение этому формату из-за высокой доходности, которая может достигать 13% годовых. Для сравнения, доходность инвестиций в традиционное жилье при его сдаче в долгосрочную аренду не превышает 7% в год. Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко добавляет, что именно высокая активность частных инвесторов стала одной из причин интенсивного развития рынка апартаментов в Петербурге.

Спрос на апартменты предъявляют и корпоративные покупатели. «Крупные компании, которым надо поселить своих сотрудников, выбирают апарт-отели, так как аренда апартаментов со всей инфраструктурой и сервисами на 15-30% ниже стоимости гостиничного номера. При этом корпоративные клиенты закрывают сразу несколько сегментов: это и посуточная, и среднесрочная, и долгосрочная аренда», – добавила Карина Шальнова.

По данным Colliers International, в России формат апарт-отелей появился на стыке гостиничного и жилого сегментов и получил распространение относительно недавно. Петербург – один из лидеров в этом сегменте: доля сервисных апартаментов в городе преобладает в общей структуре первичного рынка жилья (60-65%). Для сравнения, в Москве доля апартаментов, предназначенных для сдачи в аренду, не превышает 4-5% рынка, а остальные 95-96% используются для постоянного проживания. Причиной распространения несервисных апартаментов в России эксперты называют особенности градостроительной политики и дефицит участков, предназначенных для строительства жилья.

В европейских странах апартаменты строят в основном для сдачи в аренду. Весомая доля апарт-отелей в зарубежных странах находится под управлением международных гостиничных операторов.

Регулятор взял паузу

Впрочем, помимо очевидных преимуществ нового формата недвижимости, опрошенные РБК+ эксперты отметили ряд недостатков, с которыми могут столкнуться как застройщики, так и управляющие компании и собственники апартаментов.

Управляющий партнер Zenith PM Илья Андреев считает, что наиболее защищенным в этом смысле является девелопер и для него главный риск – снижение платежеспособного спроса. Генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев добавляет, что на бизнес застройщика могут оказать негативное влияние законодательные инициативы, направленные на запрет либо ограничение строительства апартаментов.

Однако пока довольно сложно прогнозировать, когда эти инициативы получат практическое воплощение. В октябре этого года Минстрой РФ отозвал из Госдумы законопроект о статусе апартаментов в связи с отсутствием единой позиции заинтересованных лиц. Чиновники и депутаты пообещали вернуться к обсуждению законопроекта, но конкретных сроков не назвали.

Кроме того, по мнению Андрея Кошкина, в будущем петербургские застройщики апарт-отелей могут столкнуться с затавариванием рынка. В данном случае, продолжает эксперт, многое будет зависеть от локации, концепции объекта и ценовой политики застройщика. «В целом емкость петербургского рынка сегодня достаточно велика, и пока о его перенасыщении я бы не говорил. Но в любом случае успешность того или иного апарт-актива будет зависеть от того, насколько профессиональна его реализация. По нашим оценкам, апартаменты buy-to-let будут пользоваться более высоким спросом, нежели let-to-live. Соответственно, и требования к объектам будут предъявляться специфические – наличие в апартаментах полной отделки и меблировки, доступность сервисных услуг, позволяющих эффективно и прибыльно сдавать объект в аренду», – сказал Андрей Кошкин.

Остаться без дохода

На успешность сделки по приобретению апартаментов собственниками могут негативно повлиять сразу две стороны – девелопер и управляющая компания. Андрей Кошкин объясняет, что главным риском для покупателя апартаментов любого формата может стать то, что объект так и не будет достроен. «Если расположение и качественные характеристики апарт-проекта можно оценить заранее, то вероятность удачного завершения проекта спрогнозировать получится не всегда. В случае с обслуживаемыми апартаментами можно использовать финансовую и юридическую проверку третьей стороны – управляющей компании, – рекомендует Андрей Кошкин. – Принимая решение о сотрудничестве (а это часто происходит на раннем этапе реализации проекта), УК оценивает благонадежность партнера».

Еще одним неприятным сюрпризом для частных инвесторов может стать более низкий уровень доходности, чем изначально обещал застройщик. По мнению генерального директора «Master Девелопмент» Вячеслава Семененко, некоторые компании осознанно ради высоких продаж завышают доходность. В случае если застройщик обещает доходность выше 13% годовых – это повод усомниться в его добросовестности.

В целом, по словам Ильи Андреева, прибыль инвестора формируется за счет разницы между доходами и расходами на содержание апартамента. Оба показателя зависят от таких факторов, как концепция апарт-комплекса, конструктивные особенности здания, качество строительства и работа управляющей компании.

Снизить доходность апартаментов могут и несогласованные действия многочисленных собственников объекта, считает Андрей Косарев. Отсутствие контроля со стороны управляющей компании в итоге может привести к падению ликвидности объекта.

Остаться без обещанных доходов собственник может и из-за недобросовестных действий управляющих компаний. Андрей Кошкин сообщил, что на рынке апартаментов Петербурга имели место случаи, когда аффилированные с застройщиком УК в первую очередь сдавали апартаменты, находящиеся на балансе застройщика, в то время как номера остальных собственников простаивали.

Сложности управления

Рисков для управляющей компании, по мнению Ильи Андреева, существует несколько. Во-первых, у нее могут возникнуть сложности во взаимоотношениях с заказчиком, то есть с девелопером. От того, насколько качественный продукт он создаст и уложится ли в заявленные сроки строительства, напрямую будет зависеть будущий успех работы апарт-отеля.

Во-вторых, УК может недополучить желаемый объем прибыли от присутствия на объекте из-за того, что договор с ней заключит лишь небольшое количество собственников, а принудить их к заключению договора она не вправе.

И, наконец, в-третьих, в новом апарт-отеле может возникнуть проблема недозагрузки площадей. Как правило, профессиональные УК решают эту проблему, размещая объявления на площадках бронирования и активного сотрудничества с туроператорами и корпоративными клиентами.

Благородное дело

Как отмечают эксперты, пока рынок апартаментов находится на этапе становления. Существующие риски не снижают спрос на этот формат со стороны девелоперов, управляющих компаний и инвесторов.

Более того, по прогнозам Knight Frank St Petersburg, объем предложения в данном сегменте недвижимости продолжит расти. По оценкам экспертов, до конца 2018 года в Северной столице должны завершиться семь новых проектов суммарной площадью 116 тыс. м2. В течение ближайших двух лет объем рынка может увеличиться на еще 46% от нынешних показателей – до 940 тыс. м2 апартаментов (с учетом проектов, еще не выведенных в продажу, но с полным комплектом разрешительных документов).

Вячеслав Семененко считает, что в ближайшем будущем, оценив особенности и сложности управления апарт-отелями, петербургские девелоперы станут более внимательно относиться к выбору управляющих компаний, которые выступают в роли гостиничных операторов, и перестанут рассчитывать только на свои силы.

В целом, по мнению Светланы Московченко, существенное влияние на поведение девелоперов и покупателей окажет формирование четкой законодательной позиции по развитию рынка апартаментов, потому как сейчас ее отсутствие тормозит и усложняет взаимодействие всех участников процесса.

Андрей Кошкин, председатель совета директоров группы ЯРД:

Фото: Группа "Ярд"

«Для покупателя несервисных апартаментов самым важным преимуществом является, конечно, цена. По-прежнему многочисленной остается аудитория, для которой низкая стоимость квартиры является критерием более важным, чем возможность в этой квартире прописаться. Этот формат активов можно рассматривать как первое самостоятельное жилье подросших детей, временное жилье для молодых семей, которые пока еще не заработали на полноценное комфортное жилье, первая квартира для только что переехавших в город и т.д. Спрос на подобные апартаменты сегодня высок, а учитывая, что конкуренция среди застройщиков активно растет, сегодня мы наблюдаем улучшение качества проектов, интеграцию в них современных технологий. Таким образом, принципиальная разница между апартаментами и жильем постепенно нивелируется».