Падение на повороте
Материалы выпуска
Ставка набирает высоту Рынок Строительная ломка Рынок Падение на повороте Решения
Решения Санкт-Петербург и область,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
Материалы выпуска
Падение на повороте
Объем ввода жилья в Петербурге и Ленобласти в следующем году существенно сократится вслед за падением спроса на фоне роста цен и сокращением предложения в качестве ответа застройщиков на снижение маржинальности проектов.
Фото: pixabay.com

Смена механизмов

Основной тенденцией ближайших месяцев на рынке первичного жилья станет рост себестоимости строительства, обусловленный радикальными изменениями принципов функционирования отрасли. «Долевка» постепенно, но настойчиво, заменяется новым механизмом финансирования строительства. По завершении переходного этапа, бесплатные до последнего момента средства дольщиков будут попадать на так называемые эскроу-счета в уполномоченных банках, а средства на возведение домов застройщики будут — уже за плату–получать от банков в рамках проектного финансирования, обеспеченного поступлениями на эскроу-счета.

«Новый механизм увеличит цену квадратного метра. Недополученные авансовые платежи дольщиков будут компенсированы банковскими кредитами. Себестоимость проектов вырастет в среднемна 10-15%», — полагает генеральный директор ООО «ПСК-Недвижимость» Сергей Мохнарь.

Сергей Мохнарь (ООО "ПСК-Недвижимость")

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов приводит еще более радикальные цифры. Помимо роста себестоимости за счет перехода на эскроу-счета, который Алексей Белоусов оценивает на уровне 5-10%, предполагается обязать застройщиков вносить около 8% от стоимости жилья в региональный Фонд социальных обязательств, формируемый для финансирования строительства школ и детских садов в кварталах новой застройки. «Если также учесть налоги, то рост себестоимости строительства может достигнуть 20%», — резюмирует Алексей Белоусов.

Алексей Белоусов (СРО А «Объединение строителей СПб»)

По его мнению, рост себестоимости застройщики будут компенсировать за счет повышения цен для конечных покупателей и сокращением объемов строительства в стремлении удержать приемлемый уровень маржинальности. «В этом году по Петербургу мы вряд ли сдадим 3,5 млн квадратных метров жилья, а в следующем — 2,8 млн квадратных метров», — прогнозирует Алексей Белоусов.

Цены vs спрос

«Покупательский спрос вряд ли сохранится на текущем уровне в следующем году, — рассуждает директор по развитию «Полис Групп» Мария Баланкова. — Практически весь 2018 год мы наблюдаем всплеск продаж. Людей подстегивает информационный фон вокруг отрасли, стремление купить жилье по старым правилам и по старым ценам. Они понимают, что цены будут расти как за счет перехода на новую схему продажи квартир, так и по общеэкономическим причинам — роста НДС, акцизов на бензин и так далее».

Мария Баланкова («Полис Групп»)

«Даже 10% подорожания — это много, — продолжает Мария Баланкова. — Покупатель в конечном итоге придет, но со временем. Поначалу ему нужно будет адаптироваться. А с учетом возможного повышения ключевой ставки и подорожания вслед за этим ипотечных кредитов ситуация становится еще более непредсказуемой».

Ставка по ипотеке уверенно снижалась вплоть до сентября, когда Центробанк поднял ключевую ставку, реагируя на ослабление рубля и рост доходности российских гособлигаций. По данным ЦБ, средняя процентная ставка по жилищным кредитам достигла рекордного минимума в августе 2018 года. По кредитам, выданным в Северо-Западном федеральном округе, она снизилась до 9,3% годовых.

«После повышения ключевой ставки в сентябре, стоимость ипотечных кредитов в банках увеличилась примерно на 0,4%. Это пока не тот рост, который может повлиять на спрос, потому что разница в ежемесячном платеже пока не принципиальна. Но если ставки превысят психологически важный уровень в 12% годовых, это серьезно отразится на спросе», — полагает территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова.

Татьяна Хоботова (банк «Открытие»)

«Пока что незначительный рост ставки по ипотеке имел для рынка недвижимости, скорее, положительный эффект, подтолкнув некоторых покупателей к решению о покупке, — отмечает директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС Иван Носов. — Однако если ставки по кредитам вырастут более, чем на 1%, часть покупателей может пересмотреть параметры сделки — например, приобрести менее дорогу квартиру, чем планировалось изначально — или временно от отказаться от покупки».

Иван Носов (Группа ЦДС)

Прощай, инвестор

Дополнительным фактором снижения спроса на строящееся жилье может стать окончательный уход с рынка инвесторов, зарабатывавших деньги на разнице в стоимости квартиры на начальном и на конечном этапе строительства. Генеральный директор ГК «Ленстройтрест» Валерия Малышева замечает: «Были времена, когда доля ДДУ, заключаемых в инвестиционных целях на начальных этапах строительства, достигала 30%. Сейчас эта цифра намного меньше — 5 — 10%. В ближайшем будущем, когда застройщики перейдут на работу по эскроу-счетам и будут строить за счет банковского финансирования, разница в стоимости квартир на нулевом цикле и на завершающей стадии будет сокращаться. Так как девелоперы будут обеспечены платным источником финансирования, не будет целесообразности предлагать более низкую цену на старте продаж, а доходность проекта будет оцениваться с учетом общей процентной ставки, уплачиваемой банкам».

«Квартира как инвестиционный инструмент сейчас теряет актуальность, — подтверждает директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая. — Инвесторы, скорее, предпочтут коммерческую недвижимость либо апартаменты».

Юлия Ружицкая («Главстрой Санкт-Петербург»)

«Апартаменты будут пользоваться повышенным спросом в сравнении с обычным жильем. Влияет привлекательная стоимость хороший потенциал доходности», — уверяет в этой связи Сергей Мохнарь.

По мнению директора по развитию «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Ольги Михальченко, в условиях перехода отрасли на новую схему финансирования строительства, смягчить ситуацию могли бы дополнительные способы стимулирования спроса. «Например, целевое государственное финансирование адресных программ, федеральные бюджетные средства, направленные на конкретные цели, а также поддержка некоторых категорий граждан как потребителей», — рассуждает Ольга Михальченко, но тут же признает, что подобное развитие событий возможно только «в идеальной ситуации».

Ольга Михальченко («ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад»)

Больше не освоить

Увеличить темп ввода жилья не поможет и рекордный объем разрешений на строительство, полученный застройщиками в первой половине 2018 года в преддверии вступления в силу законодательных изменений, знаменующих старт переходного периода в отрасли.

«Несмотря на наличие большого числа полученных разрешений, темпы строительства не вырастут, — уверена Ольга Михальченко. — Наш регион — Петербург вместе с активным наращиванием темпов строительства и огромным предложением в Ленобласти не позволяет рассчитывать на увеличение ввода более чем 4 млн квадратных метров жилья в год по Петербургу».

«Платежеспособный спрос очень ограничен. И если Петербург по объему продаж чувствует себя неплохо, то область уже существенно сократилась», — комментирует ситуацию Юлия Ружицкая. «Больше строить не будут, — уверена она. — Если никто не готов купить, зачем выводить на рынок дополнительный объем?»

«Разрешения на строительство, обеспечивающие возможность продавать жилье по «старым» правилам, будут ждать своего часа и при необходимости продлеваться. Но реализовываться квартиры будут уже по более высоким ценам», — уверен председатель правления ГК «Росстройинвест» Игорь Креславский.

Игорь Креславский (ГК «Росстройинвест»)

Помимо перераспределения спроса между городскими и областными проектами, продолжается также процесс перетока покупателей к более крупным участникам рынка. «К группе наибольшего риска относятся сейчас небольшие компании, которые давно находятся на рынке, но не смогли развиться в системных игроков и продолжают реализовывать небольшие объемы жилья», — говорит Алексей Белоусов. «Позитивных эмоций от того, что мелкие компании будут отмирать, а большие — прирастать, ни у кого нет», — подчеркивает при этом Ольга Михальченко.