Инвесторы переезжают в апартаменты
Материалы выпуска
Цена сдает позиции Рынок Инвесторы переезжают в апартаменты Рынок Василий Селиванов: «Просто выпустить облигации вряд ли получится» Экспертиза
Рынок Санкт-Петербург и область,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
Инвесторы переезжают в апартаменты
Сервисные апартаменты становятся все более привлекательным инструментом для инвесторов. Однако эффективность этого инструмента не всегда соответствует ожиданиям.
Фото: «ПСК Недвижимость»

На рынке коммерческой недвижимости Петербурга набирают популярность сервисные апартаменты, которые инвесторы покупают с целью получения дохода. По прогнозам экспертов, в ближайшем будущем игроки рынка сделают ставку именно на этот продукт. Правда, из-за быстро возрастающей конкуренции получить заявленный уровень доходности смогут не все.

Доминирующий формат

Аналитики рынка недвижимости условно разделяют покупателей апартаментов на две категории: собственников, которые берут «для себя», то есть для проживания, и инвесторов, главной целью которых является получение дохода от сдачи в аренду. Как правило, первые выбирают т.н. несервисные апартаменты — аналог квартир, отличный от другого жилья на первичном рынке только невозможностью получить прописку. С целью получения дохода, как правило, приобретаются сервисные апартаменты. Они предполагают наличие в апарт-комплексе управляющей компании (УК), которой собственник может делегировать работу с арендаторами (заселение, клининг, хаускипинг и т. п.)

По данным генерального директора компании «МТЛ. Управление недвижимостью» Николая Антонова, за последние два года доля инвесторов в данном сегменте увеличилась с 40% до 55%.

Высокий интерес инвесторов к новому формату недвижимости привел к тому, что формат сервисных апарт-отелей стал доминирующим на петербургском рынке апартаментов. Сегодня, как отмечает директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей, их доля составляет 65%, хотя три года назад она оценивалась на уровне 45%. По этой причине, добавляет руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко, площади юнитов уменьшаются и приближаются к гостиничному формату.

Андрей Жамкин, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S:

Фото: ГК «Пионер»

«Собственники апартаментов, которые будут постоянно проживать в них, выбирают апарт-отели за дополнительный сервис и комфорт. Такие клиенты больше ориентированы на получение различных опций, характерных для гостиниц. Они много ездили по миру, жили в международных сетевых отелях. Им нравится такой образ жизни, они готовы к нему и поэтому ищут аналогичное предложение на российском рынке. Апарт-отель с профессиональной УК, обеспечивающей наилучшие условия для проживания своих постояльцев, становится оптимальным вариантом. Клиенты получают высокое качество сервиса и помощь от управляющей компании в решении любых вопросов: от уборки номера до заказа билетов на самолет.

Инвесторы выбирают привлекательный объект для инвестиций, который не устареет через несколько лет и будет приносить стабильный доход. Например, в новом апарт-отеле сети YE’S на Социалистической готовые апартаменты можно сразу после ввода комплекса сдавать в аренду и получать доход 8-10% годовых. При этом УК возьмет на себя все вопросы, связанные с управлением активом, — заключение договоров с арендаторами, уплату налогов, урегулирование любых возникающих вопросов по аренде юнитов, контроль оплаты коммунальных платежей, возмещение ущерба или ремонт поврежденного оборудования в апартаментах качественно и в срок».

Звезда строительного рынка

Формат апартаментов постепенно завоевывает популярность не только у инвесторов, но и у петербургских девелоперов. По данным аналитиков Colliers International, за последние два года доля апартаментов в объеме новых проектов первичной жилой недвижимости в черте города увеличилась с 4% до 8%. В Knight Frank St Petersburg добавляют, что за первое полугодие 2018 года в городе было продано 3340 юнитов, что на 34% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Продажи в этом сегменте за отчетный период увеличились в 2,6 раза — до 1230 апартаментов. До конца этого года, согласно прогнозам экспертов, на рынок будет выведено еще около 20 проектов общей площадью более 200 тыс. кв. м. Наибольший объем предложения сосредоточен в Выборгском, Московском и Василеостровском районах. 

Что касается динамики цен, то средняя стоимость квадратного метра несервисных апартаментов, по данным Knight Frank St Petersburg, за год выросла на 15% (135 тыс. рублей), рекреационных снизилась — на 7% (146 тыс. рублей), а сервисных осталась неизменной (138 тыс. рублей). Рекреационные апартаменты располагаются за городом и предполагают наличие инфраструктуры для отдыха на природе. Такой вид недвижимости в большинстве случаев приобретают для собственного проживания как альтернативу коттеджу или таунхаусу.

Сергей Мохнарь, генеральный директор «ПСК-Недвижимость»:

Фото: «ПСК Недвижимость»

«Формат апартаментов позволяет возводить здания там, где по разным причинам не удалось бы получить разрешение на строительство жилья. Тем не менее, такие районы нужно развивать, и апартаменты являются дополнительным бонусом как для застройщиков, так и для покупателей.

Если посмотреть статистику нашего отдела продаж, то можно увидеть, что количество сделок в апарт-комплексе Like, который мы возводим на площади Мужества, значительно превышают объем продаж в жилых домах. Для покупателей этот продукт привлекателен, потому как стоимость квадратного метра на 15-20% ниже по сравнению с квартирами в том же районе, а управление можно передать УК и получать пассивный доход. Кроме того, комплексы возводятся в районах со сложившейся инфраструктурой, поэтому все ключевые объекты — от детских садов до фитнес-центров ‒ в пешей доступности. Все это объясняет растущий спрос на апартаменты, и предпосылок для снижения интереса к этой «звезде» строительного рынка я пока не вижу».

Кому управлять?

Управляют апарт-комплексами петербургские девелоперы либо силами собственной УК, либо с помощью привлечения сторонней. От эффективности работы УК будет зависеть успешное функционирование апарт-отеля и обеспечение необходимого уровня доходности юнитов.

Директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Андрей Жамкин уверен, что профессиональных компаний, имеющих достаточный опыт управления различными сетевыми объектами, сегодня практически нет. Поэтому оптимальным решением является создание УК с собственными техническими и операционными стандартами — что и сделала ГК «Пионер» еще в 2011 году, когда стала развивать собственную сеть апарт-отелей YE’S. За этот период ее номерной фонд составил порядка 1500 юнитов. Сеть успешно работает в Москве, Санкт-Петербурге, а также за пределами России. Проектируемый номер фонд составляет около 3500 апартаментов.

Фото: ГК «Пионер»

«В основе работы нашей УК — опыт ведущих международных гостиничных сетей. Это обеспечивает доскональное знание комплекса с точки зрения технической эксплуатации, возможность внедрения более эффективных инженерных и сервисных решений еще на этапе проектирования объекта, высокую заинтересованность в достижении всех заявленных финансовых и имиджевых характеристик апарт-отеля. В дальнейшем четко отлаженные бизнес-процессы, знание потребностей и запросов собственников апартаментов позволяют нам масштабировать этот опыт, развивая сеть апарт-отелей YE’S», — сказал Андрей Жамкин.

Сергей Мохнарь придерживается другого подхода к управлению объектами, которые строит его компания. «Управление апартаментами — дело непростое. В комплексах предоставляется много сервисов, и каждая услуга должна работать безупречно. Мы пошли по пути привлечения сторонней УК, так как в этом вопросе у нее существенно больше экспертизы», — объяснил Мохнарь.

Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью»:

Фото: РБК Петербург

«На каком этапе реализации проекта привлечь УК, каждый девелопер для себя решает сам. Мы можем включиться в этот процесс сразу после приобретения земельного участка. В этом случае УК проводит анализ локации для того, чтобы дать рекомендации по формированию общей апартографии (необходимое количество юнитов и оптимальная площадь каждого) и рассчитать стоимость реализации квадратного метра для определенного срока окупаемости. Во время проектирования объекта УК может дать рекомендации по планировкам, дизайну и техническому оснащению юнитов и мест общего пользования, чтобы они соответствовали стандартам апарт-отеля. На стадии строительства появляется возможность определить стоимость эксплуатации и управления комплексом, сформировать доходную программу, чтобы улучшить продажи. Важную роль играет УК и после старта продаж, показывая клиентам в качестве примеров уже построенные и взятые в эксплуатацию объекты.

На стадии управления объектом УК контролирует сразу несколько направлений, для каждого из которых нужны определенные компетенции. Во-первых, компании необходимо привлекать постоянный поток гостей, и для этого нужно работать с корпоративными клиентами и взаимодействовать с мировыми агрегаторами по бронированию отелей и апартаментов. Во-вторых, УК следит за наполнением номеров. Это мебель, электробытовая техника, постельное белье и посуда, которые можно в случае необходимости быстро заменить. В-третьих, процесс содержания апартаментов должен приравниваться к работе служб немедленного реагирования в гостиницах — для постоянного поддержания арендопригодности юнитов. Например, если в номере что-то сломалось, эксплуатирующая организация должна оперативно переселить гостя и решить проблему самостоятельно, без привлечения собственника. И, наконец, в-четвертых, на УК возлагаются полномочия по содержанию общедомового имущества, а также взаимодействию с поставщиками коммунальных услуг и сервисных служб. Таким образом, инвестора не «нагружают» проблемой коммунальных платежей — их стоимость автоматически удерживается из его дохода.

Для того, чтобы четко выстроить процесс управления апартаментами, «новичку» понадобится два-три года. Желательно, чтобы управляющая компания имела опыт работы с объектами разного типа. Среди объектов, которыми управляет МТЛ, — апарт-отели «Авеню», «Авеню на Малом», построенные нашей группой, а также комплексы апартаментов Next (застройщик - компания «Еврострой») и Like, который строит «ПСК-Недвижимость», и это усиливает наши компетенции».

Доходность привлекает

Сегодня управляющие компании апарт-отелей Петербурга предоставляют различные программы доходности. Некоторые компании предлагают фиксированную стоимость, в которую включены все необходимые расходы (коммунальные платежи, выплаты УК). Исключением является оплата налогов (ставка НДФЛ составляет 13%, для ИП — 6%).

Руководитель департамента недвижимости Инвестиционной группы «РВМ Капитал» Гавриил Королев считает, что вкладывать в сервисные апартаменты выгодно, так как они приносят 12-16% годовых. Размер ставки будет зависеть от стадии вхождения в проект, поскольку возврат инвестиций начнется только после завершения строительства объекта. «Если сравнивать данный показатель с доходностью в других объектах инвестиций в недвижимость, то для офисов класса «А» она составляет 8-9,5%, складской недвижимости — 10-11%, современного стрит-ритейла — 10-15%, квартир — 3-5% годовых», — добавил Гавриил Королев.

Будущее туманно

Прогнозы опрошенных РБК+ экспертов сходятся в том, что в ближайшие годы рынок апартаментов продолжит развиваться в сервисном формате. «Здесь важно учитывать объем и качество нового предложения. В большей степени все будет зависеть не от количества объектов, а от успешности предыдущих проектов компаний (обеспечение обещанной доходности для инвесторов). Положительный опыт управления существующими объектами позволит девелоперам выводить проекты по цене дороже жилых аналогов», — считает Светлана Московченко.

Фото: «МТЛ. Управление недвижимостью»

Сохранение стабильного спроса на апартаменты с арендной составляющей прогнозирует и Андрей Жамкин. Основная причина — общее повышение востребованности формата. За последние годы этот сегмент недвижимости уже утвердился на рынке, покупатели убедились в его преимуществах, доходности и ликвидности. «Наши апарт-отели в Москве и Петербурге функционируют уже несколько лет и эффективность предложенной модели подтверждается тем, что на вторичный рынок выводится не более 2% апартаментов. Это говорит о том, что владельцы уверены в ликвидности своих активов и не спешат с ними расставаться», — уточняет Жамкин.

Кроме того, как считает Николай Антонов, из-за растущей конкуренции в выигрыше окажутся проекты с удачной локацией, ориентированные в том числе на спрос со стороны туристов и корпоративных клиентов. В спальных районах города обеспечить высокий спрос на вводимые площади и, соответственно, высокую доходность, в целом будет сложнее, хотя все зависит от конкретной локации (выигрышные места, пользующиеся популярностью у покупателей и арендаторов недвижимости, есть и на окраинах).

Как считает генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский, на рынке апартаментов города может возникнуть серьезная проблема — нехватка социальной инфраструктуры. «Это станет заметно после того, как будут достроены масштабные проекты, о реализации которых уже заявили девелоперы. Тогда Петербургу придется пойти по пути Москвы, где регламентированы нормы по строительству объектов социальной инфраструктуры не только для жилья, но и для апартаментов», — говорит Мошенский.

Он также добавил, что возможен сценарий опережающего роста предложения и перегрева рынка, при котором возникнут сложности — в частности, инвесторов, вкладывающих свои средства в недвижимость, а также самих арендаторов на все проекты будет не хватать.

С чего начинался рынок

Вспоминая о первом построенном в Петербурге комплексе апартаментов, опрошенные РБК+ эксперты разошлись во мнении. Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей считает, что дебютантом на этом рынке выступила компания «Строймонтаж», которая в 2003 году у Южного пруда на Крестовском острове приступила к строительству четырехэтажного элитного комплекса апартаментов «Пятый элемент». По мнению руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светланы Московченко, первопроходцем была ГК «Пионер» с комплексом YE’S на ул. Хошимина в Выборгском районе. Проект был реализован в 2013 году.