Василий Селиванов: «Просто выпустить облигации вряд ли получится»
Материалы выпуска
Цена сдает позиции Рынок Инвесторы переезжают в апартаменты Рынок Василий Селиванов: «Просто выпустить облигации вряд ли получится» Экспертиза
Экспертиза Санкт-Петербург и область,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
Материалы выпуска
Василий Селиванов: «Просто выпустить облигации вряд ли получится»
Руководитель петербургского девелоперского холдинга LEGENDA рассказал о результатах первого опыта публичных заимствований и о том, что мешает российским строительным компаниям более широко использовать этот инструмент.
Фото: LEGENDA

В июле этого года петербургский девелопер LEGENDA вышел на публичный рынок заимствований с дебютным займом, сумев привлечь у инвесторов почти 1,5 млрд руб. под 14% годовых. Зачем это понадобилось девелоперу в текущих рыночных и законодательных условиях — рассказал руководитель холдинга Василий Селиванов.

— В России не так много девелоперских компаний, которые вышли на рынок публичных заимствований. Недавно и ваша компания объявила о выходе на этот рынок. Почему в России такой инструмент привлечения капитала непопулярен?

— Мне кажется, просто эволюция рынка, наверное, не дошла до той стадии, когда бóльшая часть застройщиков готова к этому инструменту. Он очень требовательный, и просто взять и решить выпустить облигации вряд ли получится. Надо к этому готовиться, компания должна быть структурированной, прозрачной, должна иметь отчетность, аудированную по международным стандартам, должна получить кредитный рейтинг. Сегодня, к слову говоря, в России застройщиков, которые имеют кредитный рейтинг, всего тринадцать из нескольких сотен активно работающих. И так сложилось, видимо, что девелоперский бизнес до поры до времени не стремился становиться публичным. Крупные игроки, конечно, неизбежно шли по этому пути.

— Как в целом Вы оцениваете итоги своего дебютного размещения, какой интерес к нему проявили инвесторы и, кстати, напомните об условиях займа.

— У нас зарегистрирован общий объем выпуска десять миллиардов, первый дебютный займ был объявлен в два миллиарда, разместили мы полтора. Задача ставилась — провести размещение публично, привлечь большое количество инвесторов, собрать заявки. Ну, безусловно, конъюнктура сегодня и фондового рынка, и конъюнктура в отрасли не самая благоприятная для выхода на публичный рынок. Тем не менее, мы более чем удовлетворены итогами. Мы разместили полтора миллиарда, всего мы собрали больше двадцати заявок — это говорит о рыночности размещения, что для нас было принципиально. Да, у нас несколько выше ставка, чем традиционно считается ставка для девелоперов-застройщиков, мы разместили под 14% годовых. Но надо понимать, что для компании нашего размера до настоящего момента других примеров размещения не было. Сегодня на этот публичный рынок выходят компании только первого эшелона, буквально их можно посчитать на пальцах, с миллионами квадратных метров. И конечно, у них далеко не первые выпуски и не вторые. Сегодня их ставки находятся на уровне девяти-десяти годовых. Мы понимали, что у нас будет плата за дебют. И нам было важно сделать рыночное размещение, нежели сэкономить на ставке. Поскольку это первый выпуск, дальнейшая работа с этим рынком и с тем общим объемом выпуска, который у нас есть, я думаю, приведет к плавному снижению ставки.

— А кто Ваши инвесторы, кто поверил в российский рынок недвижимости?

— Ну, в первую очередь организаторы — у нас было три организатора. И те инвестиционные компании, которые с этими организаторами плотно работают. В основном это глубокие инсайдеры рынка, потому что, в общем-то, весь пул инвесторов, с которыми мы вели переговоры, разделился на две группы. Одни знают эту отрасль изнутри, они видят разницу между компаниями, они видят разницу между продуктами и подходом. Другие в принципе сегодня отказались от работы с этой отраслью как таковой. Поэтому основной костяк наших инвесторов, которые в нас поверили, — это компании, знающие отрасль изнутри.

— Вы упомянули конъюнктуру рынка. Как вы ее оцениваете и что, по-вашему, происходит сейчас с российским рынком недвижимости?

— Рынок развивается, безусловно. Но учитывая сегодняшние тенденции, в первую очередь связанные с изменением законодательства, с объявленным путем выхода из «долевки», с теми достаточно жестки поправками в 214-й закон, — все это, конечно, усиливает неопределенность в отношении отрасли, в отношении рынка. Я полагаю, что при этих изменениях рынок будет сокращаться. Предложение будет сокращаться, даже несмотря на тот объем задела, который многие застройщики сделали себе, торопясь успеть оформить свои проекты по старым правилам.

Но работа в новых правилах — это длинный переходный период, и я думаю, что рынок будет постепенно очищаться от недобросовестной конкуренции, от демпинга, от непрозрачных компаний. Думаю, что эволюция рынка будет в течение двух лет такой вот переходной. Неопределенный период вычищения, и впоследствии рынок будет качественным — я надеюсь и делаю на это большую ставку. То есть это будет рынок качественной конкуренции, а не рынок ценовой конкуренции и демпинга, как сегодня мы имеем. Сегодня пока вся конкуренция сводится к перетягивания друг у друга сделок за счет каких-либо ценовых предложений. Рынок перейдет к качественной конкуренции, а мы как раз к такой конкуренции давно готовились и очень рассчитываем на нее.

— А не на уровне компаний, на уровне потребительском что с недвижимостью происходит? Цены растут вверх или снижаются?

— Вы знаете, тренд последних двух лет — это очень сильное расслоение рынка. Одномоментно на рынке есть проекты и локации, которые не могут развиваться. Там формируется такая конкуренция бюджетов, то есть игра в демпинг. При этом есть территории, есть локации, есть отдельно взятые проекты, которые растут в цене. В нашей отчетности видно, что, например, за 2017 год у нас рост цены в сделках составил в среднем по портфелю компании больше 22%. При этом общая отчетность рынка показывает рост на уровне погрешности — 3-4%. Это конкретный пример того, что рынок разделился на две категории. Первая — это проекты, рассчитанные на потребителей, готовых платить за качество и вкладываться в качественные продукты. Вторая — это рынок, который продолжает расти и развиваться за счет вовлечения менее платежеспособных слоев населения. Благодаря, в том числе, ипотеке и ее доступности, благодаря снижению бюджетов сделок.

— Вернемся к главной теме. Зачем в принципе было необходимо выходить на публичный рынок? Неужели нельзя было взять кредит в банке? Зачем вам эти деньги, объясните.

— Одно другого не исключает, это дифференциация инструментов в первую очередь. У нас на сегодня прекрасные отношения с рядом банков, мы давно и последовательно их выстраивали. У нас все действующие проекты уже закрыты проектным финансированием. Но выход на публичный рынок — это выход на дифференцированные цивилизованные формы финансирования. И их должно быть несколько. Поэтому облигационные займы — это один из путей цивилизованного финансирования проектов, адресные программы в деятельности компании.

— Как привлечение займа, выпуск облигаций отразится на масштабах вашего бизнеса, на выручке, на объемах строительства? Есть прогнозы — долгосрочные, краткосрочные? По итогам 2018 года что ожидаете?

— Если говорить в первую очередь о долгосрочных прогнозах, то общий объем выпуска зарегистрированных 10 миллиардов с учетом развития адресной программы предполагает к 2023 году выход на оборот в 15 миллиардов. То есть это рост больше чем в два раза объемов продаж компании. Если же говорить об итогах 2018 года, то отчетность первого полугодия имеет положительную динамику по сравнению с аналогичным периодом года прошлого. Небольшую, но положительную динамику. Сегодняшний заем — в первую очередь дебютный, в нем не ставилась задача развития адресной программы, заем был направлен на рефинансирование текущих обязательств. Для того чтобы, в общем-то, попробовать этот инструмент. Подчеркну только, что решение выходить на публичный рынок было принято три года назад.

— Грядущий 2019 год будет особенным для российских застройщиков. Заработают новые поправки в законодательство, появятся эскроу-счета, проектное финансирование станет обязательным. Как в этих условиях будут чувствовать себя публичные компании?

— Если компания смогла стать публичной, то значит, она прозрачна, она понятна крупным институциональным инвесторам, банкам. Значит, как раз она к этим изменениям готова в большей степени. А законодательные изменения, которые произошли, действительно окажут на рынок не меньшие изменения, чем само появление 214-го закона в свое время. Этот закон был необходим, все ответственные игроки в отрасли понимали его необходимость. А текущие изменения не все мы понимаем до конца, особенно их формулировки и трактовки. Три года назад мы приняли для себя решение выходить на рынок публичных заимствований — и тогда, и последние два года мы видели и ощущали большое количество сигналов, говорящих о том, что в том виде, в каком долевое участие в стране существует, оно оставаться не будет. Уход от неуправляемого рынка привлечения средств физических лиц был очевиден. Вопрос только в последовательности, в резкости этих изменений.

— Короткий вопрос напоследок. Это дебютное размещение и будет еще?

— Да. У нас общий выпуск десять миллиардов зарегистрирован. Сегодня мы с точки зрения правил регистрации выпуска использовали два миллиарда. У нас остается восемь миллиардов, которые мы можем дробить и работать в удобном для нас режиме. Конечно, планируем следующий выпуск. Я думаю, что это первое полугодие, а может быть, даже начало следующего 2019 года. Посмотрим сейчас, как рынок будет себя чувствовать, как у нас будет складываться дальнейшая подготовка и сделки в адресной программе.