Покупатели недвижимости ждут интересных предложений
Материалы выпуска
«Элита» захватывает последние острова Рынок «Без внутренних изменений у нас не было бы столетней истории» Экспертиза Покупая жизнь Инструменты Арсений Лаптев: «Мы создаем не жилье, а образ жизни» Экспертиза Серое поле больших возможностей Экспертиза Покупатели недвижимости ждут интересных предложений Решения Наша «Утопия»: почему и зачем Петербургу необходимы дилетанты Решения
Решения Санкт-Петербург и область,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
Покупатели недвижимости ждут интересных предложений
Для российских граждан недвижимость – главный способ вложения денег. Но чтобы удержать инвестора, участникам рынка нужно поработать над качеством предложения.
Фото: pixabay.com

При относительном богатстве выбора инструментов инвестирования среднестатистический российский инвестор ограничивается считанными единицами вариантов, и недвижимость — главный из них. В условиях, когда массовый спрос на жилье ограничен в силу общей экономической ситуации, потенциал рынка, как считают эксперты, во многом зависит от тех покупателей, которые имеют возможность приобрести несколько объектов недвижимости с целью вложения капиталов. Однако, чтобы привлечь таких покупателей, нужно сделать недвижимость по-настоящему эффективным инструментом для инвестиций.

Сила привычки

Опрошенные РБК+ эксперты не смогли дать единого определения понятию «частный инвестор». Для одних это тот, кто в принципе способен купить в ипотеку недвижимость, не предназначенную для его собственного проживания. Другие считают, что частный инвестор — это долларовый миллионер или тот, кто мыслит достаточно широко, чтобы вкладываться, например, в криптовалюту. Одни относят к инвесторам тех, кто вкладывает деньги ради получения прибыли, другие — тех, кто хочет просто сберечь накопленное. Такое расхождение в оценках само по себе говорит о наличии разных вариантов вложения средств.

Однако менталитет россиян таков, что большинство этих вариантов они, как правило, не рассматривают. Для многих недвижимость — оптимальный, если не единственный инструмент инвестирования. Главный аргумент в пользу такого выбора — отсутствие необходимости иметь специальные знания и навыки, которые потребовались бы для грамотного управления другими активами.

Не те времена

Впрочем, сегодня доходность и ликвидность этого инструмента по сравнению с недавним прошлым несколько снизилась. Инвесторы, которые стремятся заработать на росте цены квадаратного метра, могут рассчитывать на доходность порядка 6-7% в год, оценивает начальник отдела маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова. Те же, для кого покупает жилую недвижимость ради сохранения накоплений, получат еще меньшую доходность. 

С этой оценкой согласно большинство опрошенных экспертов. Сегодня, с развитием такого сектора недвижимости, как апарт-отели, продолжает Ольга Ульянова, появились новые возможности, где профессиональные управляющие компании предлагают клиентам стратегии генерации дохода. «Однако пока доля апартаментов в структуре инвестиционных сделок не превышает 2-2,5%», — полагает она.

Андрей Кошкин, председатель совета директоров группы «ЯРД», отмечает, что в текущем году серьезно вырос спрос на рынке сервисных апартаментов. «По нашим оценкам, в I квартале текущего года продажи в этом сегменте в общей доле апартаментов (включая «псевдожилье») составили более 60%, в I квартале прошлого года этот показатель был почти в два раза меньше». Андрей Кошкин оценивает доходность сегмента сервисных апартаментов в пределах 8-12% годовых, приводя именно такую «вилку» для проекта Prime Residence в центре Санкт-Петербурга.

Генеральный директор "ПСК-Недвижимость" Сергей Мохнарь дает несколько иную оценку. По его словам, в апарт-комплексе Like, основном проекте компании, доходность варьируется от 10,5 до 17,3% (максимум рассчитан от посуточной сдачи со средней загрузкой 65-75%).

Говоря о преимуществах сервисных апартаментов перед обычным жильем, Андрей Кошкин отмечает, что, с точки зрения инвестора, плюсом является не только более высокая доходность, но и отсутствие ряда организационных проблем. «Приобретение квартир для последующей сдачи в аренду сегодня – по крайней мере, в обеих столицах - теряет свои позиции, комментирует Кошкин. - В самом оптимистичном варианте этот инструмент дает 5% годовых. Но и для этого стоит как следует потрудиться – сдавать жилье в аренду становится все сложнее».

Впрочем, доходность апартаментов в рекламе в ряде случаев бывает завышена, продолжает генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев: «Часто считают доходность от стоимости приобретения на начальной стадии, не учитывая дальнейшее — обычно трехлетнее — ожидание, когда идет строительство; бывает, не учитываются расходы на отделку, меблировку, пакет арендатора, налоги и операционные расходы. Потому корректно говорить о доходности при покупке готового апартамента (с отделкой, мебелью и техникой, с пакетом арендатора) в готовом комплексе, закладывая операционные расходы, затраты на реновацию, налоги и потери от незаполняемости. В итоге цифры будут близки к 8% годовых».

Такая доходность сопоставима с доходностью облигаций и несколько превышает ставки по банковским депозитам. А при неудачном выборе объекта инвестирования можно и вовсе уйти в минус. Однако на поведении покупателей жилой недвижимости эти изменения пока еще не отразились. Большинство таких инвесторов, по наблюдениям экспертов, пока не готово изменить свои стратегии.

Богатым — не метры, а километры

Впрочем, если у человека есть свободные 500 млн рублей, он не будет покупать апартаменты или квартиры — он будет их строить, уверен Артем Гудченко, генеральный директор ADASTRA MANAGEMENT. И это уже бизнес-проект, который можно реализовывать самостоятельно или в партнерстве с профессионалами.

«Для инвестиций свыше $10 млн уже подразумевается индивидуальная подборка объектов инвестирования с совмещением девелопмента, банковских инструментов, с разработкой бизнес-проекта, которые дают доходность 40-60% годовых», — рассказывает Алексей Черных, генеральный директор One&Only Realty в Санкт-Петербурге.

Еще один возможный вариант — покупка недвижимости за рубежом. Еще 15 лет назад такой способ инвестиций пользовался устойчивым спросом среди состоятельных россиян.

Впрочем, как считает Артем Гудченко, в последние годы инвестировать деньги за пределами России стало рискованно. Сейчас именно Россия становится своеобразным «офшором», говорит Гудченко, отмечая растущий запрос на возвращение капиталов в Россию в силу мягкого налогового режима. Этот запрос растет и ввиду предстоящего автоматического обмена налоговой и соответствующей финансовой информацией России с почти 100 юрисдикциями мира.

Депозиты, облигации, криптовалюта?

По наблюдениям экспертов, в последнее время существенно вырос объем предложения альтернативных недвижимости инструментов. Однако пока эти инструменты не составляют серьезной конкуренции даже традиционным банковским депозитам, считает Артем Гудченко. «Для людей, у которых есть 20-50, даже 100 млн рублей, банки предлагают сходные по существу продукты с достаточно низкой доходностью, — говорит Гудченко. — Если же говорить об инвестиционных продуктах, то предложения от управляющих компаний даже для финансово грамотного человека звучат непонятно и дико. При этом клиентские менеджеры зачастую не могут объяснить элементарных вещей в части рисков и ликвидности, не говоря об особенностях налогообложения и правовых аспектах. В результате приходится констатировать неутешительный факт: в России рынок инструментов для клиентов с суммами до 100 млн рублей довольно бедный, а маркетинг этих инструментов из рук вон плохой. Все хотят работать с клиентами от 200-300 млн рублей — а это уже объем для небольшого family office или ЗПИФа».

Показательно, что сегодня на банковских вкладах и депозитах граждане держат более 26 трлн руб. По данным Агентства по страхованию вкладов, по итогам первого полугодия 2018 года доля депозитов свыше 3 млн руб. составила 32,2%. Доходность депозитов падает и в настоящее время ненамного превышает официальную инфляцию. Правильное решение для массового инвестора, приобретающего жилье ради сдачи в аренду, более правильным решением может стать поиск эффективных инструментов на фондовом рынке, считает Дмитрий Шагардин, начальник аналитического управления дирекции операций на финансовых рынках Банка «Санкт-Петербург».

С одной стороны, спрос на ценные бумаги действительно увеличивается. По данным Московской биржи, доля частных инвесторов на рынке акций достигла пятилетнего максимума. Так, в июле она составила 38%. Частные инвесторы наращивают активность и на рынке облигаций: их доля в первичных размещениях увеличилась до 6,7% в 2018 году с 0,2% в 2013 году. Сделки с российскими акциями и облигациями в июле, по данным Московской биржи, заключали 129 тыс. человек, что является рекордным значением за всю историю биржевых торгов в стране. Крупнейшие банки также фиксируют рекорды: так, за первое полугодие 2018 года в Сбербанке было открыто 50 тыс. новых брокерских счетов — почти столько же, сколько за весь 2017 год, и по итогам 2018 года банк ожидает очередного рекорда. Кроме того, на конец первой половины 2018 года количество владельцев паев в открытых ПИФах превысило 500 тыс. человек, а число открытых ИИС — 365 тыс. В общем и целом частных инвесторов на рынке ценных бумаг скоро можно будет считать миллионами.

С другой стороны, экономисты констатируют: если в государстве доля доходов от нефтегазового экспорта превышает 50%, фондового рынка в таком государстве «нет по определению», и пока не изменится структура экономики, частные компании не будут приходить на рынок.

На новый уровень

В этих условиях все чаще слышны рекомендации вкладывать деньги в перспективные стартапы не только в России, но и за рубежом. Однако для многих российских инвесторов такие варианты до сих пор кажутся чересчур экзотическими.

Большинство опрошенных РБК+ экспертов сходятся в том, что, несмотря на разнообразие вариантов вложения денег, появившееся за последние годы, подавляющая часть российских граждан будет стремиться инвестировать накопления в недвижимость. И в этом смысле продавцы квадратных метров еще долгие годы будут обеспечены спросом.

Вместе с тем рассчитывать только на консерватизм и недостаточный уровень экспертизы частных инвесторов нельзя, предупреждают специалисты. Особенно если учесть, что их осведомленность с годами будет расти, а готовность приобретать любую недвижимость — снижаться. В перспективе это сформирует принципиально иной запрос. Для успешного удержания такого инвестора участникам рынка недвижимости нужно будет поднять свой продукт на принципиально новый уровень.

Сергей Мохнарь, генеральный директор «ПСК-Недвижимость»:

Фото: «ПСК Недвижимость»

«Недвижимость – тот товар, который неизбежно дорожает год от года, поэтому даже если жильё покупается не для сдачи в аренду, со временем можно будет продать его и вложиться в более крупный метраж. Инвестициями корректно считать вложения с прогнозируемым доходом и возможность планировать прибыль. Если говорить об апартаментах, то в этом случае для каждого их типа рассчитываются программы доходности. В среднем же инвестор в апартаменты может возвращать ежегодно 15% от своих вложений».

Ольга Ульянова, аналитик ГК «Полис Групп»:

Фото: "Полис Групп"

«Инвесторов, которые вкладывают средства в недвижимость, можно разделить на две категории: во-первых, это те, кто пытается заработать на росте цен на недвижимость в процессе строительства объекта, во-вторых, это те, кто приобретает объекты недвижимости для того, чтобы впоследствии сдавать их в аренду. В первом случае годовая доходность на протяжении последних 3-4 лет не превышала 6-7%. Во втором случае доходность инвестиций составляла 5-6% для квартир и около 8-10% для коммерческой недвижимости».

Дмитрий Шагардин, начальник аналитического управления дирекции операций на финансовых рынках Банка «Санкт-Петербург»:

Фото: Банк "Санкт-Петербург"

«Ключевая ставка Банка России сейчас составляет 7,25%. Все, что существенно выше этого значения, – это риск. Крупный частный капитал в целях диверсификации часть активов держит в ценных бумагах - как рублевых (облигации, российские акции), так и валютных (евробонды, акции иностранных компаний), - потому что там есть доходность, которая выше депозитных ставок при сопоставимом уровне кредитного риска. А так называемым «массовым инвесторам» с рублями и тем, кто покупает квартиры для извлечения рентного дохода, скорее имеет смысл покупать гособлигации и высоконадежные корпоративные облигации, купонный доход по которым не облагается налогами».