«Без внутренних изменений у нас не было бы столетней истории»
Материалы выпуска
«Элита» захватывает последние острова Рынок «Без внутренних изменений у нас не было бы столетней истории» Экспертиза Покупая жизнь Инструменты Арсений Лаптев: «Мы создаем не жилье, а образ жизни» Экспертиза Серое поле больших возможностей Экспертиза Покупатели недвижимости ждут интересных предложений Решения Наша «Утопия»: почему и зачем Петербургу необходимы дилетанты Решения
Экспертиза Санкт-Петербург и область,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
«Без внутренних изменений у нас не было бы столетней истории»
Руководитель «ЮИТ Санкт-Петербург» — о результатах слияния с «Лемминкяйнен», планах создания совместных предприятий и переменах на российском строительном рынке.
Фото: пресс-служба YIT

Финский строительный концерн ЮИТ минувшим летом объявил о крупной реорганизации своих подразделений в России. Предполагается, что до конца I квартала 2019 года все дочерние структуры ЮИТ, которые заняты жилищным строительством, а также оказывают подрядные услуги на территории РФ, вольются в единую компанию со штаб-квартирой в Петербурге. Генеральным директором объединенной компании назначен Теему Хелпполайнен, руководитель сегмента «Жилищное строительство, Россия». В интервью «РБК+» г-н Хелпполайнен объясняет, зачем концерну ЮИТ изменение организационной структуры в России, и рассуждает о том, насколько отечественный рынок строящегося жилья приблизится к европейским аналогам после принятия радикальных поправок в 214-й закон о долевом строительстве.

— Можно предположить, что реорганизация ЮИТ в России вызвана радикальными изменениями законодательства в сфере жилищного строительства. Это так? Какие цели реорганизации поставлены концерном?

— Это не первая реорганизация, которую концерн проводит в России, но самая значительная за последние как минимум 10 лет. Без постоянных внутренних изменений у ЮИТ не было бы столетней истории, и ситуация в России в этом смысле не уникальна.

Необходимость изменения структуры бизнеса здесь обусловлена несколькими причинами. Первая — изменение экономической ситуации в стране. Четыре года назад, когда тренд стал очевиден, концерн принял принципиальное решение: мы не будем закрывать ни одной компании в России, продолжим работать везде, где уже запущены проекты. При этом очевидно, что в ситуации, когда цены на жилье не растут, а наоборот — падают, так же как и спрос, нужно что-то делать. Нужно работать над оптимизацией затрат, чтобы иметь возможность успешно работать и дальше.

До последнего времени у нас были довольно самостоятельные компании в каждом регионе присутствия — в Санкт-Петербурге, Москве, Московской области, Казани, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге и Тюмени. Все необходимые функции — бухгалтерия, продажи, маркетинг, проектирование, HR и так далее — были представлены на местном уровне. В условиях сжатия рынка это неоптимально. Поэтому мы два года назад приняли решение о централизации определенных функций. Но это решение не касалось юридической структуры, она осталась бы прежней, если бы не изменения в 214-м законе. Однако уже более года назад нам стало очевидно, что изменения будут значительными. И это — вторая причина реорганизации.

Например, мы понимаем, что для каждого проекта в будущем нам придется открывать новое юрлицо. Это значит, что если у нас будет 30 проектов в реализации, придется создать 30 дополнительных компаний в разных регионах. С точки зрения управления бизнесом и с точки зрения снижения затрат, это просто невозможно без дополнительной централизации. Поэтому мы приняли решение консолидировать все наши девелоперские компании в одну, а именно в компанию «ЮИТ Санкт-Петербург».

Третья причина — создание нового подразделения «Инвестиции» под руководством Михаила Возиянова, который занимал должность гендиректора «ЮИТ Санкт-Петербург» с 2009 года. На уровне концерна такое подразделение создано еще в начале года, теперь вот — и в России. Главная задача — реализация нового подхода к покупке земельных участков под проекты в основном в Москве и Петербурге. Известно, что в двух столицах участки дорогие, и мы не обязательно хотим держать их на нашем балансе. Мы хотим создавать разные партнерские схемы для привлечения инвестиций в строительство. В принципе, здесь ничего нового нет. Мы очень много работаем с партнерами в других странах присутствия концерна — в Финляндии, Прибалтике, Чехии, Словакии и в Польше.

— Вы имеете в виду партнерство с собственниками участков?

— Есть разные схемы. Одна — сотрудничество с собственниками участков. Другая — главная — создание совместных предприятий с инвесторами для покупки новых участков или, скажем, для владения жилыми объектами, приносящими доход.

Замечу, что создание нового подразделения задумывалось без всякой связи с изменениями в законодательстве.

— Но все же перекликается с ним, согласитесь. Замещение денег дольщиков диктует необходимость более плотного взаимодействия с финансовыми институтами, разве нет?

— Да, здесь вы правы. Одной из задач нового подразделения «Инвестиции» будет как раз развитие сотрудничества с банками для обеспечения проектного финансирования, как этого требует новая версия 214-го закона.

И есть еще четвертая причина, которая диктует необходимость изменения нашей организационной структуры в России. Это, конечно, слияние с «Лемминкяйнен». Более года назад два финских концерна приняли решение о слиянии. Как известно, «Лемминкяйнен» также работает в России, причем его деятельность сосредоточена в основном в Петербурге. И это также аргумент в пользу того, чтобы объединенная компания базировалась именно здесь.

— Вы упомянули радикальное изменение законодательства. По сути, эпоха долевого строительства, которая продолжалась более 20 лет, уходит. Насколько ЮИТ, как международному концерну, будет проще адаптироваться к новым правовым условиям? Помогут ли вам знания, накопленные при реализации проектов на зарубежных рынках?

— Лично я считаю, что нам будет легче адаптироваться к новым условиям. По опыту других стран мы знаем, что в сфере строительства происходят постоянные изменения в законодательстве. Мы знаем, что сегодняшняя практика — не обязательно такая же практика через три года, и нам всегда нужно быть готовым к законодательным новациям. Очень часто — не только в России, но и в других странах также — эти изменения связаны с политикой. Политики понимают, что тема эмоциональная и надо ею заниматься, так что влияние политики на рынки жилищного строительства растет повсеместно.

«По опыту других стран мы знаем, что в сфере строительства происходят постоянные изменения в законодательстве. Очень часто — не только в России, но и в других странах — эти изменения связаны с политикой. Политики понимают, что тема эмоциональная и надо ею заниматься, так что влияние политики на рынки жилищного строительства повсеместно растет».

— А с практической точки зрения? Дольщики — это чисто российский феномен? Понимаете ли вы, как работать в отсутствие этого ресурса?

— На самом деле, в большинстве стран девелоперы финансируют строительство средствами от покупателей. Но в каждой стране работает своя схема, и, к сожалению, мы не можем просто взять и перенести наш опыт из Финляндии, к примеру, или из Польши на Россию.

В Финляндии 40 лет назад — в 70-е годы — тоже была проблема обманутых дольщиков. Тема не такая острая, как в России, но тоже касалась «плохих» девелоперов, которые были не в состоянии достроить свои объекты. В результате была создана определенная схема, описанная на законодательном уровне. У нас каждый жилой дом — это отдельное акционерное общество. Когда ЮИТ начинает строить, то создает АО, которое и выступает застройщиком. Дольщик покупает акции этого общества, которые дают право жить в определенной квартире. Получается, что квартира — это не недвижимость, а ценная бумага, доля в акционерном капитале.

Чтобы мы могли принимать деньги от покупателей в Финляндии, нам надо до начала продаж подготовить бюджет проекта и открыть финансирование проекта в банке. В принципе, похоже на то, что сейчас планируется в России. Клиент платит не нам, а на эскроу-счет в банке. Мы можем использовать эти средства на строительство, но только в необходимом для конкретного объекта объеме. Банк должен заключить договор со специальной компанией, которая контролирует, что застройщик не берет денег больше, чем нужно. В этом смысле условия гораздо легче тех, что предполагается внедрить в России, когда средства покупателей оказываются замороженными вплоть до ввода объекта в эксплуатацию.

Банковское финансирование в Финляндии обычно составляет примерно 50% от общих затрат. И клиент, когда покупает квартиру, может выбрать два варианта. Либо заплатить полную стоимость, либо примерно половину, а остаток — в течение 15-20 лет. Такую возможность предоставляет банк, который финансирует стройку. Так что если вы откроете наш финский сайт и посмотрите прайс-листы, то увидите всегда две цены — полную и с возможностью рассрочки. Но покупатель может быть уверен, что мы достроим, потому что есть гарантия — займ от банка.

— Как изменится российский рынок жилищного строительства в связи с законодательными новациями?

— Особенность российского рынка в течение последних лет — повышение цены квадратного метра по мере роста строительной готовности объекта. Таким образом, у покупателя была возможность купить недвижимость на нулевом цикле по гораздо более привлекательной стоимости. Такой практики в других странах нет. Не важно, на какой стадии приходит покупатель — цена будет одной и той же. Если спрос большой, то девелоперы увеличивают цены, но незначительно. Я боюсь, что эта практика — когда можно купить дешево на начале строительства — уйдет. Я думаю, что этот момент пока мало кто понимает.

Кроме того, законодательные изменения еще больше увеличивают затраты девелоперов. Банковские проценты за проектное финансирование кто-то должен будет заплатить, и этот кто-то в конце концов — дольщик.

— Как будет вести себя спрос в связи с изменениями в схеме покупки строящегося жилья?

— Мы не думаем, что уменьшение спроса будет серьезным — не 20 и тем более не 40%. Но жилье будет дороже, что так или иначе негативно скажется на спросе.

— Вы сказали, что приняли решение оставаться в стране, несмотря на сложности в экономике. Устраивает ли вас доходность бизнеса на фоне курсовых скачков?

— Ключевые показатели мы рассчитываем в евро, и падение рубля, конечно же, сказывается негативно. Что хорошо в строительстве, так это то, что все наши затраты — в рублях, впрочем, как и выручка. Доходность в процентах из-за скачков курса не уменьшается. Но то, что остается на выходе в евро, выглядит, конечно, менее привлекательно. Сегодня доля России в выручке концерна — между 10 и 12 процентами. Когда курс был 40-45 рублей, доля российского рынка в общей выручке превышала 20%. Но в принципе мы работаем здесь с 1961 года, и то, что происходит сейчас, — не самое сложное. Гораздо большим вызовом были события 1991 и 1998 годов. Мы знаем, что в России нужно быть готовым к негативным изменениям, поэтому затраты всегда необходимо держать низкими.

— Давайте поговорим о продукте. Насколько ваше предложение для России отличается от предложения в других странах?

— С каждым годом различий все меньше и меньше. Я бы сказал, что внутри одного города разница в нашем продукте может быть больше, чем между разными странами.

Возьмем Ростов-на-Дону. Мы недавно ввели там первый проект класса «бизнес», потому что расположение уникальное — прямо у реки. В то же время проект, который мы достроили в Ростове 5 лет назад, абсолютно не похож на последний. Все зависит от месторасположения.

С точки зрения спроса разница между Польшей и Финляндией — больше, чем между Польшей и Россией. Особенность российского рынка, которая также ощущается в Европе, но отсутствует в Финляндии, — в том, что большинство покупателей (моя оценка — до 60%) сегодня живут или раньше жили максимум в 3 км от места строительства. Каким будет дом, зависит от того, что нравится «местным». В Финляндии люди более охотно готовы менять локацию внутри одного города, нежели в других странах.

— А если говорить о внутреннем наполнении? Например, недавно вы представили планировки типа «трансформер». Это эксперимент или промышленное решение?

— Это не эксперимент. В Финляндии мы начали предлагать подобный продукт под названием Smartti несколько лет назад. Сначала мы думали использовать такое же название и в России, но быстро поняли, что многие девелоперы уже обыгрывают термин smart, причем применительно к очень маленьким квартирам. Мы же хотели дать понять, что проектируем умные квартиры, в которых можно с течением времени поменять планировку, сделав, к примеру, из «двушки» «трешку» или наоборот.

Мы знаем, что типовой покупатель — это молодая семья. Может, через пару лет у них появится еще один ребенок и понадобится дополнительная комната. А через 10-15 лет дети уедут, и тогда родителям будет достаточно двух больших комнат. Мы думаем, что доля квартир-трансформеров в нашем предложении будет расти. Это не просто дань моде. Впервые квартиры-«трансформеры» мы предложили в новом комплексе TARMO недалеко от метро «Черная речка», затем — в новой очереди комплекса «Новоорловский».

«Мы быстро поняли, что многие девелоперы уже обыгрывают термин smart, причем применительно к очень маленьким квартирам. Мы же хотели дать понять, что проектируем умные квартиры, в которых можно с течением времени поменять планировку».

— Покупатель в России сильно отличается от покупателя в других странах?

— Давайте возьмем типового покупателя — молодую семью 30-40 лет — в России, Финляндии или Чехии. Они отличаются друг от друга довольно мало. Но если это люди, которым примерно по 60-65 лет, то разница между такой «взрослой» российской семьей и молодой российской семьей будет гораздо больше, чем между Россией и Чехией. Разница между покупателями в разных странах становится все меньше и меньше, требования на самом деле одинаковые.

Замечу, кстати, что еще 15 лет назад существенная разница между российским и финским рынком была в разнице среднего размера квартиры. В России 15 лет назад средний размер квартиры составлял около 70 кв. м или даже больше. Сейчас — менее 50 кв. м.

И это очевидный тренд на зрелых рынках, который не зависит от объема денег или возможности купить квартиру. Это результат уменьшения размера среднего домохозяйства, который мы наблюдаем во всех странах нашего присутствия и в России — тоже. Мы уверены, что доля однушек падать не будет, а будет расти. В этом смысле обвинения в том, что девелоперы строят слишком маленькие квартиры, — глупость. 15-20 лет назад в одном домохозяйстве жили в среднем четыре человека, а сейчас только два. На этот тренд мы, как застройщик, не можем никак повлиять.

«Доля «однушек» падать не будет, а будет расти. В этом смысле обвинения в том, что девелоперы строят слишком маленькие квартиры, — глупость. 15-20 лет назад в одном домохозяйстве жили в среднем четыре человека, а сейчас только два».

— Мы часто говорим о применении европейских практик в России. А было ли что-то, что вы перенесли из России на другие рынки?

— Да. К примеру, в России мы говорим, что есть четыре основных сегмента: элит, бизнес, комфорт и эконом. В Финляндии раньше мы не относили проекты к разным сегментам, был, по сути, один продукт для всех. Но сейчас мы также позиционируем проекты на разные категории покупателей.

— В России ЮИТ преимущественно занимается жилищным строительством. В связи с текущими изменениями будете ли вы выходить в сегмент коммерческого строительства или работать как подрядчик для внешних заказчиков?

— В Финляндии мы строим все. Жилье — лишь небольшая часть нашего бизнеса. Скажем, если вы поедете на машине до Хельсинки, то новая магистраль, которая начинается от границы и доходит до города Ловииса, — тоже наш продукт. Мы не только строили эту дорогу, но и обслуживаем ее.

Но в России по-прежнему основной бизнес — жилищное строительство. После слияния с «Лемминкяйнен» мы готовы также заниматься внешними подрядными работами. Но в прошлом году до слияния концернов наша выручка в России была в районе 300 млн евро, а у «Лемминкяйнен», который активно работает на подрядах, — чуть менее 100 млн евро. Так что доля подрядных работ не превышает 25% от общей выручки, и это соотношение вряд ли поменяется в будущем.