Игроки петербургского рынка элитной недвижимости столкнулись с новым вызовом. Несмотря на относительно стабильный спрос на премиальные квартиры, новые проекты стали появляться на рынке гораздо реже. Эксперты ссылаются на острую нехватку в городе новых участков под строительство. По их словам, девелоперы столкнулись с дефицитом земель несколько лет назад, в результате он привел их на Петровский остров, уже ставший драйвером роста «элитки». Однако земельные ресурсы и этой территории также вскоре будут исчерпаны.
Первые итоги
В первом полугодии 2018 года продажи элитной недвижимости в Петербурге выросли на 4% — до 21,8 тыс. кв. м — по сравнению с аналогичным периодом 2017 года, сообщает Knight Frank St.Petersburg. При этом средняя цена квадратного метра с начала 2018 года увеличилась всего на 3% — до 327 тыс. руб., говорят в «Петербургской Недвижимости». Средний бюджет сделки за полугодие вырос на 5%, составив около 41,2 млн руб., добавляют в Knight Frank St.Petersburg.
Игроки рынка говорят о стабильном спросе на элитную недвижимость в городе. «В целом на премиальном рынке, по данным нашего консалтингового центра, продажи в течение последних лет демонстрируют стабильность — ежегодно реализуется в среднем 65-75 тыс. квадратных метров элитного жилья. По результатам первого полугодия 2018 года совокупный спрос составил 35,6 тыс. кв. м, что составляет половину годового объема спроса за 2017 год», — говорит гендиректор компании «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин.
Эксперт отмечает, что, если рост спроса в эконом-сегменте закономерно связан со снижением ипотечных ставок, то продажи элитной недвижимости зависят от совершенно других факторов. Стабильность уровня спроса Пашин объясняет относительной ограниченностью целевой аудитории элитного рынка. «Драйвера роста в виде притока населения ожидать не приходится», — говорит он. «Сегмент элитного жилья менее всего подвержен внешним факторам», — добавляет управляющий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин.
Основной набор требований к проекту элитной недвижимости остается неизменным, признают девелоперы. «Огромную роль играют местоположение проекта, уникальность видов из окон квартир, авторская архитектура, сервис в доме и его инфраструктура, богатые входные группы», — говорит Ильин. Премиального клиента необходимо постоянно удивлять и привлекать новинками в локации, характеристиках, архитектуре, добавляет Пашин. Кроме того, покупатель элитной квартиры становится более требовательным, например, к планировкам квартир. «В приоритете функциональность как самого проекта, так и планировок квартир. Лишний и необоснованный пафос никому уже не нужен», — добавляет Ильин.
Новый центр элитки
Игроки рынка полагают, что важный драйвер роста рынка элитной недвижимости — развитие новых премиальных территорий. «В элитном секторе интерес вырос благодаря новым перспективным локациям — в частности, Петровскому острову», — говорит председатель совета директоров группы «ЯРД» Андрей Кошкин.
Справка
Петровский остров обрел новую жизнь в 2015 году, когда правительство Петербурга утвердило концепцию застройки острова общей площадью около 130 га. Согласно документу 29% территории будут занимать жилые объекты, 14% — общественно-деловые, 20% — рекреационные. До 2025 года на острове может появиться около 1,5 млн кв. м новой недвижимости.
Петровский остров уже стал лидером по объему предложения в элитном сегменте. По данным «Петербургской Недвижимости», доля этой территории в общей структуре предложения составляет 35%. Затем идут Центральный район и Крестовский остров — с результатом 23% и 18% соответственно. При этом Петровский остров — локация, которая показывает максимальный рост продаж в городе. Число сделок в этом районе по сравнению с первым полугодием 2017 года выросло на 12 п.п., добавляют в Knight Frank St.Petersburg.
Перераспределение спроса в сторону Петровского острова подтверждают и девелоперы. «В последние пару лет «элита» постепенно переехала на Петровский остров — новую премиальную локацию, которая получила мощный импульс к развитию. Здесь реализуются проекты высокого класса», — говорит Ильин.
«Наибольший прирост продаж показали объекты, заявленные на Петровском острове, что открыло возможность любителям жизни на островах в окружении однородной социальной среды приобрести для себя интересный вариант с расчетом на то, что в ближайшие годы данная территория будет максимально благоустроена», — поясняет Кошкин.
По данным ЦИАН, сейчас на Петровском острове продаются квартиры в шести жилых комплексах: ЖК Royal Park от ГК «Кортрос», ЖК Neva Haus от «Группы ЛСР», ЖК «Петровская ривьера» от «Северного города», ЖК «Остров» и «Аватар» от «Строительного треста», ЖК «Петровский квартал на воде» от Setl City.
Кризис новых проектов
Вместе с тем аналитики отмечают сокращение темпов вывода на рынок нового предложения элитной недвижимости. По данным Knight Frank St.Petersburg, в первом полугодии 2018 года общая площадь продаваемых квартир в элитном сегменте составила 152,6 тыс. кв. м (порядка 1,2 тыс. квартир). По сравнению с аналогичным периодом 2017 года, рост предложения составил 2% (благодаря выводу в продажу новых проектов в конце прошлого года).
Однако в 2018 году новых проектов в продажу не поступило. Аналитики Knight Frank St.Petersburg объясняют это накопленным количеством свободных лотов на рынке. Это подтверждают и сами девелоперы. «Спрос генерирует предложение, которого сейчас в Санкт-Петербурге вполне хватает. Застройщики ориентируются не только на востребованность проекта в данный момент, но и на свободные участки под строительство новых объектов, продумывают свою будущую стратегию работы в этом сегменте», — объясняет Ильин.
Дефицит свободных земельных участков для новых проектов — новый вызов для девелоперов, уверен гендиректор «ПСК-Недвижимость» Сергей Мохнарь. «Это отдельная сверхзадача для девелоперов — найти такие участки, которые, с одной стороны, будут интересны клиенту, а с другой — сделают проект экономически эффективным. А это может быть непросто: оставшаяся земля либо переоценена, либо вызывает сомнения по качеству», — говорит Мохнарь.
«Свободных пятен под застройку почти нет, чаще девелоперам предлагается реконструкция существующих зданий, что не так привлекательно с инвестиционной точки зрения. Крестовский остров почти полностью застроен, потенциал есть только у Петровского острова», — добавляет Кошкин. В перспективе, по мнению девелопера, интересными для премиального жилья могут стать островные территории, которые сейчас занимают «Адмиралтейские верфи».
Борьба за покупателя
Впрочем, несмотря на снижение темпов вывода на рынок новых элитных проектов, пока текущий объем предложения в сегменте элитного жилья в два раза превышает среднегодовой объем спроса, отмечает Пашин. Несоответствие объема предложения уровню спроса ужесточает конкуренцию на рынке, что заставляет строителей искать новые способы привлечения клиента.
«Конкуренция на элитном рынке продолжает расти, поэтому борьба за клиента ужесточается. Понимая это, мы постоянно подключаем новые маркетинговые инструменты», — говорит Пашин. В качестве подобных маркетинговых инструментов эксперт называет виды рассрочек на готовые квартиры с возможностью получить ключи, оплатив только 60% стоимости, а также акции. «Например, в июле мы предоставляли скидки на квартиры до 400 тыс. руб. на все объекты бизнес— и премиум-класса», — поясняет он. «Это позволило в первом полугодии 2018 года получить 13% прироста обращений в «Петербургскую Недвижимость» по элитным проектам», — заключает Пашин.
Стабильный рынок
В отличие от эконом-сегмента и бизнес-класса, девелоперы элитной недвижимости и аналитики не предрекают кризис и зачистку строительной отрасли в премиальном сегменте после вступления в силу изменений в 214-ФЗ и отмены долевого строительства.
«Рынок элитной недвижимости будет чувствовать себя стабильнее, чем другие сегменты, — полагает Ильин. — Реализация дорогого проекта под силу не каждому застройщику. Обычно в этот сегмент выходят достаточно опытные игроки».
«Стабильность в ценах и спрос без резких скачков демонстрируют готовность рынка к переменам. Сформированное предложение в готовых домах и обширное предложение в строящихся объектах обеспечивают спрос и не создают предпосылок для существенного роста цен», — соглашается директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St.Petersburg Екатерина Немченко.
К тому же в перспективе некоторые правила законодательства могут быть пересмотрены. «Очевидно, что условия строительства и реализации жилья ужесточаются, но пока рано говорить о каких-либо последствиях, — полагает Пашин. — Два-три года займет переходный этап, не исключено, что в это время могут быть пересмотрены или введены новые механизмы регулирования рынка. Сегодня девелоперы имеют в запасе достаточно проектов, оформленных до 1 июля, поэтому кардинальных изменений в ближайшей перспективе ждать не стоит».
Павел Андреев, генеральный директор компании Л1:
«Элитное жилье – это не только жизненное пространство, но и инвестиция. Поэтому, при прочих равных, спрос здесь колеблется в сторону увеличения в нестабильные экономические моменты. Люди, покупающие элитное жилье, склонны планировать выгодные приобретения. Спрос зависит от инвестиционных составляющих, где первой, особенно в нашем городе, является локация. Далее идут индивидуальные особенности проекта и планировочных решений квартир.
Сокращение темпов ввода элитной недвижимости связано, в первую очередь, с более высокими финансовыми рисками. Себестоимость такого жилья на порядок дороже массового. И емкость рынка не бесконечна. Вторым фактором является дефицит локаций. И с каждым годом он становится все больше. Сами понимаете, в Закадье элитку не построишь. На данный момент спрос превышает предложение. Полугодие было достаточно успешным. Практически весь ассортимент наших элитных квартир мы продали. Новых в продажу пока не выводим. Судя по нашим результатам, возникло даже некоторое повышение спроса в этом сегменте».
Олег Пашин, генеральный директор компании «Петербургская Недвижимость»:
«Целевая аудитория элитного рынка ограничена, поэтому и спрос достаточно стабилен. Драйвера роста в виде притока населения ожидать не приходится. Премиального клиента надо удивлять и привлекать новинками — в локации, в характеристиках, в архитектуре. Как только выходит новый объект с интересной локацией и уникальными опциями — покупатели мгновенно реагируют. Так произошло, например, в 2017 году во время старта продаж «Петровского квартала на воде», который строится девелопером Setl City на Петровском острове. Концепция клубного квартала, его местоположение на первой линии Малой Невы, стартовые цены обусловили сразу высокий объем продаж, при этом популярность проекта сохраняется и сегодня».
Елена Гутман, начальник управления маркетинга и продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
«Элитные квартиры были и будут востребованы всегда. Сейчас этот рынок в принципе показывает стабильный спрос. Нет оснований полагать, что в ближайшее время произойдет его серьезное сокращение. В Петербурге представлено широкое предложение элитной недвижимости. Здесь также популярность многих объектов связана с локацией. Компания «БФА-Девелопмент» ранее инвестировала средства в покупку квартир в элитном комплексе «Леонтьевский мыс» — проект действительно уникален, и мы видим интерес к нашему предложению — квартирам без переплаты за прямой вид на воду. Те жилые комплексы, которые строятся в хороших местах, а их проекты тщательно проработаны, будут всегда популярны у покупателей. Переоцененные проекты, с завышенными ожиданиями застройщиков, испытывают трудности с реализацией».
Юрий Ильин, управляющий директор «Группы ЛСР»:
«Для нашей компании итоги первого полугодия превзошли ожидания. Продажи в Санкт-Петербурге во всех сегментах выросли на 36% в квадратных метрах и на 33% — в деньгах по отношению к аналогичному периоду 2017 года. Драйвером роста показателей стали проекты комфорт-класса, в бизнес— и элитном сегменте ожидаемо изменилась структура продаж. Это связано, прежде всего, с нашим текущим предложением и миксом проектов, а также графиком вывода в продажу новых объектов. За первое полугодие мы завершили строительство элитного проекта «Русский дом» в центре города. Запланированный на этот год старт продаж в новых проектах высокого класса позволит увеличить продажи в этом сегменте, начиная со второго полугодия.
В то же время спрос остается на достаточно стабильном уровне. Ведь рынок недвижимости — один из самых надежных, а сегмент элитного жилья менее всего подвержен внешним факторам. Однако на фоне законодательных изменений в отрасли покупатели стали внимательнее относиться к выбору будущей квартиры и застройщика. В эпоху перемен важно доверить свои деньги компании с надежной репутацией».
Андрей Кошкин, председатель совета директоров группы «ЯРД»:
«Традиционно элитная недвижимость в Петербурге сосредоточена всего в нескольких районах: в историческом центре (Центральный и Адмиралтейский) и на отдельных тихих островах в черте города (Крестовский, Каменный, Петровский). В центральных районах появление новых проектов осложняется исторической застройкой с существенными законодательными обременениями. Свободных пятен под застройку почти нет; чаще девелоперам предлагается реконструкция существующих зданий, что не так привлекательно с инвестиционной точки зрения. Крестовский остров почти полностью застроен, потенциал есть только у Петровского острова.
Вполне интересными для премиального жилья могут стать островные территории, занимаемые ныне «Адмиралтейскими верфями», но стоимость перевода судостроительного гиганта, рекультивация земель и проектирование будущих территорий отодвигают эту инициативу на многие годы вперед».
