Рынок недвижимости накануне новой эпохи
Материалы выпуска
Рынок недвижимости накануне новой эпохи Рынок Вишневые сады, маяки и коворкинги Рынок Все идет по плану Экспертиза Среда и комфорт Рынок Петербургские инвесторы получат новые гарантии Решения
Рынок Санкт-Петербург и область,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
Рынок недвижимости накануне новой эпохи
Говоря о строительном бизнесе, эксперты заявляют, что «пациент скорее жив, чем мертв» и добавляют: «Главное, не бить его по лбу молотком»
Фото: Сергей Куликов/Интерпресс

Первое полугодие этого года оказалось успешным для петербургских строительных компаний — все основные игроки рынка отчитались о существенном росте продаж. Несмотря на оптимистичные количественные показатели, эксперты считают ситуацию на строительном рынке сложной: отмена «долевки» и рост социальной нагрузки снижают маржинальность девелопмента.

В первом полугодии крупнейшие петербургские застройщики отчитались о двузначном росте продаж. Группа «Эталон» за шесть месяцев 2018 года заключила рекордное число контрактов за всю историю, повысив продажи более чем на четверть. По сравнению с аналогичным периодом 2017 года, во втором квартале текущего года продажи компании выросли на 22% в деньгах (до 13,8 млрд. руб.) и на 5% — в квадратных метрах (до 128,4 тыс. кв. м.) Группа ЛСР за первое полугодие 2018 года продала 358 тыс. кв. м (+39% год к году) во всех регионах присутствия. Стоимость заключенных контрактов увеличилась на 34% — до 34 млрд руб. Традиционно более половины объема продаж девелоперу обеспечил Петербург.

Продажи в Санкт-Петербурге во всех сегментах выросли на 36% в квадратных метрах и на 33% в деньгах по отношению к аналогичному периоду 2017 года», говорит управляющий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин. У Л1 объем продаж в первом полугодии 2018 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года вырос на 21% и на 16% увеличился средний бюджет покупки, говорит директор по развитию Л1 Надежда Калашникова.

Богатые меняют жилье, а средний класс полюбил апартаменты

Опираясь на данные статистики, можно сказать, что рост продаж показало большинство петербургских застройщиков. По подсчетам Управления Росреестра по Петербургу, с января по июнь количество зарегистрированных в городе договоров долевого участия увеличилось почти на 50% до 38 384.

По данным Вадима Исакова, директора Северо-Западного филиала «БКС Премьер», в первом полугодии 2018 года объем продаж на первичном рынке жилья Петербурга и пригородов превысил показатель аналогичного периода прошлого года на 25%, а совокупный спрос составил около 2,2–2,3 млн кв. м. против 1,8 млн в первом полугодии 2017 года.

Лучше всего продается сейчас жилье в сегменте масс-маркет за счет дальнейшего увеличения доли ипотеки, неплохо чувствует себя и верхний сегмент рынка элитной жилой недвижимости, говорит Андрей Тетыш, глава агентства недвижимости «АРИН». Причины роста интереса к элитной недвижимости связаны не с появлением нового слоя состоятельных покупателей, а с желанием «старой» элиты улучшить свои жилищные условия — купленное в 2007-2008 годах и ранее жилье уже не соответствует современным требованиям по уровню сервиса, среды, инженерных коммуникаций. Покупатели элитной недвижимости стали намного более разборчивыми, говорит Тетыш.

Взрывной рост происходит на рынке апартаментов. «За первые шесть месяцев 2018 года продано 1,2 тысячи апартаментов — в 2,6 раза больше, чем в прошлом году. Интерес покупателей к ним подогревается растущим спросом со стороны арендаторов, ведь многие инвестируют в недвижимость, чтобы потом зарабатывать именно на аренде», — говорит генеральный директор «ПСК-Недвижимость» Сергей Мохнарь. По его словам, хотя пока первое место среди сдаваемого жилья уверенно держится за обычными «однушками» и студиями, так как их физически больше, апартаменты уже «дышат в спину» традиционному рынку аренды квартир.
В Петербурге спрос на аренду апартаментов ежегодно растет на 12%, а на аренду квартир — падает на 5%, отмечает Мохнарь.

Рекордная ипотека

«Уверенный рост продаж стал возможным за счет восстановления спроса на жилье на фоне постепенной стабилизации ситуации в экономике (что в конечном итоге ведет к росту реальных располагаемых доходов граждан, а также росту потребительской уверенности), а также снижения процентных ставок (что увеличивает доступность ипотеки, а также снижает привлекательность банковских депозитов, как средства сбережения накоплений)», — считает Исаков.

Ипотечные продажи действительно показывают впечатляющий подъем. За первые шесть месяцев 2018 года зарегистрировано 63 184 ипотечных займа, что на 58% больше, чем в 2017 году (39 988) и 36 584 выданных кредитов, что на 68,8% больше соответствующего периода 2017 года (21 676).

У группы «Эталон» во втором квартале число ипотечных сделок достигло 42% от общего объема контрактов, тогда как в первые три месяца 2018 года доля ипотеки составляла 40%. У Л1 число ипотечных сделок выросло более чем на треть, говорит Надежда Калашникова. Причем доля ипотечных сделок растет не только в массовом сегменте. Так, ПСК отмечает существенный рост доли ипотеки в недвижимости бизнес-класса: в отдельные месяцы она достигала 67%.

Вздохнуть напоследок

Правда, стоит отметить, что не все показатели строительной отрасли выглядят так позитивно. Так, по словам Тимура Нигматуллина, аналитика отдела анализа рынков Управления инвестиционного консультирования АО «Открытие Брокер», в январе–июне 2018 года объем работ по виду деятельности «строительство» в Санкт Петербурге прибавил год к году всего 2%, а объем введенных жилых домов и вовсе упал на 41% до 961 тыс. кв. метров общей площади или 18,5 тыс. квартир (в прошлом году — 33 тыс. квартир). «По всей видимости, этот спад связан с эхом кризиса 2015-2016 года, когда проседали инвестиции», — считает Нигматуллин.

Высокие результаты продаж могут оказаться временным явлением, связанным с ажиотажем в преддверие отмены долевого строительства, считают некоторые эксперты.

«Драйверы роста и столь радужные результаты полугодия в отрасли не носят, увы, экономический характер, — говорит Надежда Калашникова. — Такое внушительное количество новых разрешений на строительство, как и увеличение объемов продаваемого и строящегося жилья — это попытки, что называется, «надышаться перед смертью».

Отмена «долевки» меняет все

Конец эпохи долевого строительства все опрошенные РБК+ девелоперы и эксперты единодушно назвали главным событием полугодия. Но оценивают это событие все участники рынка по-разному.

«Новые изменения в законодательстве, регулирующем строительство жилых домов, а также использование механизма проектного финансирования, в среднесрочной перспективе будут способствовать укрупнению строительного рынка, вытеснению мелких застройщиков. В краткосрочной же перспективе никаких серьезных изменений не ожидается», — считает Вадим Исаков.

Как говорит Юрий Ильин из ЛСР, все крупные игроки рынка успели подготовиться к новым реалиям, понимая, что полностью просчитать воздействие новых законодательных норм пока нельзя. «Многие, в том числе и наша компания, запаслись и разрешениями на строительство, по которым в скором будущем начнется реализация проектов, и земельным банком. Работой мы обеспечены на несколько лет вперед, и пока будем строить уже согласованные проекты, внимательно следя за тем, как рынок реагирует на новые правила игры», — отмечает Ильин.

«У него уже не так много здоровья»

«Петербургский строительный комплекс сейчас определенно скорее жив, чем мертв», — говорит Андрей Тетыш. «Но дополнительной существенной нагрузки он не выдерживает, а у городской администрации есть постоянное желание увеличить социальные обязательства строителей на строительство детских садов, школ и дорог, так как в бюджете на эти цели денег мало. В итоге отрасль балансирует на грани эффективности. Маржинальность строительного бизнеса падает», — добавляет он.

«Пациент жив и пока чувствует себя достаточно хорошо. Главное, не бить его по лбу молотком, у него уже не так много здоровья», — заключает он.

Впрочем, перспективы на следующее полугодие девелоперы видят в достаточно радужном свете. «Достигнутые в первые шесть месяцев 2018 года результаты — это 43% от наших плановых показателей по году. С учетом того, что в строительной сфере обычно львиная доля плана делается как раз во втором полугодии, можно сказать, что мы смотрим в будущее с уверенностью и оптимизмом», — говорит Юрий Ильин. Сергей Мохнарь из ПСК также надеется, что второе полугодие будет не хуже первого. Традиционно осенью рынок «прибавит», и это позитивно скажется на результатах второго полугодия, уверен Мохнарь.

Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1:

«Драйверы роста и столь радужные результаты полугодия в отрасли не носят, увы, экономический характер. Такое внушительное количество новых разрешений на строительство, как и увеличение объемов продаваемого и строящегося жилья — это попытки, что называется, «надышаться перед смертью».

Все крупные застройщики успели сделать задел на несколько лет работы по старым правилам, поэтому в ближайшие три-четыре года никаких потрясений не будет, ни ценовых, ни каких-либо еще. А вот что будет дальше, пока не берется прогнозировать никто. Одно очевидно — сегодня время покупателя, и если есть необходимость решить квартирный вопрос или инвестировать в недвижимость, то делать это лучше сейчас».

Сергей Мохнарь, генеральный директор «ПСК-недвижимость»:

«Главной восходящей звездой этого полугодия, как, впрочем, и последних двух-трех лет остаются апартаменты. За первые шесть месяцев 2018 года продано 1,2 тысячи апартаментов — в 2,6 раза больше, чем в прошлом году. Интерес покупателей к ним подогревается растущим спросом со стороны арендаторов, ведь многие инвестируют в недвижимость, чтобы потом зарабатывать именно на аренде. В Петербурге спрос на аренду в апарт-комплексах ежегодно растет на 12%, а в обычных квартирах — падает на 5%.
Апартаменты привлекательны для арендаторов своим расположением в благоустроенных районах, куда просто добраться на метро, и услугами, которые предусмотрены в комплексах: прачечной, охраной, арендой велосипедов и кладовок. А для владельцев квартир апартаменты означают легкость сдачи — все заботы можно перепоручить управляющей компании за 20% от арендной платы. Также собственность в апарт-комплексах обеспечивает высокую годовую доходность на уровне 10-15% от стоимости актива. При этом многие выбирают апартаменты для себя, руководствуясь как раз гарантированным комфортом проживания, а также более низкой ценой по сравнению с квартирами.

Рискну предположить, что в связи со всеми перечисленными преимуществами спрос на апартаменты будет расти».