От застройки к градостроению
Материалы выпуска
Девелоперы оценили перспективы крупных жилых проектов Рынок От застройки к градостроению Инструменты «Крупные девелоперы станут еще крупнее» Экспертиза
Инструменты Санкт-Петербург и область,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
От застройки к градостроению
Жесткая конкуренция заставляет девелоперов искать новые формы диалога с покупателем. От продажи квадратных метров они переходят к созданию комплексного продукта, отвечающего современным трендам градостроительства.
Фото: Сергей Куликов/Интерпресс

Покупатель недвижимости стал более требовательным и избирательным, говорят игроки строительного рынка. Как отметили участники организованного РБК Петербург круглого стола «Новая эра масштабной застройки», просто квартиры уже недостаточно — покупатель хочет приобрести жилье с удобной квартирографией и комфортной средой вокруг жилого комплекса. Участники дискуссии рассказали, какие инструменты наиболее эффективно стимулируют спрос на проекты масштабной жилой застройки в условиях жесткой конкуренции на рынке.

Меньше высота — больше комфорт

«Клиенты осознали преимущества покупки квартир в таких проектах, где застройщики помимо самого жилья возводят паркинги, детские сады, школы, объекты спортивного и коммерческого назначения. Но чтобы конкурировать с другими девелоперами, мы вынуждены постоянно улучшать продукт», — говорит директор по продажам компании «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая.

Юлия Ружицкая («Главстрой-СПб») (Фото: РБК Петербург)

Однако, несмотря на устойчивый спрос на жилье, возводимое в рамках КОТ, покупатель стал заметно более требовательным, отмечает гендиректор компании КВС Сергей Ярошенко. «Меняются требования покупателя к планировкам и размерам квартир. Мы все это чувствуем, что-то видоизменяем, как-то подстраиваемся. Каждый в своих проектах придумывает какие-то маркетинговые ходы и улучшает условия проживания покупателей».

Один из наиболее распространенных способов улучшения качественных характеристик жилья — снижение высотности застройки. Покупатель «голосует рублем» в пользу малоэтажных проектов с менее плотной застройкой территории, добавляет руководитель проектов КОТ компании «Строительный трест» Анзор Берсиров.

Отчасти снижение высотности происходит под давлением законодателей. Так, с 1 января 2018 года правительство Ленобласти ввело ограничение по высотности зданий: в городах региона нельзя строить дома выше 12 этажей (раньше допускалось 16), в поселках — не выше 9 этажей (раньше — 12).

«В условиях ужесточения высотного регламента мы будем наблюдать уход в сторону средне— и малоэтажной застройки», — прогнозирует руководитель группы маркетинга «Группы ЦДС» Петр Буслов.

Петр Буслов («Группа ЦДС») (Фото: ЦДС)

Впрочем, законодательные ограничения вполне соответствуют требованиям рынка, считает гендиректор компании ПСК Сергей Мохнарь. «Такие нормативы градостроительства вполне комфортны для жизни, а большие площади застройки КОТов позволяют девелоперам реализовывать действительно интересные и удобные для жизни кварталы», — поясняет девелопер.

Сергей Мохнарь (ПСК) (Фото: РБК Петербург)

По его словам, главный минус перехода к малоэтажным комплексным застройкам связан с ростом себестоимости строительства. «Себестоимость строительства малоэтажного жилья выше, потому что инженерные сети длиннее, и в целом нагрузка выше», — добавляет Сергей Ярошенко.

Таким образом, этажность любого проекта определяется застройщиком, исходя из трех основных параметров — предполагаемого класса проекта, градостроительных ограничений по высотности и разрешенного на данном участке объема строительства, отмечает гендиректор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева.

Валерия Малышева (АО «Ленстройтрест») (Фото: РБК Петербург)

«Чем выше класс жилья — тем более вероятно, что застройщик рассмотрит варианты снижения этажности будущего дома относительно нормативной. Если же класс проекта предполагает работу в сегменте недорогого жилья, где маржинальность на сегодняшний день невелика, то, вероятнее всего, этажность домов будет не ниже нормативной», — объясняет Малышева.

Новый бизнес-класс

Поскольку масштабная жилая застройка, как правило, реализуется на участках площадью не менее 100 га, фактически девелоперы создают новые города — как по масштабу, так и по численности населения. В развитии таких территорий застройщики опираются на современные тренды в сфере градостроения. Девелоперы вынуждены не просто строить квадратные метры, но и создавать комфортную среду для разных сегментов покупателей жилья. «Разная среда и разный класс жилья в каждом небольшом городе — это элемент правильной урбанистики», — говорит Анзор Берсиров.

Анзор Берсиров («Строительный трест») (Фото: РБК Петербург)

«Покупатель становится более требовательным, и на это нельзя закрывать глаза. В рамках нашего проекта «Северная долина», который относится к сегменту масс-маркет, появляются очереди, которые мы позиционируем в классе «комфорт». В ЖК «Юнтолово» мы пойдем еще дальше и предложим квартиры бизнес-класса. Локация и видовые характеристики некоторых участков нового микрорайона позволяют выйти на рынок с таким решением», — говорит Ружицкая.

Смешение разных социальных слоев на одной территории требует особого внимания к ее планированию. Нужно обеспечить покупателям обязательные атрибуты жилья определенного класса, например, закрытую территорию, улучшенное озеленение и благоустройство, вид на воду. Такой подход, помимо прочего, повышает спрос и на коммерческую недвижимость, расположенную в границах жилого комплекса. Она становится более интересна потенциальным инвесторам», — отмечает Ружицкая.

«В нашей компании смешение классов жилья пока не реализовано, но мы стремимся делать жилье более комфортным, с учетом благоустройства территории, эргономичными планировками квартир и необходимой полноценной инфраструктурой кварталов. Если не предусматривать в КОТе разные классы жилья может возникнуть ограничение для покупателей, которые хотят жить рядом с природой, но в более высоком классе жилья» — рассказывает заместитель генерального директора по развитию компании «Полис Групп» Мария Баланкова.

Мария Баланкова («Полис Групп») (Фото: РБК Петербург)

Впрочем, возможность привлечь более состоятельного покупателя в такие проекты зависит, прежде всего, от локации конкретного жилого комплекса, напоминает Сергей Мохнарь. «Строительство элитных КОТов было бы возможно в черте города, поскольку определяющий фактор при покупке элитного жилья — это локация. В пригородных территориях, где сейчас сосредоточено основное предложение проектов масштабной жилой застройки (Мурино, Кудрово, Янино, Бугры), это будет экономически нецелесообразно», — говорит девелопер.

Дорогая зелень

Еще один эффективный способ стимулирования продаж в масштабных жилых проектах — создание зеленых зон и развитой инфраструктуры. «Мы создаем среду, где каждый придумывает что-то нужное для жизни человека. Создание комфортных условий, озеленение — это дорого, но все с удовольствием тратят на это деньги, рассчитывая на соответствующий спрос», — отмечает Сергей Ярошенко.

Сергей Ярошенко (КВС) (Фото: РБК Петербург)

Плотность озеленения, как правило, зависит от масштабов застройки, добавляет Анзор Берсиров. «Например, в Кудрово мы позволили себе построить парк в 10 га, который мы обслуживаем уже десять лет. В проекте NEWПИТЕР мы тоже закладываем зеленую зону в 2,5 га, однако объем строительства там меньше и экономика проекта другая», — поясняет Берсиров.

Еще один парк площадью 10,8 га запланирован на территории ЖК «Северная долина». «По нашим оценкам, объем инвестиций в его благоустройство составит порядка 150 млн рублей», — поделилась Юлия Ружицкая.

По словам Сергея Ярошенко, если при высотном строительстве на долю озеленения в стоимости квадратного метра приходится около тысячи рублей, то при малоэтажной застройке доля озеленения достигает трех тысяч рублей.

Однако, несмотря на озеленение и продвинутые маркетинговые стратегии, главную роль в формировании спроса на такие проекты играет транспортная доступность территории, напоминает Ярошенко. «Нет инфраструктуры — нет спроса! Нам нужны дороги, метро. Если правительство сделает шаг и начнет развивать транспортную инфраструктуру в Ленобласти, резко вырастет спрос. На сегодняшний день спрос есть вокруг КАДа, но на расстоянии в 30 км от КАДа продать практически ничего невозможно», — приводит пример Ярошенко.

С ним согласен старший партнер «Дювернуа Лигал» Игорь Гущев. «Основная вещь, которая интересует девелопера — это продажа квадратных метров. А продажа зависит помимо цены от транспортной доступности и инфраструктуры. Соответственно, когда проблемы с транспортом будут решаться, начнет развиваться и стройка в области».

Игорь Гущев («Дювернуа Лигал») (Фото: РБК Петербург)

Покупатель создает рынок

Как отметили участники круглого стола, дальнейшие перспективы развития проектов КОТ связаны с редевелопментом промышленных территорий в черте Петербурга.

«Следующее поколение проектов комплексного освоения территории появится в зонах реновации. Это будут достаточно компактные проекты, гармонично вписанные в окружающую городскую среду», — полагает Петр Буслов. «Серый пояс» уже стал территорией комплексного освоения. Все ведут какие-то переговоры, какие-то заводы переезжают», — подтверждает Сергей Ярошенко.

«В следующем году на рынок выйдет огромное число проектов редевелопмента промышленных территорий. Процесс идет, и для его активного развития нужно желание правительства преобразовывать эту территорию и гибкость девелоперов», — отмечает Анзор Берсиров.

В перспективе городские масштабные жилые проекты станут конкурировать с уже реализуемой масштабной застройкой за чертой Петербурга. Однако девелоперы уверены, что целевая аудитория таких проектов принципиально разная: одни покупатели предпочитают преимущества активной городской жизни, других привлекает возможность жить близко к природе. «Покупатель сам выровняет рынок и сам покажет, какие территории должны развиваться быстрее, а какие — медленнее», — заключает Сергей Ярошенко.