Девелоперы оценили перспективы крупных жилых проектов
Материалы выпуска
Девелоперы оценили перспективы крупных жилых проектов Рынок От застройки к градостроению Инструменты «Крупные девелоперы станут еще крупнее» Экспертиза
Рынок Санкт-Петербург и область,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
Девелоперы оценили перспективы крупных жилых проектов
Спрос на жилье, возводимое в рамках проектов комплексного освоения территорий, держится на высоком уровне, однако динамичному развитию этого направления могут помешать изменения строительного законодательства.
Фото: РБК Петербург

С начала 2018 года петербургские девелоперы фиксируют рост спроса на масштабные проекты застройки, так называемые, проекты комплексного освоения территорий (КОТ), которые находятся, в основном, за чертой города. Строители жилья объясняют рост популярности подобных проектов повышенным вниманием к качеству среды и относительной доступностью квартир, благодаря снижению ипотечных ставок. Как отметили участники организованного РБК Петербург круглого стола «Новая эра масштабной застройки», единственное препятствие динамичному развитию проектов масштабной жилой застройки — поправки в 214-ФЗ, которые могут повлиять на объем спроса и предложения на рынке.

Закономерное оживление

«Мы наблюдаем достаточно высокий спрос на проекты комплексного освоения территорий. Это связано с привлекательными ипотечными ставки», — говорит Юлия Ружицкая, директор по продажам компании «Главстрой-СПб». По ее словам, доля ипотечных сделок в портфеле компании достигла более 60%.

Юлия Ружицкая («Главстрой-СПб») (Фото: РБК Петербург)

Положительный тренд подтверждает и гендиректор КВС Сергей Ярошенко. «Если раньше доля «ипотечников» занимала до 50%, сейчас это — 60-70%. Государство в каком-то смысле стимулирует рынок. Улучшение ипотечных ставок дало определенный стимул всем застройщикам. В результате, покупательная способность повысилась», — поясняет он.

По итогам 2017 года на проекты комплексного освоения территорий пришлось порядка 60% новостроек Петербурга и области, отмечает гендиректор компании ПСК Сергей Мохнарь. И в ближайшее время темпы вывода на рынок масштабных проектов сохранятся на прежнем уровне, уверен Мохнарь. «Учитывая длительные сроки реализации проектов КОТ, ожидать сокращения предложения в ближайшие пять лет не стоит. Спрос будет поддерживать эту тенденцию», — поясняет он.

Сергей Мохнарь (ПСК) (Фото: «ПСК Недвижимость»)

Фактор стабильности

Рост числа проектов масштабной жилой застройки, прежде всего, обусловлен экономическими показателями таких проектов, говорит руководитель проектов КОТ компании «Строительный трест» Анзор Берсиров. «Большие проекты для крупных компаний — это один из способов ведения бизнеса. Да, у них рентабельность ниже, чем у локальных проектов в центральной части города, но они долгосрочные. Большие проекты характеризуются положительной динамикой спроса», — отмечает он.

Анзор Берсиров («Строительный трест») (Фото: РБК Петербург)

С ним соглашается гендиректор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева. «Основным плюсом является то, что на большом участке можно реализовать качественный и интересный проект с продуманной территорией, просторными дворами и однородной средой. В условиях уплотнительной застройки такое, конечно, невозможно. Учитывая этот факт, развитие проектов КОТ выгодно как для застройщиков, так и для покупателей», — поясняет Малышева.

Валерия Малышева (АО «Ленстройтрест») (Фото: РБК Петербург)

«Масштабные проекты нам очень интересны, — продолжает заместитель генерального директора по развитию компании «Полис Групп» Мария Баланкова. — Интересно креативить, привлекать новыми идеями клиентов на территории, оптимизировать проектные решения, подстраиваться к изменениям рынка и требованиям клиента, который теперь стал очень разборчивым, потому что хочет жить в комфорте. То, что мы сейчас строим, конечно, реализуется. Продажи идут в соответствии с нашими планами».

Мария Баланкова («Полис Групп») (Фото: РБК Петербург)

Однако, для покупателей решающим аргументом в пользу жилья в рамках проектов КОТ остается цена. «Традиционно при условии равной цены покупатели предпочитают проекты, расположенные в черте города, в обжитых, уже сложившихся районах. Проекты комплексного освоения выигрывают, прежде всего, за счет более доступной цены квадратного метра. Также людей привлекает однородная социальная среда и полный набор необходимой инфраструктуры», — добавляет руководитель группы маркетинга «Группы ЦДС» Петр Буслов.

Петр Буслов («Группа ЦДС») (Фото: ЦДС)

За и против

Впрочем, несмотря на устойчивый спрос на жилье, возводимое в рамках масштабной жилой застройки, перспективы этого направления участники рынка оценивают неоднозначно. Причина — поправки в 214-ФЗ, которые фактически вводят запрет на долевое строительство.

Сергей Ярошенко уверен, что в ближайшее время девелоперы завершат запущенные масштабные проекты, но воздержатся от вывода на рынок новых. «Я думаю, мы потратим года два, чтобы притереться, понять, как работать в новых условиях, как привлекать проектное финансирование», — поясняет Ярошенко.

Сергей Ярошенко (КВС) (Фото: РБК Петербург)

Еще одна причина неуверенности девелоперов — высокая финансовая нагрузка на строительный бизнес, связанная с необходимостью за свой счет развивать транспортную и социальную инфраструктуру, добавляет Мария Баланкова.

Увеличение нагрузки подстегнет рост цен, уверена Юлия Ружицкая. По ее мнению, это может негативно сказаться на динамике продаж. Объемы строительства жилья в этой ситуации будут напрямую зависеть от условий ипотечного кредитования.

«Доступность квартир для покупателя станет ниже, а темпы продаж замедлятся. Но вряд ли застройщики откажутся от больших объемов строительства. Если повышение цен будет происходить одновременно со снижением ставки по ипотеке, рынок будет развиваться», — отмечает Ружицкая.

Однако величина ипотечных ставок едва ли сможет серьезно повлиять на объем спроса, полагает старший партнер «Дювернуа Лигал» Игорь Гущев. «Изменения 214-ФЗ кардинально меняют рынок. Какое-то время можно будет реализовывать проекты, привлекая деньги дольщиков, но рано или поздно возникнет ситуация, когда придется жить по новым правилам. По моему мнению, даже падающие ипотечные ставки не будут разогревать рынок из-за повышения цен на жилье и невозможности привлечения денег дольщиков», — поясняет Гущев.

Игорь Гущев («Дювернуа Лигал») (Фото: РБК Петербург)

Тем не менее, многие участники рынка не сомневаются в перспективности проектов масштабной застройки, несмотря на возможное увеличение стоимости квадратного метра. «У нас нет опасений, что проекты комплексного освоения территорий в ближайшем будущем будут не интересны. Сейчас они по многим показателям имеют преимущество перед точечными проектами, которые реализуются в черте города. Колебание цены периодически возникает на рынке, и застройщики подстраиваются к новым условиям», — отмечает Анзор Берсиров.