ТСЖ как инструмент рейдерства
Материалы выпуска
Масштабная застройка меняет облик Экспертиза Игроки коммерческой недвижимости ставят на другую «лошадь» Рынок ТСЖ как инструмент рейдерства Рынок Растворенный кампус Решения О побочных вау-эффектах Решения Петербургские апартаменты выбирают путь Экспертиза Как соинвесторы превратились в потребителей Экспертиза Долевка: конец эпохи Инструменты Жесткий разворот Экспертиза От строительства к девелопменту за 30 лет Экспертиза Курортное импортозамещение Экспертиза
Рынок Санкт-Петербург и область,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
ТСЖ как инструмент рейдерства
Слабый контроль со стороны собственников жилья создает возможности для злоупотреблений недобросовестных управляющих компаний.
Фото: Виктор Бартенев/Интерпресс

Жилищный и гражданский кодексы предоставляют собственникам жилых и нежилых помещений исчерпывающие, как полагают эксперты, права для управления своими домами. Однако в большинстве случаев собственники не используют эти права в полной мере. Из-за слабого контроля со стороны жильцов миллионные денежные потоки многоквартирных домов становятся сильным соблазном для недобросовестных управляющих. И зачастую такая ситуация приводит к злоупотреблениям.

Разными путями

Злоупотребления в системе управления МКД имеют самые разные цели. Как сообщают члены Совета новостроек [общественный совет при губернаторе Ленобласти Александре Дрозденко, созданный для прямых контактов руководителей региона с жителями новостроек в петербургской агломерации — ред.], управляющие компании или ТСЖ и ЖСК, аффилированные с застройщиками, нередко используют разобщенность новоселов, для сокрытия недоделок застройщика. В итоге по истечении гарантийного срока устранение дефектов оплачивают сами жильцы.

В ряде случаев, как уже писал РБК Петербург, цель управляющих — личное обогащение, которое происходит путем разнообразных «накруток» квартплаты. В старых домах злоупотребления, как правило, выражаются в воровстве денег, собранных с жильцов в качестве платы за жилищные услуги. Управляющие нередко завышают цены на работы, выполняемые фирмами, аффилированными с руководителями ТСЖ и ЖСК. В ряде случаев, как отмечают эксперты, хищения денег, уплаченных за коммунальные услуги, оборачивается банкротствами управляющих компаний (как правило, по инициативе монополистов) и уголовными делами против их руководителей.

По данным представителя НП «Национальный центр общественного жилищного контроля «ЖКХ контроль» Андрея Китаева, больше всего злоупотреблений происходит в домах, которые находятся под управлением ТСЖ и ЖСК, а не частных УК или государственных «жилкомсервисов». О существовании подобной практики говорит, например, генеральный директор саморегулируемой организации «Некоммерческое партнерство предприятий жилищного комплекса МежРегионРазвитие», эксперт постоянной комиссии ЗакСа по городскому хозяйству Владислав Воронков: «Из четырех с половиной тысяч домов с ТСЖ и ЖСК в Петербурге примерно в трети собственники выражают недовольство качеством управления. Нередко происходят открытые конфликты».

Управляющие компании или ТСЖ и ЖСК, аффилированные с застройщиками, нередко используют разобщенность новоселов для сокрытия недоделок застройщика. В итоге по истечении гарантийного срока устранение дефектов оплачивают сами жильцы.

Рейдерство через ТСЖ

Как показывают наблюдения экспертов (официальной статистики на эту тему нет), конфликты с управляющими чаще всего происходят в тех домах, где во главе ТСЖ, ЖСК стоят предприниматели, единомышленники которых входят в состав правления. Нередко объектами их интереса становятся нежилые помещения домов — подвалы и чердаки, имеющие потенциал для коммерческого использования. В борьбе за такие активы применяются разные инструменты.

Один из таких инструментов — искусственное создание долгов, которое позволяет довести компанию до банкротства и купить ее по низкой цене. В случае многоквартирного дома (МКД) для нежилого помещения создаются условия, при которых эта недвижимость становится неликвидной — затраты на ее содержание превышают возможные доходы от использования. Собственника, таким образом, «загоняют в угол» — пользоваться помещением невыгодно, а продать его сложно. В такой ситуации злоумышленники «соглашаются» в виде одолжения купить такой актив со значительным дисконтом. Как считают опрошенные РБК Петербург эксперты, осуществление подобных, по существу рейдерских, сделок возможно лишь при содействии руководства ТСЖ, ЖСК. Еще одно условие — пассивность других собственников недвижимости дома.

Чаще всего злоупотребления происходят в домах, где во главе ТСЖ, ЖСК оказываются предприниматели, единомышленники которых входят в состав правления.

«Мало платят»

Именно в таком рейдерстве, например, обвиняет руководителей ТСЖ «Благодатная, 24» компания ООО «Благодатная, 24», владеющая одним из нежилых помещений (1Н) в небольшом (25 квартир) доме по Благодатной улице, 24 в Московском районе Петербурга. (Направление деятельности компании, согласно данным kartoteka.ru, — «аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом».)

Долгие годы между руководством ТСЖ, образованным в 1997 году, и владельцами нежилых помещений дома конфликтов не было. Ситуация изменилась в 2017 году, когда руководство ТСЖ сочло, что владелец помещения слишком мало платит за жилищные услуги (об этом говорится в отчете правления за 2017 год).

Однако, вместо того, чтобы пересмотреть агентский договор с компанией (он был заключен в 2011 году, поскольку компания не была членом ТСЖ), руководство ТСЖ в июле 2017 года просто потребовало от нее дополнительные деньги. Поначалу ООО «Благодатная,24» соглашалось платить, тем более, что ТСЖ просило средства для срочного ремонта якобы развалившейся канализации. Подозрение, как рассказал генеральный директор ООО Вадим Тарасов, вызвала лишь скорость ликвидации аварии. Судя по запрошенной сумме в 500 тыс. руб., авария была серьезная, но после перечисления денег на счет ТСЖ, канализация заработала, по словам Тарасова, через несколько часов.

Спустя примерно месяц Тарасов получил еще один счет от ТСЖ-на сумму 250 тыс. руб. Деньги, как ему объяснили, требовались на ремонт все той же канализации. В обоснование работ ТСЖ предоставило Тарасову копию договора подряда от 06.07.2017 года, заключенного ТСЖ с ООО «ФАВОРИТ» (как утверждает юрист ООО «Благодатная, 24», эта компания контролируется председателем ТСЖ Андреем Пригульным, хотя, по данным kartoteka.ru, владельцем 100% долей в ООО «ФАВОРИТ» является его гендиректор Константин Гвяздовский). При этом, как посчитал Тарасов, сумма, указанная в смете, была выше рыночной стоимости, а ряд работ и перечень уже закупленных ТСЖ материалов и оборудования не имели отношения к ремонту канализации.

Обоснования сметной суммы ТСЖ, как утверждают в ООО «Благодатная, 24», тогда не предоставило. Однако позднее, в апреле 2018 года, в отчете за 2017 год правление заявило, что цены были даже снижены. «Партнерские отношения руководства подрядных организаций и правления ТСЖ позволили заключить договоры по сниженной, в среднем на 30% стоимости, а также произвести ряд работ на безвозмездной основе. Понимая тяжелое материальное положение ТСЖ, компании выполнили некоторые работы в качестве благотворительности», — сообщили жителям руководители ТСЖ.

Искусство счета

С учетом всех этих обстоятельств Вадим Тарасов не стал оплачивать счет на 250 тыс. руб. Однако после этого, 27 сентября руководство ТСЖ провело общее собрание, на которое, как утверждает Тарасов, его компания приглашения не получила. Собрание якобы приняло решение резко повысить тарифы на жилищные услуги — жильцам до 329 руб. за 1 кв. м, а для ООО «Благодатная, 24» новый тариф составил, по словам Тарасова, 505 руб./кв. м (протокол собрания сейчас оспаривается в суде на том основании, что опрошенные представителями ООО «Благодатная, 24» свидетели утверждают, что на собрании речь о тарифах не шла; это подтверждает и аудиозапись собрания). При таких тарифах только за содержание и текущий ремонт (без учета коммунальных платежей) компания должна будет платить 380 724 руб. в месяц.

Помимо этого, в октябре 2017 года компании Вадима Тарасова были выставлены счета на сумму почти в 2,9 млн руб. Кроме того, ей предъявили счет в 2 млн руб. — якобы в счет долгов за неоплаченные счета по общедомовым расходам, в которых доля ООО почему-то составляет 50%, хотя доля занимаемого им помещения — лишь около 20% от общей площади.

Фото: Жилищный комитет Санкт-Петербурга, ТСЖ "Благодатная, 24"

«Выставление этих счетов происходило на фоне отключения правлением ТСЖ нашего помещения от всех коммунальных ресурсов, три месяца в помещении не было воды, тепла и электричества, не работала канализация. Их включали только в момент прихода контролирующих органов, создавая видимость бесперебойного обеспечения коммунальными ресурсами. При этом мы продолжаем ежемесячно уплачивать положенные нам по договору 33 157,82 рублей», — утверждает Вадим Тарасов.

По его словам, компании пришлось заплатить почти 2,4 млн руб. штрафа арендатору своего помещения, поскольку арендодатель не смог обеспечить бесперебойное коммунальное обслуживание.

«Считаем, что все вышеуказанные действия ТСЖ «Благодатная, 24» являются незаконными и нацеленными на незаконное мошенническое завладение денежными средствами ООО «Благодатная,24», что действия Пригульного А.Г. были направлены на создание ситуации, исключающей возможность эксплуатации помещения 1Н, с целью снижения рыночной стоимости помещения и вынужденной продажи этого помещения Пригульному А.Г. по низкой стоимости», — утверждает Вадим Тарасов.

У Владислава Воронкова сложилось такое же мнение. «Скорее всего речь здесь идет о попытке отжать недвижимость — повесить на ее владельца огромные долги и выкупить помещение по дешевке. Насколько мне известно, такое предложение уже поступило», — заявил он РБК Петербург.

Жители задают вопросы

До последнего времени жильцы особой активности не проявляли, потому что, несмотря на формальное повышение им тарифов до 300 руб./кв. м, на практике счета им до сих пор выставляют по старому тарифу в 80 руб. Сейчас каждая из сторон конфликта, пытаясь заручиться поддержкой жителей, приводит аргументы в свою пользу. И жители, формально не участвующие в конфликте, узнают о странностях в действиях руководства ТСЖ. И начинают задавать (себе и соседям) вопросы, поводов для которых оказалось немало. Например, почему в доме 10 лет не было ни одного общего собрания, хотя по закону оно должно проходить каждый год? Каким образом устанавливаются тарифы на жилищные услуги — ведь по закону это исключительная прерогатива общего собрания?

Возник и ряд других вопросов. Например, почему собственникам квартир установлен тариф в 80 рублей за 1 кв. м жилья, что в 2,5 раза превышает средний тариф по городу? Каким образом общее собрание 27 сентября 2017 года решило увеличить тариф до 300 руб., сделав его почти в 10 раз выше среднегородского? Если такое решение было принято на общем собрании (как утверждает правление ТСЖ), то почему под протоколом собрания нет подписей всех его участников, как положено по закону? Куда идут собранные с жильцов деньги? «Я не понимаю, почему мы должны были ремонтировать канализационные люки, которые даже не стоят у нас на балансе. Я об этом у нашего правления спрашивал, но ответа пока никакого не получил», — недоумевает житель дома Иван Ильин.

И, наконец, почему жители оплачивают весьма недешевые услуги охранной фирмы, вместо того, чтобы нанять консьержей? «По сути, они охраняют только нашего председателя, хотя у него, помимо этих, есть и другие охранники, которые везде ездят с ним, — недоумевает жительница Тамара Карачева. — А может нам убрать охрану за 200 000 в месяц и посадить консьержек-пенсионерок за 15 тысяч в каждую парадную, и тогда у нас больше порядка будет? Управляющую нанять на 30 тысяч. Наверное, тогда экономия будет больше, и мы сможем на эти деньги (а это 2–3 миллиона за год получится) ремонт сделать в парадных».

Группа собственников направила коллективное обращение в прокуратуру с просьбой провести проверку деятельности ТСЖ в части расходования собранных средств, соответствия устава товарищества российскому законодательству, а также на предмет законности принятых общим собранием решений. Однако ответа о результатах проверки жильцы пока не получили. Несколько собственников сейчас оспаривают протокол собрания в суде. Решение пока не вынесено.

Народ просыпается

Постепенно жители Петербурга начинают понимать, что без их вмешательства злоупотребления не прекратятся. Такое понимание выражается в конкретных действиях двух типов — жалобах начальству и инициировании собраний по смене управляющих.

По данным Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга, в первом квартале 2018 года количество обращений граждан на нарушения правил управления многоквартирными домами (1416 штук) оказалось на 55% больше, чем в первом квартале 2017 года (911 обращений). Эту тенденцию подтверждают и в Управлении ФАС РФ по Петербургу: в 2017 году жители города направили в три раза больше жалоб на выбор компаний для управления многоквартирными жилыми домами, чем в 2016 году. Как прокомментировали данные в УФАС, само число жалоб положение дел характеризует мало, поскольку граждане подают их все еще крайне редко. Но динамика вполне показательна, считают в УФАС. Эту тенденцию подтверждают и в общественных организациях ЖКХ.

Постепенно жители Петербурга начинают понимать, что без их вмешательства злоупотребления не прекратятся. Такое понимание выражается во вполне конкретных действиях.

По данным Андрея Китаева, количество жалоб в их общественную организацию от населения на всевозможные нарушения со стороны УК в последнее время увеличилось в два-три раза. В то же время он объясняет эту тенденцию не столько увеличением количества нарушений, сколько ростом социальной культуры населения. «Люди начали лучше разбираться в механизмах управления домами и функционирования системы ЖКХ. Этому способствовало просвещение населения, которым занимаются общественные организации, СМИ и даже городские власти. По мере роста компетентности, люди учатся эффективно отстаивать свои права — они поняли, что это вполне возможно, что не «все схвачено» и можно добиться справедливости, если действовать грамотно. Они создают инициативные группы, иногда даже нанимают профессиональных юристов. Все чаще обращаются к властям и в суды», — рассказывает Андрей Китаев.

По словам Владислава Воронкова, растет число случаев смены руководства ТСЖ и ЖСК усилиями собственников, инициирующих общие собрания МКД. Правда, их абсолютное число пока невелико. «Статистику никто не ведет, к нам на консультации приходят собственники 10-15 домов в год. Правда, в большинстве случаев инициаторы смены управляющих справляются сами и мы об этом не узнаем», — говорит Воронков.