От строительства к девелопменту за 30 лет
Материалы выпуска
Масштабная застройка меняет облик Экспертиза Игроки коммерческой недвижимости ставят на другую «лошадь» Рынок ТСЖ как инструмент рейдерства Рынок Растворенный кампус Решения О побочных вау-эффектах Решения Петербургские апартаменты выбирают путь Экспертиза Как соинвесторы превратились в потребителей Экспертиза Долевка: конец эпохи Инструменты Жесткий разворот Экспертиза От строительства к девелопменту за 30 лет Экспертиза Курортное импортозамещение Экспертиза
Экспертиза Санкт-Петербург и область,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
От строительства к девелопменту за 30 лет
Рыночные процессы привносят новые смыслы в деятельность участников рынка жилой недвижимости.
Фото: РБК Петербург

Законодательный переход к проектному финансированию в жилищном строительстве свидетельствует о новом уровне развития экономики страны, полагает глава группы компаний ЦДС Михаил Медведев — еще десять лет назад подобный механизм просто не заработал бы. В интервью РБК+ девелопер напомнил, как менялась строительная отрасль вслед за общими трендами в экономике, с каким багажом она подошла к очередному переломному моменту и какие задачи ставит перед бизнесом будущее.

КРИЗИС КАК ТОЧКА ОТСЧЕТА

— Жилищное строительство в России подходит к новой вехе в своем развитии. Уместно сегодня вспомнить о том, какие этапы уже пройдены начиная с 90-х годов, когда рыночные процессы в отрасли только зарождались. Расскажите, пожалуйста, как проходил процесс становления строительного бизнеса в России и Петербурге.

— В первую очередь, отмечу, что девелопмент и строительство — это одна из ключевых отраслей, индикатор уровня развития экономики, ее способности создавать сложные продукты. Наша страна прошла немалый путь с момента перехода к рыночной экономике, почти 30 лет, и отрасль развивалась соответственно.

Я бы выделил несколько аспектов этого развития. Первый — технический. Это и прогресс в области технологий — панельное, монолитное домостроение, навесные фасады, лифтовое оборудование, и готовность производителей поставлять соответствующую продукцию в нужном объеме. По технологическим возможностям мы продвинулись значительно. Сегодня выбор материалов и конструктивных решений позволяет создавать продукт совершенно другого качества. Остается традиционный для нашей страны вопрос культуры производства, он постепенно решается за счет новых методов контроля.

Второй аспект — финансирование. В 90-е годы люди еще могли накопить на квартиру, а ипотеки не существовало в принципе. Сегодня в массовом сегменте доля ипотечных сделок у каждого девелопера составляет не менее 50-70% и продолжает расти, и люди копят уже не на квартиру, а на первый взнос.

Сегодня выбор материалов и конструктивных решений позволяет создавать продукт совершенно другого качества. Остается традиционный для нашей страны вопрос культуры производства, он постепенно решается за счет новых методов контроля.

Третья история — становление самого процесса девелопмента, появление у бизнеса новых компетенций. В рыночной экономике, в отличие от плановой, компания должна обладать профессионализмом не только в области строительства, но в части работы с бизнес-процессами. И поэтому мы за 30 лет плавно перешли от специализированных строительных компаний — СМУ, трестов — к термину «девелопер», который обладает более богатым смыслом.

— Какие этапы прошла отрасль за эти 30 лет? Стало ли принятие 214 Федерального закона значимой вехой?

— Закон о долевом строительстве, хотя и имел целью исключить появление обманутых дольщиков, в реальности просто определил порядок фиксации сделок, нормализовал отношения участников процесса на бурно развивающемся рынке. Настоящими вехами стали пройденные кризисы.

В 90-е годы рынок был малоактивен. Низкая обеспеченность жильем, оставшаяся с советского времени, продолжала накапливаться, послужив в дальнейшем основой для бурного роста в 2000-х. Стройки были единичными, ими зачастую занимались строительно-монтажные управления, также сохранившиеся со времен СССР. Процветали бартерные расчеты с подрядчиками. Риски для покупателей были велики — многие еще помнят двойные продажи.

Потом был кризис 98-го года, после которого обстановка стала стабилизироваться. Люди стали зарабатывать, появилась ипотека, нормализовались отношения покупателя и продавца. В 2000-х годах рынок бурно пошел в рост, и стоимость жилья стала быстро разогреваться. До 2008 года можно было без особых усилий заработать 100% на двух— и трехкомнатных квартирах отдельных компаний за счет прироста стоимости от начала до конца строительства. В то же время, разогрев рынка привел к тому, что на рынке в дополнение к профессиональным компаниям появилось огромное количество малых и средних полупрофессиональных игроков, которые каким-то образом получили земельный участок.

Пока рынок рос, сверхдоходность нивелировала ошибки управления. В 2008 году рост схлопнулся. С рынка ушел ряд крупных компаний, недооценивших риски, и множество мелких. Их «наследие» живо до сих пор в лице обманутых дольщиков, которые уже вряд ли что-то получат. В результате, на новом витке отрасль стала более требовательной к профессионализму. Государство усилило контроль с точки зрения нормативной и законодательной базы, покупатель стал более опытным и требовательным.

В 2014 году таких глобальных перемен не случилось, хотя рынок заметно «потряхивало». Некоторые говорят о стагнации, но я не стал бы так оценивать ситуацию. Есть предпосылки к дальнейшему росту, в том числе все еще низкая обеспеченность жильем — в Петербурге на душу населения приходится по 23 квадратных метра, что в 1,5-2 раза меньше аналогичного показателя европейских столиц.

До 2008 года можно было без особых усилий заработать 100% на двух— и трехкомнатных квартирах отдельных компаний за счет прироста стоимости от начала до конца строительства.

КОМУ ДОСТАНЕТСЯ ПРЕМИЯ ЗА НАДЕЖНОСТЬ

— Станет ли новое законодательство началом нового этапа?

— Да, фактически, мы подходим к новому витку развития. Меняются инструменты финансирования сделок — от прямой передачи денег между участником долевого строительства и застройщиком мы переходим к проектному финансированию и счетам «эскроу».

На новом этапе изменятся отношения между участниками рынка — в первую очередь, между банками и девелоперами. Девелоперам придется доказывать банкам состоятельность проектов, чтобы получить финансирование.

Проектное финансирование — это тоже своего рода показатель развития экономики. Еще десять лет назад этот механизм просто не заработал бы. Для его успешного функционирования нужна готовность всех участников, в том числе, банковской сферы, и неперегретая экономика. Если процентная ставка составляет 13-14%, смысл девелоперского бизнеса теряется. Если же ставка значительно ниже 10%, смысл остается, и инструмент заработает.

— То есть, резко негативного отношения к грядущим переменам у девелоперов нет?

— Нет, но есть целый ряд вопросов о том, как будут функционировать новые механизмы. На первый, основной — сохранится ли возможность продавать квартиры на стадии строительства — государство сейчас отвечает положительно. Это важно не только с точки зрения финансирования: если сейчас продажи распределяются равномерно по всему строительному циклу, то одномоментно продать 1,5 тысячи квартир — нетривиальная задача.

Задачу организации продаж до завершения строительства должны решать счета «эскроу», на которых будут накапливаться деньги дольщиков. Эти счета послужат залогом, под который банк будет выдавать финансирование. Отсюда возникает другой вопрос: в какой степени банк получит возможность использовать эти деньги до момента передачи их застройщику? И что произойдет, если у банка возникнут проблемы с ликвидностью? Даже если эскроу-счета приравняют к вкладам, лимиты обязательного страхования вкладов покроют стоимость квартир лишь частично, по крайней мере, в Москве и Петербурге.

И, разумеется, остается вопрос ставки по проектному финансированию под залог средств на эскроу-счетах. По сути, это вопрос распределения премии за снижение риска для дольщиков.

Проектное финансирование — это тоже своего рода показатель развития экономики. Еще десять лет назад этот механизм просто не заработал бы.

— Ваша компания готовится к переходу на проектное финансирование? Или, как сегодня говорят некоторые девелоперы, будете пока наблюдать за внедрением новых механизмов со стороны, реализуя запас проектов с готовыми разрешениями на строительство?

— Мы уже ведем переговоры с банками по двум крупным проектам — хотим протестировать технологию. И наблюдаем большой интерес со стороны банков, даже некоторую конкуренцию.

НА СТРОЙКУ ПО ОТПЕЧАТКУ ЛАДОНИ

— Немаловажный элемент развития отрасли — цифровые технологии. Ваша компания активно внедряет цифру на разных стадиях процесса девелопмента, недавно вы даже получили премию за цифровые разработки в области HR. Расскажите о ней, пожалуйста.

— Действительно, мы стали победителями «Премии HR-бренд 2017» в номинации «Северная столица». Победу принес проект «БСКУД ЦДС», направленный на решение задачи контроля за действиями конкретных исполнителей и учета рабочего времени. Мы создали систему контроля доступа на объект по отпечатку ладони и связали ее с системой фиксации рабочего времени и начисления зарплаты в 1С. Это позволило исключить «мертвые души» и повысить производительность труда.

Фото: ЦДС

Разработка системы потребовала значительных усилий. Да, существуют готовые технологии по распознаванию отпечатков пальцев, но вы представляете, в каком состоянии могут быть руки у строителей? Поэтому в качестве биометрического показателя был выбран рисунок вен на ладони, который предоставляет больше уникальной информации для идентификации человека. Программное обеспечение для этого проекта — наша собственная разработка.

— Есть аналоги у коллег?

— Конечно, все как-то решают вопрос учета рабочего времени — где-то карточная система, где-то, на небольших объектах, достаточно строгой охраны. Но я не слышал, чтобы другие компании использовали напрямую биометрические данные либо применяли интегрированные решения.

ТЕХНАДЗОР С ПЛАНШЕТОМ

— Как продвигается внедрение цифровых технологий в другие области вашего бизнеса?

— В текущем году мы завершили большой этап по созданию CRM-системы. Теперь в ней фиксируется весь процесс от обращения клиента до передачи квартиры. Остались только небольшие доработки на уровне интерфейса.

Процесс создания всех новых объектов у нас реализуется с помощью BIM-проектирования. Данные о проекте выгружаются из BIM в MS Dynamics Axapta, которая является еще одним компонентом нашей единой цифровой системы. Она рассчитывает поэтапно все элементы строительного процесса, раскладывает проект по видам работ, объемам материалов, срокам, стоимости и так далее. Ни один платеж за выполненные работы не может быть проведен без подтверждения в системе.

— Это то, что вы уже внедрили. Будут ли новые проекты?

— Дополнительно к тому, что я перечислил, мы сегодня внедряем «кабинеты контроля качества» — автоматизацию всех видов контроля за строительством. Этот продукт интегрируется с Axapta, в которую добавляются контрольные точки, не позволяющие перейти к следующему этапу или произвести оплату, пока остаются какие-то замечания или предписания ответственных подразделений.

Большинство нарушений — типовые. Мы составляем справочники, специалист на объекте открывает нужный перечень у себя в системе, отмечает замечание, при необходимости выполняет фотофиксацию. Информация отправляется конкретному исполнителю исходя из данных в Axapta, дублируется руководителю на контроль, а бухгалтерия видит отметку: «не проводить оплату, есть неустраненное замечание».

Сегодня проект находится в стадии программирования и тестирования отдельных результатов. Тестируем пока на менее сложных участках — отделе контроля качества и департаменте маркетинга. Самое сложное — реализовать «кабинет» для технического надзора. У них справочник типовых отклонений в разы больше. Кроме того, нужно обеспечить удобство для пользователей. Представьте, что сотрудник технадзора пришел зимой на строительную площадку. Каково ему будет вносить данные на планшете? Тем не менее, мы рассчитываем завершить внедрение этой системы в рамках текущего года.

НЕ НАДО ОЦИФРОВЫВАТЬ ТО, ЧТО НЕ РАБОТАЕТ

— Как вы оцениваете автоматизированную систему выдачи разрешений на строительство, внедренную Смольным?

— Она работает, но не лишена недостатков. Например, в ней очень много ручного ввода. Проектные декларации нельзя просто выгрузить из собственной базы данных, нужно вручную вбивать информацию по каждой квартире.

- Цифровизация бизнеса — это общий тренд среди девелоперов?

— На уровне крупнейших компаний — да. Это объективная потребность времени. Чем компания больше, чем она сложнее, тем выше потребность в прозрачности, в автоматизации, а цифра — подходящий инструмент для удовлетворения этой потребности и для сокращения издержек на отдельные бизнес-процессы.

CRM-системы есть сегодня практически у каждого, BIM-проектирование активно внедряется, хотя не все внешние проектировщики готовы с ней работать. С системами, аналогичными Axapta, сложнее: их внедрение очень трудоемко и требует глобальной перестройки бизнес-процессов.

— Если цифра — просто инструмент, бывают ли ситуации, когда цифровизация не нужна или неэффективна?

— Безусловно. Основное правило — не надо оцифровывать процессы, которые не работают. Сначала необходимо тщательно отстроить бизнес-процессы. Цифровизация не спасет неработающий бизнес, она может лишь повысить эффективность работающего. И второй немаловажный момент — компетентность тех, кто этим занимается. Чтобы внедрить систему масштаба Axapta, нужно, во-первых, сформировать IT-отдел из высококлассных специалистов, и, во-вторых, вложить серьезные средства в обучение всех сотрудников, которые будут работать в системе.

Фото: ЦДС

— Существует ли в России рынок IT-технологий для девелоперов? И каков потенциал для его развития?

— Он только начинает развиваться. Есть отдельные «коробочные» продукты для решения узких задач, есть 1С с надстройками. Кстати, в виде «коробочного» продукта на рынок вышло и созданное нашим сотрудником совместно с компанией «Ренова» решение, облегчающее работу геодезистов.

Но большинство продуктов приходится разрабатывать индивидуально под собственные задачи. Так что потенциал для развития есть. Девелопмент подходит к новой стадии и готов обеспечить спрос на услуги разработчиков.