Долевка: конец эпохи
Материалы выпуска
Среда и комфорт Рынок Игроки коммерческой недвижимости ставят на другую «лошадь» Рынок ТСЖ как инструмент рейдерства Рынок Петербургские инвесторы получат новые гарантии Решения Растворенный кампус Решения О побочных вау-эффектах Решения Петербургские апартаменты выбирают путь Экспертиза Как соинвесторы превратились в потребителей Экспертиза Долевка: конец эпохи Инструменты Жесткий разворот Экспертиза От строительства к девелопменту за 30 лет Экспертиза Курортное импортозамещение Экспертиза
Инструменты Санкт-Петербург и область,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
Долевка: конец эпохи
Схема долевого строительства сменила «русскую рулетку» на рынке недвижимости и привела к ускоренному росту объема возводимого жилья. Регионы попали в ловушку этого роста.
Обманутые дольщики стали одним из главных негативных побочных эффектов долевого строительства. (Фото: Светлана Холявчук/Интерпресс)

В ноябре 2017-го президент Владимир Путин заявил, что долевое строительство будет отменено. Не сразу – через три года. Ориентировочно – в конце 2020-го. Самое время разобраться, что дала экономике и гражданам долевая схема. И чего в ней было больше – пользы или вреда.

50 оттенков обмана

Знаменитый 214-ФЗ, регулирующий основные принципы долевого строительства, был принят в 2004-м и начал действовать в 2005 году. До этого застройщики упражнялись в изысках: использовались паевые схемы (кооперативные стройки), векселя и инвестиционные договоры, но главным образом – предварительные договоры купли-продажи.

Все это сильно напоминало «русскую рулетку»: компании с именем и репутацией все же старались выполнять обещанное в договорах. Но в случае каких-либо неприятностей граждане, перечислившие (чаще – передавшие из рук в руки) деньги на будущую квартиру, могли остаться ни с чем. Что нередко и происходило. Главным риском в эту смутную эпоху были «двойные продажи»: застройщик вполне мог рассчитаться жильем с подрядчиком, а потом – при случае – повторно пустить те же квартиры в оборот. Например, продать гражданам. И «выловить» такие случаи на стадии сделки было крайне сложно: не было обязательной госрегистрации.

В прошлом году город продавал под застройку участок на окраине. Одно из условий торгов: предоставить жилье трем десяткам обманутых граждан. Среди них были семьи, еще в 2003 году оплатившие квартиры в переоборудованных бывших электрощитовых…

Опрошенные нами застройщики единодушны: одна из главных заслуг разработчиков 214-ФЗ – с помощью обязательной госрегистрации договоров долевого участия (ДДУ) им действительно удалось свести «двойные продажи» если не к нулю, то к минимуму.

Правда, как отмечает генеральный директор «УНИСТО-Петросталь» Арсений Васильев, в любой ситуации найдется определенное количество граждан, оказавшихся обманутыми. Не в строительстве – так под обещания сказочных доходов по депозитам. Или с помощью банальных наперстков. Просто в силу личных качеств. В конце концов, исправно работающий 214-ФЗ никак не помешал бравой фирме «Эверест» собирать деньги под будущие квартиры, не имея даже участка, под видом бронирования. Объявили, что отдельная квартира будет стоить меньше миллиона рублей – и клиент пошел! (Эта история случилась в 2011 году, банкротство – в 2016-м). Компания НПФ «СВИТ» в 2013 году на самом старте, «под котлован», собрала более 150 млн рублей (ЖК «Яблоневый цвет»), да и обанкротилась… Девелопер Евгений Бонд замечательно продавал жилье в надстройке на историческом доме, без единой бумажки от КГИОП; его супруга Ирина Бонд бодро торговала квартирами в многоквартирном доме на участке ИЖС… Такие проекты появляются независимо от состояния нормативной базы, и ведь клиенты находятся!

Одна из главных заслуг разработчиков 214-ФЗ – с помощью обязательной госрегистрации договоров долевого участия (ДДУ) им действительно удалось свести «двойные продажи» если не к нулю, то к минимуму.

В защиту доверчивых граждан стоит заметить: некоторые считают, что раз услуга рекламируется публично – значит, она законна. Иначе бы компетентные органы пресекли, не так ли? С некоторыми особенностями работы органов им приходится знакомиться на личном печальном опыте…Но в целом, повторюсь, с середины «нулевых» ситуация в строительстве заметно оздоровилась.

«Когда принимался 214-ФЗ, перед законодателями стояла вполне определенная задача - решить проблему с «двойными продажами», – напоминает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании ООО «Отделстрой». – И закон действительно хорошо справляется со своей задачей. По Петербургу и области я уже давно не встречал, чтобы одну и ту же квартиру продавали дважды…»

Параллельно с ДДУ вполне легитимной долгое время оставалась кооперативная схема. Доля ЖСК в середине «нулевых» составляла, в зависимости от региона, от 20 до 50%. За примерами далеко ходить не надо: крупнейший российский застройщик СУ-155 практиковал схему «коммандитного товарищества»; по сути – это вариации на тему ЖСК. (Закончилось все печально, но это уже другой вопрос). В петербургском регионе Группа ЦДС вплоть до 2015-2016 года активно использовала кооперативную схему, и вполне успешно. Прямого запрета на ЖСК не было (и нет до сих пор), но местные власти обычно ведут активную контрпропаганду, упирая на рискованность кооперативного строительства. Отчасти это правда: санкций за просрочку в ЖСК нет, долги (по каким бы причинам они ни возникли) – общие. Отчасти власти против потому, что с кооперативами труднее договариваться о финансировании «социалки», дорог и прочего.

Однако от риска банкротства застройщика не защищает ни ЖСК, ни ДДУ. Крупнейший петербургский долгострой – проекты ГК «Город» – запускался по долевой схеме, крупнейший областной – ЖК «Силы природы» – по кооперативной. Результат сходный.

Прямого запрета на ЖСК не было (и нет до сих пор), но местные власти обычно ведут активную контрпропаганду, упирая на рискованность кооперативного строительства.

Рост жилищного строительства

Главный результат введения долевой схемы – стабильный и последовательный рост жилищного строительства. В 2005 году в России сдали 50,55 млн кв. м жилья, в 2008-м – 64,06 млн, в 2014-м – 84,2 млн кв. м. После рекордного 2015 года (85,55 млн) начался спад, но все равно на уровне, близком к 80 млн.

В целом с 2005 по 2017 год в РФ ввели около 863 млн кв. м жилья. Если отбросить долю ИЖС (около 40%) и учесть дома ЖСК, то на долевое строительство приходится не менее 414 млн кв. м. Это очень серьезный показатель. «Долевое строительство позволяет множеству людей приобретать недвижимость по наиболее выгодной цене, – отмечает Вячеслав Заренков, председатель правления Группы «Эталон». – Схема востребована и успешна – об этом наглядно свидетельствует рост первичного рынка». Как подтверждает Беслан Берсиров, заместитель генерального директора АО «Строительный трест»,
«Долевое строительство позволило строительному рынку динамично развиваться в течение многих лет. Кроме того, эта схема давала возможность приобрести недвижимость на ранней стадии строительства, а значит – дешевле».

Конечно, можно сказать: не было бы «долевки» – строили бы как-то иначе. Но вряд ли столько. Совпали два фактора. Строители получили надежный источник дешевых (фактически – бесплатных) денег. Граждане – возможность приобрести на приемлемых условиях (сначала в рассрочку, а потом и в ипотеку) вожделенное жилье, оно же – растущий в цене (до поры, конечно) актив, оно же – верный источник дохода в добавку к жидкой пенсии.

Критики «долевки» нередко ссылаются на опыт Европы и США: там такой способ строительства считается экзотикой. Но у нас и ситуация нетривиальная: огромный дефицит комфортного и качественного жилья – при невысоких доходах основной массы населения.

Соотношение доходов и цен на жилье, конечно, сильно различается от страны к стране. Но в целом в Европе и Штатах сложилось примерно такое соотношение: средняя цена «квадрата» приблизительно соответствует месячной средней зарплате. В Германии медианный доход – порядка 1800 евро; жилплощадь в Баварии стоит от 1500 за кв. м, от 2000 – в Гамбурге, от 1000 – в восточной части Берлина, от 2000 – в западной… Италия: 1350 евро в месяц, типовое жилье – от 1000 до 2000 за «квадрат». В США средний доход – 3120 долларов, за эту сумму как раз можно приобрести квадратный метр – не на Манхэттене, конечно, но в Сиэтле и городах Среднего Запада.

Критики «долевки» нередко ссылаются на опыт Европы и США: там такой способ строительства считается экзотикой. Но у нас и ситуация нетривиальная.

У нас: в 2016 году медианная зарплата в Москве составляла 51 000 рублей в год, в Петербурге – 34 500 рублей, в других регионах России – в пределах 27 000 рублей. С ценами на жилье можете сравнить сами. О совсем других ипотечных ставках и о принципиально другом уровне аренды – умолчим. Напомним только: в 2005 году был выдвинут лозунг насчет «доступного жилья», но в последующие годы его как-то незаметно заменили на «доступность ипотеки».

«Долевая схема не только сделала жилье доступным, – полагает Арсений Васильев. – Она дала мощный импульс развитию строительства. Включился мультипликатор: оживились смежные отрасли (производство стройматериалов, энергетика, транспорт и пр.), появились новые рабочие места, в бюджет потекли налоги. В несырьевом сегменте нашей экономики таких примеров очень немного». Стоит напомнить: поначалу девелоперы восприняли 214-ФЗ негативно, как избыточное регулирование.

«Со временем мы адаптировались под 214-й закон, а применение закона адаптировалось под нас, – говорит генеральный директор компании «Лиговский канал» Максим Жабин. – Были установлены правила игры. Иногда правила нарушаются, но чаще это следствие неправильных управленческих решений (в компаниях), и в меньшей степени – намеренное нарушение закона. Долевое участие – это инструмент, он позволял и позволяет поддерживать и развивать рынок строительства в России».

В 2005 году был выдвинут лозунг насчет «доступного жилья», но в последующие годы его как-то незаметно заменили на «доступность ипотеки».

Танцы на граблях

Проблемы в долевом строительстве, конечно, есть, и начались не вчера. «Двойные продажи» сошли на нет – но начались банкротства застройщиков. Обманутые дольщики стали организованной силой и донимали местные власти митингами и голодовками. (Другое дело, что среди них были и кооператоры, и потерпевшие по другим схемам, но поскольку продажи по ДДУ стали преобладающими – постольку и проблемы отрасли ассоциировались именно с «долевкой».)

Кроме того, региональные власти, столкнувшись с дефицитом бюджетных средств на развитие, стали все чаще и охотнее обременять строителей дополнительными затратами: на «социалку», на дорожное строительство… Кстати, особенно активно этим занимались в Петербурге: примерно с 2012 года поборы и «добровольные пожертвования» стали повсеместной практикой. Причем строителям приходилось тратить на возведение детских садов из прибыли, а затем еще платить на эти затраты налог. Это неизбежно повышало себестоимость жилья, а платежеспособность граждан с 2014 года неуклонно снижается. Любопытно: в августе 2017-го вице-губернатор Игорь Албин выдвинул тезис: «Объекты социального назначения, возведенные девелоперами, подлежат передаче городу безвозмездно».

«Двойные продажи» сошли на нет – но начались банкротства застройщиков. Обманутые дольщики стали организованной силой и донимали местные власти.

А в сентябре на Московском урбанфоруме замминистра строительства Никита Стасишин назвал попытки переложить на застройщиков социальные обязательства «трендом, от которого надо уходить». Противоречие кажущееся: федеральному центру надо рапортовать о снижении цен и повышении доступности, а регионам – объяснять разъяренным новоселам, почему с садиками и дорогами ничего не выходит. Регионы оказались в ловушке опережающего роста стройки, обусловленного «долевкой»: инфраструктура за рынком не поспевает. Ленинградская область предложила разумную альтернативу – «социалка в обмен на налоги» – и за пару лет стала чемпионом по вводу жилья на душу населения…

Неубедительные объяснения

И все же объявленная президентом отмена долевого строительства стала сюрпризом. Причем не только для застройщиков – Минстрой довольно долго не мог выдавить из себя сколько-нибудь внятные объяснения. Ведомство как раз потратило пару лет на запуск Компенсационного фонда, подготовило мощный пакет поправок в 214-ФЗ – чтобы что? Чтобы объявить, что вскоре все это больше не понадобится?

Не очень убедительным выглядит объяснение, что девелоперы жульничают, а вот банки, к которым переходит контроль за строительством, обеспечат надежный контроль. Особенно на фоне деятельности ЦБ, который закрывает проблемные банки в среднем по две штуки в неделю. Да и про беглых банкиров СМИ пишут много чаще, чем про исчезнувших застройщиков. (У девелопера активы – в земле, бетоне, кирпиче, трубах – куда он их унесет?) Если бы АСВ гарантировало каждому дольщику возврат средств за счет бюджета – как гарантируют 1,4 млн рублей каждому вкладчику, – в строительстве была бы та же картина, что и в финансах. Банкротство стало бы не мучительной процедурой, а эдаким веселым спортом.

Конечно, финансисты не прочь наложить лапу на те 5-8 триллионов рублей, которые (по косвенным оценкам) крутятся в строительстве. Но создавать специализированные отделы, оценивать риски, поэтапно контролировать стройку? Выплачивать штрафы за гастарбайтеров? Это вряд ли, как говорил товарищ Сухов.

«Запрет «долевки» не улучшит, а ухудшит ситуацию, – уверен Арсений Васильев. – Многие компании, которые в нормальных условиях могли бы справиться с трудностями, будут вынуждены переносить сроки или банкротиться, увеличивая количество «обманутых дольщиков», ради которых эта реформа и затевалась». «Банковское финансирование проектов, на которое мы все теперь будем обязаны перейти, неизбежно приведет к росту цен на жилье, – полагает Вячеслав Заренков. – Просто потому, что это более дорогие для застройщика деньги». Рассуждать о надежности нового подхода, о том, решит ли он проблему обманутых дольщиков, пока все-таки рано, считает он. Весьма вероятно, что надежнее не станет. А вот дороже станет точно.