Как соинвесторы превратились в потребителей
Материалы выпуска
Среда и комфорт Рынок Игроки коммерческой недвижимости ставят на другую «лошадь» Рынок ТСЖ как инструмент рейдерства Рынок Петербургские инвесторы получат новые гарантии Решения Растворенный кампус Решения О побочных вау-эффектах Решения Петербургские апартаменты выбирают путь Экспертиза Как соинвесторы превратились в потребителей Экспертиза Долевка: конец эпохи Инструменты Жесткий разворот Экспертиза От строительства к девелопменту за 30 лет Экспертиза Курортное импортозамещение Экспертиза
Экспертиза Санкт-Петербург и область,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
Как соинвесторы превратились в потребителей
В долевом строительстве были высокие, но капиталистические риски. Новые правила игры по-социалистически защищают дольщика, оставляя его без рисков и, вероятно, без шансов на жилище, - считают девелоперы.

Эпоха долевого строительства, продолжавшаяся 13 лет, уходит. За это время ежегодный ввод жилья в России увеличился с 50 млн. до 80 млн. кв.м. Но прокатилась и волна банкротств застройщиков, чьи дольщики, оформившие договоры по всем правилам, все равно оказались обманутыми. Об итогах «эпохи долевки», ее плюсах и минусах, РБК+ спросил петербургских девелоперов.

Сергей Демидов, генеральный директор АО «Газпромбанк-Инвест Северо-Запад»:

«Логика, прослеживаемая в постепенном развитии законодательства о долевом строительстве, заключается в увеличении защиты дольщика и снятии с него любых рисков проекта.

Как только законодательство о долевом участии постепенно усовершенствовалось до текущей стадии, когда застройщики уже не могут найти в нем лазеек и обязаны его буквально выполнять и платить высокие штрафы за любую ошибку, выяснилось, что любой риск проекта лежит только на застройщике. При этом в инвестиционно-строительном проекте есть риски, которые не всегда контролируются застройщиком – изменения градостроительного законодательства, неожиданные требования градозащитников и другие риски.

В ситуации стагнации рынка и снижения прибыли строительных компаний любая ошибка приводит к банкротству застройщиков, которые уже не могут свои и чужие ошибки частично переложить на дольщика, так как он из мелкого и бесправного соинвестора стал защищенным потребителем. А от банкротства застройщика никакой, даже самый совершенный закон о долевом участии не спасает.

Государство видит риски увеличения количества банкротств в этой ситуации, но не считает возможным возвращаться назад к капиталистической идее о том, что гражданин вправе сам принимать инвестиционные решения и нести за них ответственность. Возможно, эта позиция в нашей стране имеет под собой основание, так как, вложив деньги в сомнительный проект слабого или недобросовестного застройщика и закономерно получив проблемы, граждане идут за решением этих проблем к государству.

Из этого логически вытекает необходимость отмены долевого строительства. Пусть потребители покупают готовый продукт, а в инвестиционном процессе по созданию этого продукта пусть участвуют профессиональные игроки – банки, квалифицированные инвесторы, крупные застройщики. Если профессиональные игроки будут оценивать проекты более строго, чем покупатели, которых можно просто привлечь низкой ценой на квартиру, то реализуемых проектов станет меньше, но устойчивость их повысится. Вопрос только в том, хватит ли профессиональных инвесторов, их компетенции и финансовых возможностей для поддержания приемлемого объема строительства».

Андрей Кошкин, председатель совета директоров группы «ЯРД»:

Фото: Группа "Ярд"

«Существующее более десяти лет долевое строительство позволило сотням тысяч людей купить новое жилье по приемлемым ценам, но так и не смогло решить такую проблему, как «обманутый дольщик». Тысячи людей, оставшихся без денег и без жилья, митингующих и пишущих письма президенту страны, сподвигли инициацию таких жестких изменений в 214ФЗ.

Финансирование строительства жилых домов за счет средств дольщиков позволяет застройщику получать дешевые деньги и, за счет этого, продавать на 10-30% дешевле, чем мог бы приобрести покупатель в готовом доме. С введением банковского проектного финансирования цены неизбежно поползут вверх – бесплатно банки денег не дают. По новым поправкам получить деньги дольщиков застройщик сможет только после передачи всех квартир; соответственно, рассчитаться с банковским кредитом и получить прибыль можно будет только через 2-3 года (средний срок строительства одного дома и передачи квартир дольщикам). Деньги станут длинными, соответственно, и прибыль будет заложена большая, нежели закладывается сейчас.

В случае полной отмены долевого строительства и перехода на стопроцентное банковское финансирование рост цен неизбежен. Эра дешевого жилья закончилась».

Игорь Оноков, генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс»:

«По сути, именно строительная отрасль в массовом сегменте взяла на себя государственную задачу по обеспечению граждан доступным жильем. Цифры говорят сами за себя: объем строительства в Петербурге удвоился. А обеспеченность жильём на одного человека выросла и составляет в СПб 23,6 кв. м, что соответствует среднему показателю по России. Дольщики получили возможность покупать жилье на 20-30% дешевле на начальной стадии строительства. Среди покупателей появился целый пласт инвесторов, кто зарабатывал на разнице цены. Развитие рынка жилья, в свою очередь, подтолкнуло развитие рынка ипотеки. Ипотечные деньги долго и длинно работают: они идут в строительство, в производство стройматериалов, в оборудование. Ипотечный рубль раз десять «прокручивается» в экономике и, соответственно, дает работу множеству людей.

В случае отмены «долевки» застройщики окажутся в еще большей зависимости от банковского финансирования и процентных ставок. Стоимость жилья вырастет в разы».

Дмитрий Смирнов, председатель совета директоров «Полис Групп»:

Фото: "Полис Групп"

«214-ФЗ в первой редакции решил свою главную задачу – обеспечить защиту дольщиков, полностью исключив двойные продажи. Закон стал знаковым для рынка, установив здоровую конкуренцию и честные, прозрачные правила для всех участников.

Предлагаемые новые нормы не дают покупателю абсолютно никакой дополнительной защиты или гарантий. Польза от них, на мой взгляд, более чем спорная. Они достаточно серьезно увеличивают нагрузку на застройщиков, поэтому в случае вступления поправок в силу в предлагаемой редакции цена квадратного метра для конечного потребителя может вырасти на 20-30%.

Елена Гутман, начальник управления маркетинга и продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

«Продажа квартир на стадии строительства позволила решить жилищный вопрос активной части населения. Наиболее успешные проекты были реализованы без кредитных средств, а это значит, что не было дополнительной финансовой нагрузки на проект, и, следовательно, застройщик мог продавать квадратные метры по более низкой цене. У покупателей был шанс на старте любого проекта купить квартиру с дисконтом до 20-30%, хотя, конечно, существовал определенный риск. Были временные периоды, когда разница в цене на старте проекта и при вводе в эксплуатацию по отдельным квартирам доходила до 40%.В выигрыше были и дольщики, и застройщики, так как те, кто не хотел рисковать, покупали квартиры на вторичном рынке».

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина":

«Плюсы нового порядка – это гарантия готовности квартиры и инфраструктуры, отсутствие проволочек с регистрацией собственности, простота оформления и оплаты ипотечных кредитов, отсутствие долгостроев и возможно снижение процентной ставки по ипотеке на новостройки. Минусы - возможное удорожание квадратного метра жилья, невозможность сэкономить на покупке квартиры на стадии котлована и уход в небытие инвестиционных квартир, доля которых составляет сейчас от 20 до 40%».

Павел Андреев, генеральный директор компании Л1:

Фото: РБК Петербург

«Долевое строительство имеет больше плюсов, чем минусов. Такая схема позволяет девелоперам вести работы без привлечения дополнительных средств у кредитных учреждений. Как следствие – отсутствие необходимости выплачивать банкам значительные проценты и возможность продавать жилье по разумным ценам.

Недостатки системы были на начальном этапе, до принятия 214-ФЗ, когда некоторые недобросовестные компании осуществляли двойные продажи квартир. Но закон эту проблему устранил.

Схема долевого строительства дала возможность компаниям развиться. Большинство нынешних лидеров рынка достигли своего расцвета именно в этот период. На рынке появилось много интересных и качественных новостроек, где квартиры можно было приобрести по разумным ценам.

214-ФЗ достаточно защищал интересы дольщиков. Запрет долевки приведет к тому, что у покупателей не останется выбора. Сейчас люди имеют возможность приобретать за меньшую цену квартиры в строящихся домах или за большую – в готовых. В первом случае есть определенный риск задержки сроков сдачи или даже недостроя. Кто не хочет рисковать – может предпочесть готовое жилье. После отмены долевки выбора не будет: покупать придется за дорого.

Выиграют от отмены долевки, в первую очередь, банки, которые будут финансировать строительство или являться держателями эскроу-счетов. Проиграют остальные: застройщики, которым придется нести дополнительное бремя, покупатели, которые будут переплачивать за квадратные метры. Полный отказ от долевки сделает жилье недоступным для многих категорий граждан».

Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands development:

Фото: Docklands development

«Схема долевого строительства, прежде всего, защищала конечного потребителя. Она была предельно простой, понятной и мотивировала его к покупке. Ее отмена выбьет у покупателя знакомую почву из-под ног и не предложит никакой альтернативы. Это, скорее всего, приведет к падению спроса на рынке первичного жилья и повысит привлекательность «вторички».

Российские банки не дают кредиты бизнесу под 2%, как в Европе. Не исключаю, что в новой реальности рынок лишится целого ряда компаний, которые просто не смогут взять кредиты на строительство. Оставшиеся компании сократят планы по возведению новых проектов. Темпы строительства жилой недвижимости сократятся, а стоимость квадратного метра значительно возрастет.

Какой будет ситуация на практике, сейчас не знает никто. Одно ясно точно - от перемен выиграют банки, которые будут кредитовать и застройщиков, и покупателей».