Изменения в законодательство о долевом строительстве «проредят» рынок недвижимости и увеличат цены примерно на 10 процентов. Крупные застройщики смогут адаптироваться к этим изменениям — чтобы не допустить снижение спроса, они, прежде всего, повысят разнообразие предложения, рассказали управляющий «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич и коммерческий директор Ольга Аветисова в интервью РБК+.
НАИБОЛЕЕ ЧУВСТВИТЕЛЬНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ
— Для строительного рынка начинается эпоха перемен — это и уход от долевого строительства, и принятие новых правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Какие из ожидаемых изменений станут наиболее чувствительными для отрасли?
Д.Х.: — Эпоха перемен на строительном рынке идет с 2011-2012 года без пауз и остановок. Регулярно меняются ПЗЗ, нормативы градостроительного проектирования, генплан. Новый петербургский Генплан повлиял на отрасль не так сильно, но все остальные корректировки нормативных актов повлекли за собой увеличение себестоимости девелопмента. Так, на застройщиков возложили обязанности по строительству социальных объектов. Но самые большие перемены, которые произошли — это, конечно, изменения ФЗ-214. Кроме этого, меняются ПЗЗ, нормативы по озеленению застраиваемых территорий, по социальным объектам. Через год-два все эти изменения, вероятно, заметно скажутся на рынке строительства — на себестоимости и рынке земли. Девелоперы вряд ли смогут купить земельные участки за те деньги, за которые они сегодня выставляются на продажу.
Цена жилья увеличивается не настолько быстро, как меняется законодательство и растут дополнительные требования к застройщикам. Доходы отрасли не могут расти пропорционально расходам.
— А как изменится стоимость жилья?
Д.Х.: — Она вырастет как минимум на 10%, а может быть, и на все 20%.
— Как это скажется на спросе?
О.А.: — Думаю, что базовый спрос на недвижимость в ближайшие годы сохранится, а вот будущее рынка в более далекой перспективе представить сложнее. Сейчас все в ожидании перемен, связанных с поправками в 214 ФЗ. Конечно, крупные участники рынка чувствуют себя увереннее, но и таким компаниям нужно адаптироваться к новым реалиям.
— На всех рынках, ориентированных на конечного потребителя, наблюдаются проблемы с продажами — без «глубоких скидок» сбыта нет. Доходы населения стагнируют. Из чего вы исходите, говоря, что спрос останется стабильным?
О.А.: — Из собственного опыта. Если речь идет о качественном жилье в городской черте, то ситуация далека от идеальной в масштабе рынка. Не каждый застройщик способен удовлетворить конечного потребителя по всем параметрам. А потребность в жилье — одна из ключевых. Тем более, в Петербург очень многие приезжают учиться или работать. Только в нашем объеме продаж почти 40% приходится на покупателей из Мурманской области, Ханты-Мансийского автономного округа, Красноярского края, Республики Коми.
Вообще же, хочу отметить, что даже самые худшие прогнозы, которые высказывали игроки и эксперты рынка пару лет назад, в итоге не оправдались.
ЗЕМЛИ ПОД БОЛЬШИЕ ПРОЕКТЫ
— Вы сказали, что всем игрокам предстоит адаптация к новым условиям — в чем она может выражаться?
Д.Х.: — Прежде всего, в запуске новых проектов с целью предложить покупателю жилье с разными параметрами, на любой кошелек. В Петербурге есть обширный «серый пояс» — земли, только частично занятые промышленностью, — теоретически, это источник значительного по объему жилищного строительства практически в центре города. И такое жилье может быть в том числе весьма доступным — потому что его потенциально много, а также потому, что не нужно создавать всю инженерную и транспортную инфраструктуру с нуля, как на бывших землях сельхозназначения.
Но я считаю, что активная стройка в «сером поясе» — это перспектива далекая. По нему нужно принимать специальные подзаконные акты. Государственной собственности там нет, вся частная и сильно раздробленная. И прежде чем освоить «серый пояс», надо понять, как коммуницировать с этими собственниками.
На разных участках «серого пояса» сложилась разная ситуация: где-то склады, гаражи, старые бараки, ангары в аренде, где-то просто все захламлено, а где-то есть действующие предприятия, признанные стратегическими, — они не могут закрыться, даже если собственники этого хотят, а могут только переехать в другое место. Соответственно, и решения в отношении этих земель должны быть разными, но без принятия городом каких бы то ни было механизмов потенциал очень больших территорий будет не реализован еще несколько десятилетий.
Впрочем, есть отдельные примеры участков «серого пояса», которые уже активно осваиваются. Так, на Октябрьской набережной только мы намерены построить более 800 тысяч квадратных метров жилья, а там работает еще несколько крупных компаний. Этого задела хватит на долгое время. Активно осваивается Петровский остров, превращаясь в новую мекку элитной недвижимости Петербурга. ЛСР вносит достаточно весомый вклад в формирование этой территории, продолжая традиции «Возрождения Санкт-Петербурга» — компании-пионера рынка российской элитной недвижимости. На Петровском мы строим сразу несколько проектов высокого класса.
Также мы планируем следующий этап развития территорий в Красногвардейском районе. Первый этап «Новой Охты» завершен, второй — в активной стройке. Следующий проект там же — «Цветной город» — предусматривает строительство более 2 миллионов квадратных метров жилья. Вот эти территории у нас в приоритете.
— А кроме «серого пояса» есть еще намывные территории, создаваемые с нуля. Это тоже источник нового предложения на рынке недвижимости.
Д.Х.: — Да, и мы вышли на этот рынок — улучшаем характеристики земельных участков путем поднятия высотных отметок и стабилизации территории на Васильевском острове. Уже летом половина этой территории будет готова, а к середине следующего года мы сможем приступить к строительству. Самое главное, что песок у нас свой, щебень свой, все работы выполняем сами, не хуже, а главное — дешевле, чем многие другие. Это первый такой опыт для нас, раньше мы всегда строили на готовых участках. Кроме 500 тысяч квадратных метров жилья и всей необходимой инфраструктуры, мы намерены создать там пешеходную набережную. Для реализации этого проекта будет объявлен международный архитектурный конкурс. Вице-губернатор Игорь Албин уже дал распоряжение комитету по градостроительству и архитектуре разработать техническое задание для этого конкурса, оно должно быть готово к июню.
Набережная — городская, с точки зрения использования, но она будет строиться за счет средств компании.
ПРАВИЛА ДЛЯ МИНИ-ГОРОДОВ
— Среди проектов, которые сейчас ведет ЛСР и другие крупные девелоперы в Петербурге, есть очень масштабные. Изменился ли подход к комплексным проектам за последние годы? В чем их принципиальное отличие от проектов КОТ 10-летней давности?
О.А.: — Действительно, в последние несколько лет на карте Петербурга появилось немало проектов, по масштабу сравнимых с настоящими мини-городами. Обычно в их составе уже есть все необходимое: кафе и рестораны, магазины, аптеки, образовательные учреждения, благоустроенные дворы с различными функциональными площадками и местами для отдыха жителей. А 10-15 лет назад подобные проекты представляли собой множества серых многоэтажек, в которых не было практически ничего, а из преимуществ — только низкая цена. В этом и отличие.
— На кого рассчитаны сегодняшние КОТы, сравнимые по масштабу с мини-городами? Правда ли, что их типичный покупатель — это семья приезжих с «северов»?
О.А.: — Типичный клиент для проекта КОТ не отличается от любого другого покупателя жилья на масс-маркете. Для него важна транспортная доступность, парковки, цена и так далее. Хотя действительно доля семейных покупателей в таких проектах чуть выше, поскольку там все рядом: детский сад, школа или поликлиника, продуктовые магазины. Это немаловажно, когда в семье есть дети. Но далеко не всегда это покупатели из регионов — жилье в больших микрорайонах находит своего покупателя и в Петербурге.
— Однако, чем больше «квадратов» построено, тем сложнее их продать в необходимый девелоперу срок. Девелоперские риски проектов КОТ — существенно выше, чем в стандартных проектах?
О.А.: — Риски связаны не с количественными, а с качественными характеристиками. Если девелопер верно выбрал локацию и концепцию проекта, то все квадратные метры, как показывает наш опыт, будут пользоваться спросом. Наоборот, если проект изначально разработан неудачно, то даже скромный масштаб не поможет застройщику быстро продать там квартиры.
— Каковы признаки удачной концепции?
О.А.: — Помимо стандартного набора критериев — качество, планировки, выгодные цены, местоположение, инфраструктура и так далее — должна быть какая-то изюминка в проекте. В качестве примера приведу наш комплекс «Цивилизация» — почти 800 тыс. кв. м жилья в Невском районе вблизи Октябрьской набережной. Так, еще на этапе ППТ для этого проекта мы сознательно запроектировали бульварную зону и променад. Зеленый бульвар шириной 50 метров и длиной 800 метров будет находиться на территории комплекса параллельно линии Октябрьской набережной.
— Насколько важна квартирография?
О.А.: — Это один из самых важных факторов при выборе жилья. Причем покупатель обращает внимание не только на планировку своей будущей квартиры, но и квартирографию всего комплекса. Если она сбалансирована, то есть в доме много одно-, двух— и трехкомнатных квартир, то жить здесь будут люди, у которых есть семьи и дети. Дома, в которых большое количество студий, больше напоминают общежития со всеми присущими им прелестями вроде отсутствия комфорта и стабильности из-за частой смены жильцов, их специфическим, трудно прогнозируемым поведением.
Что же касается самих планировок, то сейчас в тренде функциональность. За лишние и ненужные метры, которые могут обойтись в несколько сотен тысяч рублей, клиент не готов платить. Важно, чтобы использовалось все жилое пространство. И это тенденция последнего, как минимум, года. С учетом таких перемен мы внесли изменения и в собственные проекты.
ПОПРАВКИ ПРОЕДЯТ РЫНОК
— Интересует ли группу рынок апартаментов?
Д.Х.: — Безусловно. Мы выходим на этот рынок в текущем году. Этот формат с каждым годом становится еще более востребованным. Спрос и предложение в этом сегменте растут, и мы не можем игнорировать эту тенденцию. У нас в собственности имелись участки в районе пересечения Московского и Дунайского проспектов, а также на Ленинском. В соответствии с действующей градостроительной документаций там было возможно строительство апартаментов. Мы используем эту возможность. По обоим объектам уже получено разрешение на строительство. Также комплекс апартаментов запланирован в составе проекта NEVA на Петровском острове.
— Как говорят эксперты, в связи с отменой «долевки» на рынке появилось много участков на продажу.
Д.Х.: — Да, в последнее время была повышенная активность на рынке земли, сыпалось много предложений. Видимо, кто-то думал, что накануне введения нового законодательства все побегут скупать земельные участки. Но участки бывают разные. Если с разрешением на строительство — это одно, а если без разрешения, то к 1 июля уже никому не успеть получить на них разрешительную документацию. Многие участки, которые находятся в продаже, по сегодняшнему генплану даже под жилье не предназначены. Нужны инициативы по их внесению в генплан. Так что действительно больших продаж земельного банка за 2017 — первую декаду 2018 года мы не увидели.
В дальнейшем рынок поменяется в сторону удешевления земли, так как себестоимость строительства вырастет, а спрос к этому пока не готов.
— Что в принципе будет происходить на строительном рынке после вступления в силу новых правил?
Д.Х.: — Требования, которые будут предъявляться к застройщикам, установлены жесткие — 10% от стоимости строительства должно быть на счету. В итоге себестоимость вырастет минимум на 20%. Для крупных застройщиков это не так серьезно, но если посмотреть, к примеру, на Выборг или любой другой небольшой российский город, там вряд ли найдется хоть один локальный застройщик, который будет соответствовать новым требованиям.
Эти поправки через какой-то промежуток времени проредят рынок — мелкие игроки будут с него вымываться. Останутся только крупные, которые в состоянии справиться с дополнительной нагрузкой. К ним перейдет часть предложения, формируемого сегодня мелкими игроками.
— Тогда получается, что новые правила выгодны крупным компаниям?
Д.Х.: — Скорее, менее вредны. «Группа ЛСР» приняла участие в подготовке письма с предложениями строительного сообщества о внесении поправок в новое законодательство. Например, мы предложили отказаться от предусмотренного законодателем нового правила «одно разрешение — один застройщик». По нашему мнению, это не логичный норматив, так как существуют проекты комплексного освоения, где территория разбита на 200 с лишним участков.
Так что у крупных застройщиков есть свои вопросы к новому законодательству. Но если нас не услышат, мы готовы к нему адаптироваться.