Массовая застройка в прилегающих к Петербургу районах Ленобласти теряет популярность. С одной стороны, областные власти ужесточили правила игры для девелоперов. С другой — в Петербурге появились участки для строительства относительно недорогих проектов. Как долго продлится «возвращение в город», будет зависеть от того, насколько хватит запасов пригодной под застройку земли в Петербурге и что будет с рынком недвижимости в свете грядущих законодательных перемен.
Альтернатива «заКАДью»
В 2017 году продажи недвижимости по договорам долевого участия (ДДУ) в Петербурге выросли почти на 10% — Росреестр зарегистрировал 62 959 ДДУ против 57 518 в 2016-м. Этот рост произошел за счет сокращения количества сделок в Ленобласти, которое составило 12,8% — с 40 249 до 35 689.
«Тенденция смещения покупательского спроса в сторону городских проектов усиливается. Это подтверждается не только снижением темпов продаж в новостройках «заКАДья», но и количеством новых объектов, выведенным на рынок строящегося жилья. По нашим оценкам, по итогам 2017 года около 78% новых объектов категории «эконом» и «комфорт» приходится на городские локации и лишь 22% — на объекты в Ленинградской области», — отмечает Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб».
Директор по продажам и маркетингу компании «Ленстройтрест» Ольга Копейкина полагает, что в появлении нового предложения как раз и кроется причина смещения спроса. Она напомнила, что бурное освоение ближайших пригородов Петербурга началось в конце 2000-х годов при активном содействии властей. С 2008 по 2016 год объемы жилого строительства в ЛО выросли более чем вдвое (с 0,7 млн до 1,6 млн м2). С 2016 года ситуация изменилась. «Власти решили ужесточить требования к застройщикам, увеличился срок выкупа соцобъектов, развитие дорожной сети в части финансирования частично перенесено на застройщиков, с недавнего времени стало известно, что планируется сократить объем затрат на выкуп социальных объектов до 50%, а в дальнейшем отказаться от этой практики вовсе. В результате область начала терять свою привлекательность для застройщиков, и за 2017 год более 75% нового объема предложения появилось именно в городе. Перераспределение предложения повлекло за собой соответствующее перераспределение спроса», — пояснила Копейкина.
В противовес коллегам, руководитель группы маркетинга Группы ЦДС Петр Буслов не считает смещение спроса в проекты в городской черте массовым явлением. По его мнению, можно говорить лишь о точечном снижении продаж в ряде локаций, в частности, в Кудрово, которое он объясняет сокращением объема предложения в данном населенном пункте и его достаточно высокой средней ценой. «Также фактором, стимулирующим «перетекание» покупателей из Кудрово в новостройки близлежащего Невского района, стал выход на рынок ряда интересных проектов в городской черте, минимальные цены предложения в которых иногда находились на уровне цен в областных новостройках», — добавил Буслов.
Ценовая «демократия»
В отношении цен Ленобласть по-прежнему сохраняет привлекательность для покупателей по сравнению с Петербургом. «В среднем стоимость квадратного метра в новостройках в черте Санкт-Петербурга на 20-30% выше цен в аналогичных проектах на территории Ленинградской области», — рассказал Буслов. С этой оценкой согласна и Ольга Копейкина. По ее словам, сейчас цены на масс-маркет в пределах Санкт-Петербурга держатся на уровне 100 тыс. рублей за кв. м, цены на строящееся жилье в ближайшей Ленобласти отстают от городских примерно на треть и составляют порядка 65-70 тыс. рублей.
С разбивкой по степени готовности проекта картина, по данным Юлии Ружицкой, выглядит так. На начальной стадии строительства в сегменте массового спроса в Петербурге можно найти жилье со стоимостью квадратного метра от 70 тыс. рублей. На более высокой стадии готовности цена возрастет до 85 тыс. рублей. А средняя цена, соглашается эксперт с коллегами, составляет около 99 тыс. рублей.
В ближайшем будущем, по мнению участников рынка, такая ситуация сохранится. «В текущем году существенных изменений в динамике цен на строящееся жилье не ожидается. Возможно незначительное увеличение стоимости квадратного метра в пределах 10% на фоне законодательных нововведений и роста себестоимости строительства, но в целом цены относительно прошлого года значительно не поменяются», — полагает Ружицкая. «Возвращение в город» было вызвано большим объемом нового предложения в границах города, которое состояло, в основном, из крупных массивов недорогого жилья. Из-за больших объемов цены на такое предложение достаточно демократичны (не стоит забывать, что и маржинальность у городских проектов будет повыше, чем у областных). Как следствие — средняя цена первичного рынка категории масс-маркет еще какое-то время будет держаться на одном уровне», — отмечает Копейкина.
В Ленобласти в краткосрочной перспективе тоже нет поводов к серьезным колебаниям. «Стоимость предложения в Ленинградской области сейчас находится на минимальном уровне за последние несколько лет. В данный момент мы не видим тенденций к еще большему снижению цен», — заметил Петр Буслов.
Временное смещение?
Говоря о районах Петербурга, где появляются новые проекты, Ольга Копейкина назвала Каменку, Парголово, пр. Маршала Блюхера, Среднюю Рогатку, Октябрьскую наб., Дальневосточный пр. Юлия Ружицкая, в свою очередь, заметила, что лидерами спроса остаются Выборгский и Приморский районы, где стоимость квадратного метра в среднем начинается от 75 тыс. рублей.
В дальнейшем, по ее словам, новые жилые комплексы в черте Санкт-Петербурга будут появляться на месте бывших промышленных зон и расселенных домов. «Наиболее активную реализацию проектов редевелопмента сегодня мы видим в Выборгском, Московском, Невском и Красногвардейском районах. Свободные под застройку участки остались в Приморском (Юнтолово, Каменка, Лахта), Красносельском и Пушкинском районах», — поделилась Ружицкая.
Со своей стороны, Ольга Копейкина считает, что участков для развития в городской черте не так и много, и в долгосрочной перспективе можно говорить только о временном смещении акцентов.
Впрочем, сегодня девелоперы вообще говорят о долгосрочной перспективе с большой осторожностью из-за грядущих перемен в регулировании рынка долевого строительства. «Срок годности» данного тренда зависит от дальнейшего развития событий в отрасли, после 1 июля 2018 года. Пока сложно оценить, как поведет себя рынок в новых реалиях», — подчеркнула Юлия Ружицкая.
