Новая реальность
Материалы выпуска
Петербург научит участников Сочинского инвестфорума строить города Решения Новая реальность Экспертиза Деньги – на воду Решения Парки входят в моду Рынок Стройка на распутье Экспертиза
Экспертиза Санкт-Петербург и область,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
Новая реальность
Холдинг LEGENDA меняет модель финансирования строительных проектов
Руководитель холдинга LEGENDA Василий Селиванов – о том, как расслоится жилищный рынок.
Фото: LEGENDA

Строительная компания LEGENDA планирует постепенно сокращать привлечение средств дольщиков с последующим полным отказом от этого вида финансирования на начальных этапах реализации проектов. Как говорит руководитель компании Василий Селиванов, изначально стратегия развития девелопера (еще до принятия поправок в 214-ФЗ) предполагала переход на проектное финансирование и средства институциональных инвесторов для финансирования старта строительства новых объектов. В интервью РБК+ Василий Селиванов рассказал, в чем суть проектного финансирования, и как новый механизм изменит рынок.

— Поправки в 214-ФЗ, которые предполагают переход на проектное финансирование, сводят на нет механизм привлечения средств дольщиков. Как вы считаете, насколько это резонный шаг для развития отрасли?

— Основная предпосылка изменений — решение проблемы обманутых дольщиков. Проблема есть, и ею надо заниматься, но она несопоставима с последствиями, которые ждут отрасль после принятия соответствующих поправок. Крайне резкое изменение законодательного курса показывает, что управление процессами принимает односторонний характер: нет диалога государства с бизнесом, чье мнение как минимум следовало бы учитывать. До этого и многие игроки рынка, и представители отраслевых властей говорили о постепенном эволюционном развитии 214 закона, о создании механизмов, снижающих риск непрофессиональных инвесторов и покупателей, которые должны иметь определенные гарантии.

Наша статистика показывает, что доля обманутых дольщиков среди всех покупателей жилья в Петербурге не превышает 2-3%. Может быть, в других регионах России эта проблема острее, но в принципе эти цифры сопоставимы с общей статистикой по стране. Показательно, за все это время власть ни разу не поднимала тему доли обманутых дольщиков и не приводила никакой статистики по этой проблеме.

— Какими будут главные последствия для отрасли?

— Рынок будет сокращаться, и я этому, в общем, рад. Нынешняя ситуация на строительном рынке Петербурга, который бьет очередные рекорды по объему продаж и ввода объектов в эксплуатацию, не способствует качественному развитию отрасли. Это больше напоминает пир во время чумы: по сути просто надувается рынок бетонометров. В основном, высокие объемы продаж поддерживаются вовлечением самого нижнего по уровню доходов слоя покупателей; масс-маркет — основной источник роста рынка. Многие коллеги со мной могут не согласиться, но я убежден, что по сложившейся в масс-маркете цене от 60 тысяч рублей за квадратный метр нельзя построить что-то приличное. Возникает вопрос, можно ли вообще что-то построить.

Сокращение предложения и возможный переход на проектное финансирование приведет к снижению объема стройки и корректировке цены в сторону повышения. В этой ситуации такой эффект я считаю позитивным.

— Насколько рынок сократится?

— Это зависит от того, какой объем запасов застройщики наштампуют в виде разрешений на строительство. Поправки вступают в силу с 1 июля 2018 года, и сейчас основная часть отрасли не думает о том, что будет дальше. У них есть период, в течение которого нужно успеть по старым правилам получить максимальное количество контрактов и разрешений. Вся отрасль занята этим. Остается только вопрос — нужно ли это рынку?

Источники финансирования покупок «горящих» проектов почему-то никого не интересуют. Полученные разрешения на строительство позволят застройщикам жить по старым правилам, привлекая, привлекая средства дольщиков сразу на ранних стадиях. Для масс-маркета это важно, потому что там вся конкуренция сводится к цене. О качестве в этом случае говорить бессмысленно.

— Как будут меняться цены?

— Я думаю, что в этот переходный период рынок сильно расслоится. Одновременно на нем будут и проекты средней и высокой стадии готовности, которые стоят справедливых денег, и распродажи на нулевых циклах. Мы получим еще больший разбег в цене, чем сегодня. А потом тотальные распродажи на ранних стадиях обернутся провалом экономики проектов. И я даже не исключаю в этот период волну недостроев, которые будут спровоцированы как раз такими резкими законодательными изменениями.

— Если в итоге останется часть предложения по справедливой цене, будет ли она обеспечена спросом?

— Безусловно, спрос, впрочем, как и предложение, сократится. Однако уже сегодня, даже с учетом большого предложения дешевого жилья, существует устойчивый сегмент покупателя, готового платить справедливую цену. За 2017 год объем продаж компании LEGENDA вырос на 40% при том, что наша средняя цена на квартиры на 20-30% дороже рынка.

— Какую роль играет ипотека в поддержании спроса?

— Ипотека стала доступнее, вопрос только, какие задачи она решает? Те, кто никогда не мог купить квартиру и теперь берут ипотеку без первоначального взноса под снижающуюся ставку, потом пойдут в поле и купят красивый забор с обещанием когда-либо построить квартиру. Это один покупательский спрос.

А есть другой, который мы видим по продажам компании LEGENDA. Наш потребитель уже имел дело с первичкой, «пороху понюхал». Он как раз находится в сегменте активной части городского класса, который развивается и достигает своих жизненных целей. Для него ипотека — инструмент покупки качественного жилье на нормальной стадии строительства по справедливой цене.

— Что изменят нововведения в вашей компании?

— Во-первых, мы не знаем деталей, какими в итоге будут подзаконные акты. Во-вторых, экономически мы все равно уходили от продаж на начальном этапе. Мы не можем проваливать среднюю цену по проекту за счет распродаж на ранней стадии, потому что тогда мы не сможем дать обещанный качественный продукт.

— Как это повлияет на появление новых проектов вашей компании?

— Я даже не исключаю возможности снижения объемов ради экономической устойчивости каждого проекта. Я не собираюсь наращивать объемы в убыток. Мы всегда рассматриваем адресную программу исключительно с точки зрения экономической целесообразности реализации проекта на отдельно взятом участке. Таким образом, мы не будем покупать некачественные участки только потому, что они с разрешением на строительство и позволят работать по старым схемам финансирования.

— Вы постепенно отказываетесь от привлечения средств дольщиков и больше уделяете внимание проектному финансированию. Как оно отличается от обычного банковского кредита?

— Обычный банковский кредит — ломбардное финансирование — предполагает сторонний залог. Банк изучает источники финансирования и погашения кредита, но для него это вторично, у него есть твердый залог.

Проектное финансирование с точки зрения оценки и принятия банком рисков — намного более сложная история. Банк должен перепроверить всю экономику, финансовую модель. Увидеть рынок, понять продукт, принять концепцию застройщика, убедиться, что продажи будут стабильными. При этом обеспечением кредита является сам объект. Вовлечение банка в проектное финансирование обеспечит проверку арифметики расчета экономики проекта.

— Многие ли застройщики уже привлекали проектное финансирование?

— До 10% всех строящихся проектов, если не меньше. Не многие проекты могут выдержать это.

— Почему?

— Во-первых, застройщику нужно подтвердить реальные собственные вложения в размере 20-30%. Во-вторых, нужно защитить финансовую модель проекта, доказав все ключевые экономические показатели. Банк должен быть готов принять все риски и разделить их с застройщиком. Поэтому банков, которые занимаются проектным финансированием, очень немного. Как следствие я не вижу, как банковская система сможет дать отрасли 4 трлн взамен долевки, сохраняя ключевые принципы кредитования: срочность, платность, возвратность.

Я думаю, многим застройщикам в принципе ничего не дадут, потому что они не смогут защитить свою финансовую модель и подтвердить собственные вложения.

— Какие компании уже привлекали проектное финансирование?

— В основном, кредитные линии по схеме проектного финансирования предоставлялись крупным публичным компаниям. Есть и устойчивый состав средних компаний, которым проектное финансирование также доступно. У LEGENDA тоже есть такой опыт.

— LEGENDA — относительно небольшая компания. Как вам удалось убедить банки?

— Мы с самого начала понимали, что стабилизировать финансирование стройки нужно за счет проектного финансирования и институциональных инвесторов. Поэтому с самого первого проекта мы плотно работали с банками и инвесторами.

— Какова экономика ваших проектов? Что для вас справедливая цена?

— Мы считаем, что работаем в сегменте верхнего комфорта, и наша минимальная цена от 120 тысяч рублей за квадратный метр. При средней цене 120-130 тысяч рублей за квадратный метр мы можем дать проекту качественные характеристики и обеспечить минимальную норму рентабельности в размере 8-10%.

— За счет чего можно достичь более высокой рентабельности?

— Высокая рентабельность может быть в премиум сегменте, при условии нескольких совпадающих факторов — бывает такая удача. Тогда рентабельность на цикл проекта может достигать 30%. Однако риски в премиальном сегменте гораздо выше, в основном, из-за градостроительных ограничений. Нередки случаи, когда сроки реализации могут значительно сдвинуться.

— Как изменятся цены на квартиры LEGENDA в этом году и в случае полного перехода на проектное финансирование?

— В течение 2018 года, с учетом проектного финансирования и средств институциональных инвесторов, мы планируем повысить цены в сделках на 15%. Рост цены произойдет, в том числе потому, что начальные стадии проекта будут полностью закрыты проектным финансированием.

Пока сложно предсказать динамику цен в случае полного перехода на эту схему кредитования. Но нам даже сегодня гораздо выгоднее привлекать проектное финансирование и средства институциональных инвесторов, — это точно. Финансовая модель это подтверждает. Разница между продажами проекта по средней цене и объемом продаж по цене ниже на старте с лихвой покрывает проценты по привлечению.

Полную версию журнала «РБК+ ПЕТЕРБУРГ» №1 (10) ФЕВРАЛЬ – МАРТ 2018 можно прочитать здесь.