Деньги – на воду
Материалы выпуска
Петербург научит участников Сочинского инвестфорума строить города Решения Новая реальность Экспертиза Деньги – на воду Решения Парки входят в моду Рынок Стройка на распутье Экспертиза
Решения Санкт-Петербург и область,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
Деньги – на воду
Спрос на видовые квартиры «расчищает» петербургские набережные
Готовность покупателя дорого платить за видовые квартиры стимулирует «расчистку» петербургских набережных от промышленных активов.
Фото: Группа ЛСР

В Петербурге продается более 1 млн квадратных метров жилья с видом на воду, подсчитали аналитики. На такие квартиры всегда есть спрос, экономические трудности в стране не мешают их продавать. Покупателей не останавливает даже то обстоятельство, что точно такая же квартира без вида на воду могла бы обойтись им в несколько раз дешевле.

У воды — в шесть раз дороже

Сейчас в Петербурге продается 20,6 тыс. квартир в жилых комплексах и апарт-отелях с видами на воду, говорит Екатерина Немченко, руководитель департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg. По оценке Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в Петербурге сейчас реализуется 55 жилых комплексов, расположенных вблизи водоемов, из них свыше 60% — проекты бизнес— и премиум-класса.

Цены на видовые объекты могут быть выше, чем на стандартные, в зависимости от классности объекта и от локации, на 10-50%, отмечает Екатерина Немченко. «Самый большой разрыв в цене у видовых и невидовых квартир — в жилых комплексах, расположенных в удалении от оживленных трасс. Так, есть объекты, где разница в цене за квадратный метр в квартирах с видом на воду и без него достигает 500%», — говорит Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербург.

В сегменте масс-маркета наценка за вид может составлять 10-20%, в «элите» — от 30 до 100%, оценивает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». «Если сравнивать проекты в одной локации, то стоимость квадратного метра в домах, расположенных у воды, в среднем, на 10-15% выше. Так, например, студия с видом на Неву в жилом комплексе класса «масс-маркет» на Октябрьской набережной стоит порядка 110 тыс. рублей за кв.м., в то время как стоимость аналогичного варианта, окна которого выходят во двор, уже 91 тыс. рублей за кв.м», — говорит Ольга Трошева.

Наибольшим спросом, по словам Екатерины Немченко, пользуются панорамные виды на Малую Неву и Невку, Финский залив и Неву. ЛСР строит жилой комплекс Neva Haus на Петровском острове на береговой линии рек Малая Невка и Ждановка, объект вышел в продажу три месяца назад, и сейчас это лидер по спросу, отмечает Ольга Аветисова, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад».

«Городской дом у реки — это очень по-петербургски, — отмечает Павел Андреев — руководитель компании Л1, построившей ЖК «Премьер Палас» на берегу Малой Невки. — Все дворцы членов царской семьи стоят на берегах рек и каналов». Комплекс на Малой Невке включает, например, собственную набережную и причал для легких судов.

«Элитные проекты у воды интересны для покупателей не только благодаря видовым характеристикам, ведь квартиру с прямым видом на воду могут себе позволить не все. Дополнительная привлекательность этих проектов заключается в прогулочных зонах вдоль воды и транспортном сообщении по воде», — отмечает Екатерина Немченко.

Сейчас в Петербурге продается 20,6 тыс. квартир в жилых комплексах и апарт-отелях с видами на воду. В городе реализуется 55 жилых комплексов, расположенных вблизи водоемов, из них свыше 60% — проекты бизнес— и премиум-класса.

Неожиданные открытия

Возможность появления новых проектов, в первую очередь, связана с редевелопментом промышленных территорий, отмечает Василий Довбня, директор департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге.

По его словам, среди объектов, которые планируются или находятся на старте реализации, можно отметить Петровский остров, где строительство жилья ведется компаниями «Кортрос», Setl Group, RBI, «Строительный трест», «ЛСР» и др.; территорию завода «Пигмент» на Октябрьской набережной, почти полностью выкупленную компанией Setl Group; «Александро-Невскую Мануфактуру», где уже получено разрешение на строительство жилого комплекса, и ряд промышленных зон на Выборгской и Свердловской набережных. Высокий потенциал для появления новых проектов у воды в ближайшее время есть и у набережной Макарова, окончание строительства которой запланировано на текущий год, считает Довбня.

«Так как большая часть береговых зон Петербурга уже застроена, освоение промышленных и намывных территорий является, пожалуй, единственной возможностью для реализации проектов у воды. Это перспективные для развития редевелопмента прибрежные районы Васильевского острова, Петроградской стороны, а также территории вдоль Обводного канала, пр. Обуховской обороны, Октябрьской и Свердловской набережной», — говорит Ольга Трошева. «Для нашей компании и для города в целом актуальна перспектива освоения набережных по Южному берегу Финского залива в Красносельском районе», — дополняет Светлана Денисова из «БФА-Девелопмент».

«Практически вся береговая линия центра Санкт-Петербурга, где было бы возможно элитное строительство, сформирована. Конечно, можно найти какие-то отдельные участки в других районах, но в этом случае речь о премиальном доме уже не идет», — говорит Ольга Аветисова. Поэтому для рынка стало настоящим событием появление, благодаря слаженным действиям города и застройщиков, новых жилых проектов на карте Петровского острова, добавляет она (многие годы до этого центрально расположенный Петровский остров был периферийной, с точки зрения функций, территорией, занятой промышленными и брошенными постройками — ред.). По словам Аветисовой, сочетание центрального расположения и видовых панорам с островной обособленностью делает эту территорию «особенно премиальной».

Для рынка стало настоящим событием появление, благодаря слаженным действиям города и застройщиков, новых жилых проектов на карте Петровского острова.

Набережные без Европы

Андрей Кошкин, председатель совета директоров группы «Ярд» отмечает, что при реализации объектов в таких локациях есть существенный нюанс. По закону, территория вокруг рек и водоемов не может быть выкуплена частным инвестором и остается в государственной или муниципальной собственности, поэтому формирование береговой инфраструктуры находится в ведении городской администрации, говорит Кошкин.

Набережные формируют облик города, поэтому при освоении такой территории на застройщика ложится большая ответственность. По законодательству застройщик самостоятельно не решает, как конкретно будет обустроена территория у воды, и КГА внимательно относится к проектам и фасадным решениям, которые предлагают девелоперы, говорит Светлана Денисова из БФА. Тема масштабного развития береговых зон уже не первый год обсуждается в администрации города, но, помимо организации велодорожек вдоль нескольких каналов, особых изменений пока нет, сетует Андрей Кошкин.

В последние годы петербургское правительство уделяет больше внимания развитию набережных — в прошлом году в Комитете градостроительства и архитектуры обсуждали судьбу набережных реки Карповки и реки Смоленки, Новосмоленской набережной, Адмиралтейского канала. Проводились опросы населения, обсуждались различные архитектурные концепции. Но это слишком скромный масштаб действий, отмечают эксперты.

В городе есть отдельные проекты по благоустройству набережных, но общей программы по развитию набережных и прибрежных территорий не разработано, говорит дизайнер архитектурной среды, участница общественного проекта «Право на воду» Полина Каракулина. По ее словам, в итоге развитием прибрежных территорий занимаются только застройщики и частные инвесторы, как например, создатели проекта общественного культурного пространства «Порт Севкабель».

Территория вокруг рек и водоемов не может быть выкуплена частным инвестором и остается в государственной или муниципальной собственности, поэтому формирование береговой инфраструктуры находится в ведении городской администрации.

Некоторые масштабные проекты waterfront development в Петербурге так и не были реализованы. Проект «Набережной Европы» стоимостью 47 млрд рублей осуществлял ВТБ Девелопмент на Малой Неве — планировалось построить элитное жилье, офисы, магазины, отель InterContinental. Но в 2012 году компания из проекта вышла, и бывший участок Института прикладной химии перешел к Управделами президента РФ. Теперь там предполагается строить судебный квартал, куда должен переехать Верховный суд. Сроки осуществления этой идеи тоже сдвигаются — проведенные в 2017 году конкурсы на строительство квартала были отменены ФАС. Строительство предполагалось завершить в 2020 году; сейчас же речь идет о том, что суды переедут в новые помещения не раньше 2022 года. В итоге многочисленных изменений в проекте, одну из центральных набережных Петербурга «украшают» остатки снесенных зданий, взамен которых ничего не построено.

Ася Левнева, директор по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:

Фото: ЗАО "Балтийская жемчужина"

«Под проект жилой застройки, обеспеченный необходимой инфраструктурой, с достаточным количеством парковочных мест или подземным паркингом, достаточно сложно найти участок. Привлекательные территории Крестовского острова конечны. Если говорить про центр города и исторические набережные, то тут масса строительных ограничений для девелоперов. Рост Васильевского острова за счет намывных территорий также заканчивается. Можно рассматривать набережные в промышленных районах, на которых активно возводятся проекты редевелопмента, и береговые линии Финского залива в Курортном районе Санкт-Петербурга».

Андрей Кошкин, председатель совета директоров группы «ЯРД»:

Фото: Группа "Ярд"

«У нашего города есть большой потенциал развития востребованной инфраструктуры на набережной Невы, Больший и Малой Невки, Финского залива и других водных артерий. Это должны быть привлекательные общественные пространства — с местами отдыха для жителей и туристов, с зелеными зонами, с кафе и ресторанчиками, с проходящими там открытыми выставками, концертами и перфомансами. Тогда наши набережные станут так же популярны во всем мире, как набережные в Копенгагене, Ницце и Барселоне, а это, в свою очередь, повысит качество девелоперских объектов, располагающихся вокруг водных зон».

Дмитрий Смирнов, председатель совета директоров «Полис Групп»:

Фото: "Полис Групп"

«Спрос на жилье у воды есть всегда. Все зависит от локации и самого проекта. Основной фактор выбора таких квартир — уникальные видовые характеристики, а в некоторых проектах — и экологическая составляющая. Сегодня на рынке Петербурга представлено не так много объектов класса «комфорт» и «комфорт+», которые находятся непосредственно у воды и одновременно в городской черте. Широко представлены либо проекты классов «бизнес» и «элита» в районе городских набережных, где красивые виды из окон дополняются близостью исторического и делового центра, парковыми зонами, престижной коммерческой инфраструктурой, либо, напротив, территории в удалении от центра, где главным преимуществом выступает низкая цена».

 Waterfront как «национальная идея» для Петербурга

Елена Илюхина, генеральный директор Лахта Центра, член правления ПАО «Газпром нефть»:

Фото: Пресс-служба АО «МФК Лахта Центр»

«Для меня самый успешный мировой пример редевелопмента побережья в городской черте — это проект реновации грузового порта Генуи. На месте доков там создан биосферный парк, с населенным птицами «райским садом» и одним из самых больших на планете аквариумов. Проект не теряет актуальности уже более десяти лет. В этой истории интересно многое — и архитектурные решения Ренцо Пиано, и естественная природная среда в противовес зажатым в камень набережным в большинстве городов, и то, что там нет торговых комплексов или центров развлечений. Наличие весомой коммерческой составляющей, окупающей редевелопмент территории, представляется нам золотым правилом реализации подобных проектов. Ведь не только преобразовать индустриальную площадку в большое публичное пространство, но и содержать его, стоит очень дорого. Однако пример Генуи показал, каким целостным может быть проект, реализованный без оглядки на коммерцию в прибрежной естественной среде — пространство, которое создал и обслуживает город, следуя изначальному замыслу, не искажая его.

В Петербурге все последние проекты редевелопмента набережных — это инициативы частных девелоперов, включающие в себя масштабную жилую или коммерческую застройку. И это важно, что инвесторы «расчищают» берега, ранее закрытые от горожан заводскими заборами и гаражами. Однако слабое участие города в планировании и реализации этих инициатив приводит к тому, что коммерческая функция в нашем развитии waterfront абсолютно довлеет над общественной, и что между разными фрагментами обновленных набережных нет интеграции. Задача города — в том, чтобы увидеть проекты обновления водного фронта в пространственной и временной взаимосвязи. Мы должны четко представлять, как будет выглядеть вся петербургская береговая линия через 50 и более лет, а этого представления нет.

В нашем проекте общественные функции доминируют — если не по площади, то по значению. На территории «Лахта Центра» можно будет гулять, совершать пробежки, кататься на велосипедах и скейтах. Будет возможность пользоваться Wi-Fi и заряжать мобильные устройства — словом, мы сформируем комфортную среду для активного отдыха современного человека. Мы строим обращенный к воде амфитеатр — такой концертной и фестивальной площадки пока нет в Петербурге. Нет пока и пространства для индивидуального творческого самовыражения, где можно было бы просто встречаться, общаться, читать стихи, сыграть небольшой концерт — мы хотим предложить такое пространство горожанам.

Тем не менее, мы считаем, что роль проекта в развитии города была бы выше в случае его интеграции с другими инициативами по преображению берегового пространства. Если мыслить перспективой 50 лет, то было бы целесообразно соединить цепочку петербургских набережных в единый пешеходный и велосипедный маршрут — так, чтобы начав движение у Морского порта Санкт-Петербург, можно было бы дойти до Лахта Центра, все время двигаясь вдоль воды. Географически это возможно — вопрос только в управленческой воле, чтобы расчистить набережные и связать их удобной инфраструктурой для пешего движения. У Петербурга сейчас нет своего рода «национальной идеи», двигающей градостроительные преобразования. Я считаю, что маршрут водного полукольца, уникальный на глобальном уровне и основанный на естественных преимуществах Северной Венеции, может стать такой идеей, вдохновляющей и горожан, и инвесторов».

Полную версию журнала «РБК+ ПЕТЕРБУРГ» №1 (10) ФЕВРАЛЬ – МАРТ 2018  можно прочитать здесь.