Уходящий год не оправдал самые пессимистичные ожидания девелоперов: низкая ставка по ипотеке поддержала рынок массовой недвижимости. Однако государство готовит новые вызовы для бизнеса, среди них, в первую очередь — ужесточение правил долевого строительства с перспективой полного перехода на банковское финансирование. Председатель совета директоров «Полис Групп» Дмитрий Смирнов в интервью РБК+ рассказал, к чему предположительно приведет такое развитие событий.
— Как вы оцениваете предварительные итоги 2017 года? Как изменился спрос на недвижимость по сравнению с прошлым годом?
— Если говорить о нашей компании, то мы не почувствовали серьезных изменений. Были колебания спроса весной-летом. Однако по итогам десяти месяцев у нашей компании объем продаж оказался даже выше, чем за аналогичный период 2016 года, и на данный момент мы приближаемся к показателю в пять тысяч проданных квартир.
В целом по рынку в Петербурге и прилегающих районах Ленобласти произошло снижение спроса. В первую очередь, это коснулось областных проектов. Тем не менее, ситуация оказалась лучше, чем можно было прогнозировать.
— В чем причина снижения спроса?
— В изменении общеэкономической ситуации в стране и падении объема доходов населения. Потребительский сегмент, представленный покупателями с минимальным объемом покупки, в определенный период времени стал сокращаться. Но ситуацию смягчило снижение ипотечной ставки — с начала года она понизилась в среднем на 2-2,5 процентных пункта.
Также я хотел бы отметить определенный сдвиг спроса в сторону города, который произошел в этом году. Уменьшилась разница в цене между городскими и областными проектами: раньше она составляла порядка 20 тыс. рублей за квадратный метр, сейчас — 10 тысяч. Люди, которые могут позволить себе доплатить эту разницу, уверенно выбирают город.
— Что привело к сближению цен?
— Во-первых, цены в области подтянулись чуть вверх. Связано это с тем, что область стала предлагать более комфортные проекты с точки зрения инфраструктуры. Если раньше покупатель ехал в «чистое поле» по минимальной цене, то в последние несколько лет руководство области проводит достаточно жесткую политику и настаивает на строительстве детских садов, школ, дорог, поликлиник. Мы, в частности, участвовали в финансировании «прокола» под КАД для Мурино. С точки зрения бизнеса, это, с одной стороны, серьезные вложения, с другой — дополнительный аргумент для покупателя в пользу проекта. Но, естественно, это сказывается на цене.
Что касается городских территорий, то здесь увеличилось предложение нового жилья. Если 5-6 лет назад в границах Петербурга появлялось очень мало новых пятен под застройку, то в последние 2-3 года петербургское правительство активно корректирует градостроительную политику с целью изменения этой ситуации: вносятся поправки в Градплан, появляются новые проекты, в том числе в «серой» промышленной зоне. В этом году мы тоже вывели на рынок проект редевелопмента (ЖК «Полис на Неве»). Соответственно, поскольку предложение растет, оно уже не является таким «элитным», как раньше. Все это вместе и снизило разницу в цене между городской и областной недвижимостью.
— Как реагирует бизнес на изменения спроса?
— О проектах на землях Ленобласти я уже сказал — мы стали строить больше социальных объектов. Это и требования властей, и запрос потребителя. Растет уровень ожиданий не только от социальной инфраструктуры, но и от составляющих объекта. Люди хотят подогреваемые полы, закрытые территории, качественные детские площадки. Таким образом, застройщики просто вынуждены предлагать продукт более высокого качества.
По сути, граница между эконом— и комфорт-классом уже давно перестала быть четкой. Даже если человек покупает студию площадью 24 квадратных метра, он хочет такое наполнение объекта, которое раньше мы видели только в комфорт-классе. Различия между ценовыми сегментами заключаются, в основном, в локации.
Еще один очень важный для нас момент: мы стали предлагать больше квартир с отделкой. Долгое время мы целенаправленно проводили иную политику: предлагали квартиры с черновой или предчистовой отделкой, а дальше предлагали клиенту за отдельные деньги заказать чистовую отделку. Сейчас большинство строителей в массовом сегменте переходят к чистовой отделке, потому что люди хотят иметь возможность сразу въехать в новую квартиру. Фактор ипотеки здесь тоже играет важную роль: ремонт квартиры — это серьезные затраты, которые тоже можно растянуть на 20-30 лет. Сейчас мы по-прежнему предлагаем людям разные варианты. Но теперь у нас есть секции с квартирами c чистовой отделкой, а также чистовую отделку можно дозаказать отдельно.
— Как изменения в качестве сказываются на цене квадратного метра?
— Естественно, если квартира продается с отделкой, она стоит дороже. Но общие улучшения мы стараемся осуществлять за наш счет. Рентабельность, к сожалению, в результате падает. Сейчас мы готовы серьезно рассматривать проекты, в которых маржа находится на уровне 5-7%.
— Что ожидает девелоперский рынок в 2018 году?
— В первую очередь, должны вступить очередные поправки в 214-ФЗ, которые серьезно усложнят бизнес. Местами они содержат в себе противоречия. С одной стороны, правило «одна компания — одно разрешение», с другой — требование опыта работы три года. Получается, не будет новых компаний? К счастью, правила допускают выделение дочерних компаний. Наши юристы сейчас над этим работают. Понятно, что можно что-то придумать, но зачем это? От чего защищает новое законодательство?
— Требование хранить 10% от стоимости проекта на счете в банке до начала строительства смогут выполнить не все компании. При этом надежность банков вызывает сомнения — ЦБ отзывает по несколько лицензий в месяц.
— Сейчас остро звучит тема отказа от долевого строительства. Альтернатива для девелоперов — банковское финансирование. Но это означает рост цен на 20-30%. Расчет простой: средства дольщиков обходятся компании бесплатно, а средняя ставка банковского финансирования для застройщиков сегодня составляет 13-15%, если застройщик надежный и у него есть что заложить в качестве обеспечения кредита. На два года как раз получается «довесок» в 20-30%.
— Какие еще факторы будут влиять на спрос и предложение?
— В первую очередь, общеэкономическая ситуация в стране. С одной стороны, люди разочаровались в банках: многие теряют лицензии, а надежные снижают ставки по депозитам до 5-7%. В результате люди стали больше вкладывать в недвижимость. С другой стороны, если ситуация будет ухудшаться и доходы населения сократятся, на продажах недвижимости это скажется отрицательно.
Второе, что будет очень сильно влиять на жилищный рынок — ипотека. В текущем году доля ипотеки у нас выросла до 70%. Если при падении банковских ставок параллельно продолжит снижаться ипотечная ставка, она сможет поддержать спрос. Сейчас у ряда банков есть ставки на уровне 7,5% годовых.
— Что вы думаете насчет расширения земельного банка? Подбираете ли вы новые участки под застройку, и каким локациям отдаете приоритет?
— У нас ничего нет на юге города и примыкающих к нему южных районах области. Есть восток, север, центр. При этом два самых покупаемых района — Приморский и Московский. В Приморском у нас есть проект, а вот в Московском — пока нет. Но мы очень осторожно подходим к выбору участков. Так, мы отказались от проекта в Московском районе, когда выяснилось, что меньше чем в 100 м находится здание котельной, построенное в начале XX века в стиле конструктивизм. Все нам очень нравилось — и место, и цена, но мы не стали рисковать и начинать сложнейший сюжет с вновь выявленным памятником архитектуры. Вообще же, этот район нам интересен.
— В целом каковы планы «Полис Групп» на следующий год?
— Оптимистичные. Мы только что запустили два новых проекта — «ПаркЛэнд» в Кудрово и очередной этап жилого комплекса «Краски лета» в Мурино. Для «ПаркЛэнд» мы впервые привлекли зарубежных специалистов — Архитектурное бюро Юкки Тикканена (Финляндия). Проект получился очень интересным, в том числе благодаря этому сотрудничеству. Еще два проекта мы планируем запустить в ближайшее время, но пока я не хотел бы говорить о них детально.
