Апартаменты ждут инвесторов

Традиционные для частных инвесторов вложения в недвижимость становятся всее актуальнее на фоне невысоких депозитных ставок. При этом стандартные квартиры как объект инвестиций все больше уступают место современным апарт-отелям с развитой инфраструктурой. Петербургский рынок привыкает к новому формату. Банки упрощают условия кредитования, девелоперы наращивают предложение, но утверждают, что до насыщения этого рынка еще далеко. О перспективах развития нового формата и особенностях инвестирования в апарт-отели в интервью РБК+ рассказывает генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Александр Погодин.

— С точки зрения частного инвестора, в чем главное отличие апартаментов от квартиры?

— Принципиального отличия нет, но для инвесторов, специализирующихся на недвижимости, апартаменты — это более выгодное и легкое вложение.

— На каком этапе строительства целесообразно приобретать апартаменты?

— На каждом этапе есть свои плюсы, и каждому инвестору нужно выбрать тот вариант, который для него более интересен. У кого-то есть необходимость по чуть-чуть вынимать из бизнеса деньги, тогда ему может быть интересна рассрочка, а у кого-то деньги появляются в виде каких-то крупных поступлений, и тогда можно проинвестировать в покупку целого лота апартаментов. Можно ждать и окончания строительства, но в наших объектах к концу стройки непроданных апартаментов уже не остается.

Кстати, вторичный рынок тоже является определенным показателем того, насколько интересно инвесторам обладание такой недвижимостью. Мы не видим на вторичном рынке большого количества апартаментов, предлагаемых для перепродажи. На всем протяжении работы объекта на Хошимина, уже почти 4 года, никогда более 1% от всего объема апартаментов на рынок не выходило.

— Какой минимальный капитал нужен инвестору, чтобы сделать вложение в апартаменты?

— Порог входа очень низкий, если сравнивать с другими видами коммерческой недвижимости. Я поясню на примере нашего строящегося объекта на Социалистической. Самые компактные апартаменты формата Studio — площадью 19 квадратных метров — можно приобрести за 3,5 млн рублей. Если у вас нет этой суммы, вы можете воспользоваться рассрочкой или ипотекой, кроме того, возможны единовременные скидки. В случае с рассрочкой достаточно сначала проинвестировать 10% от всей стоимости и выплачивать равномерными платежами до конца строительства — это еще порядка 30 месяцев — оставшуюся сумму. То есть сегодня инвестором может стать любой человек, у которого есть порядка полумиллиона рублей.

— Отличаются ли ипотечные ставки на апартаменты от ставок на жилую недвижимость?

— Несколько лет назад, когда апартаменты только входили на российский рынок, ставки по кредитам на этот вид недвижимости были сравнимы с потребительскими займами, а первоначальный взнос составлял не менее 50%. Ипотеку на апартаменты можно было получить лишь в некоторых кредитных организациях. Сегодня апартаменты по условиям на ипотеку практически приравнены к жилью: первоначальный взнос 15-20%, ставки отличаются от жилищных на 0,5 п.п., и взять такую ипотеку можно практически в любом крупном банке. Вместе с тем, спрос по кредитам на апартаменты не велик, в ипотеку приобретается не более 10% номеров. Это объясняется целью приобретения — большая часть сделок по покупке совершается с инвестиционной целью.

— Какова средняя ежемесячная доходность апартаментов?

— Уровень доходности от операционной деятельности в наших апартаментах колеблется вокруг 10% годовых. Это соответствует уровню дохода от коммерческой недвижимости — доход от традиционного жилья в 1,5-2 раза ниже. При этом апартаментами еще и заниматься не надо — поддержанием объектов в соответствующем состоянии занимается управляющая компания.

— Как различается доходность в зависимости от категорий апартаментов?

— Конвейер, который четко зарабатывает деньги — это апартаменты категорий Studio и Standard. Эти апартаменты участвуют в программе доходности, которая называется «Гарантированный доход». Ее участники получают фиксированную сумму каждый месяц независимо от того, заполнены апартаменты или нет. Фактически, они застрахованы от любых потрясений на рынке аренды — все риски берет на себя управляющая компания.
Остальные апартаменты более сложны в просчете, но это не значит, что они хуже или лучше. Если заезжает серьезный потребитель и хочет апартаменты с террасой, он, вполне возможно, заплатит за три месяца проживания больше, чем мы можем заработать за год на других видах апартаментов.

— Предложение апартаментов в Петербурге растет. Как это влияет на цены на данный вид недвижимости?

— Сегмент апартаментов активно развивается и с каждым годом увеличивает свою долю на рынке строящейся недвижимости Санкт-Петербурга. Сегодня около 6% общего объема городских новостроек приходится на апарт-комплексы. На фоне растущего спроса объем предложения на первичном рынке апартаментов по сравнению с 2016 годом вырос на две трети. Однако в целом предложение не так велико и, за исключением Васильевского острова, достаточно разрозненно по локации. Стоимость апартаментов демонстрирует положительную динамику. Плавный рост цен продолжится, в следующем году в пределах 2-3%.

— Как растущее предложение влияет на стоимость аренды и, соответственно, доход инвесторов?

— Несмотря на рост числа строящихся апарт-комплексов, доля введенных в эксплуатацию и реально работающих объектов пока еще не достаточна, чтобы оказать влияние на арендные ставки. Мы уверены, что стоимость аренды сервисных апартаментов будет поддерживаться на высоком уровне. На этом прогнозе основаны, в том числе, наши доходные программы, в соответствии с которыми клиенты могут либо получать ежемесячный доход в размере 34 тысяч рублей за номер, либо через 5 лет продать управляющей компании свою недвижимость по цене, вдвое превышающей первоначальные вложения.