Благодаря относительно низким ставкам ипотеки, спрос на жилую недвижимость в Петербурге сохранился на уровне прошлых лет, рассказали участники круглого стола «Изменения на строительном рынке: новые правила игры», организованного РБК совместно с Объединением строителей Санкт-Петербурга. Сейчас главную интригу создают банки: их политика станет почти определяющим фактором для рынка недвижимости в следующем году.
Фундамент спроса
В последние 4 года (исключая пиковые значения 2014 года) ежегодный спрос в Петербурге и на ближайших пригородных территориях колеблется в пределах 4 млн кв. м, то есть он стабилен, констатировал генеральный директор ЦРП «Петербургская недвижимость» Олег Пашин. По его словам, произошедшее снижение доходов населения компенсировала недорогая ипотека — ее роль все более значима, она обеспечивает до 65% сделок на первичном рынке жилой недвижимости.
Сегодня фундамент спроса — дешевая ипотека, поддерживает коллег по рынку генеральный директор операционного бизнеса компании «Ленстройтрест» Денис Заседателев, отмечая при этом обнадеживающую для потребителей динамику: «Раньше мы жили при ставке 12%, теперь при ставке 10%, а Сбербанк говорит о перспективе в 5,5%». «Спрос большой, но он ограничен по цене — 75-82 тысячи рублей за квадратный метр», — добавляет Олег Пашин.
Директор по маркетингу ЦДС Иван Носов отмечает, что иных фундаментальных факторов поддержки спроса, кроме низких ставок ипотеки и программы материнского капитала, пока нет. Но и эти возможности «позволяют человеку рублем проголосовать за что-то лучше минимального уровня», — говорит Носов. «Допустим, он добавит к цене квартиры 150 тысяч — в рамках ипотечных платежей это будут всего 2 дополнительные тысячи рублей в месяц».
Иксы против игреков, город против области
Рынок жилой недвижимости быстро меняется: с одной стороны, заметен тренд на улучшение условий проживания — в частности, как указывает коммерческий директор ГК «Эталон» Андрей Останин, средняя площадь на одного человека в новостройках выросла с 20 до 24 м2. С другой стороны, на рынок активно выходят поколение «игреков».
«Мы работаем с «игреками» каждый день, — говорит директор по продажам «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая, — И если в начале 2000-х годов средняя площадь однокомнатных квартир в проектах застройщиков составляла 45 кв. м, то сегодня она сократилась до 30 кв. м. Такой метраж — ответ на запрос молодых покупателей, которым меньшая площадь позволяет уложиться в минимальный бюджет покупки. Однако требования к функциональности жилья у сегодняшнего клиента возросли. Поэтому, разрабатывая новое предложение, наша компания работает в двух направлениях. Мы развиваем формат европланировок, который с каждым годом становится все более востребованным, и улучшаем зонирование пространства с целью обеспечить большую функциональность квартиры при меньшей площади».
«Для «игреков» в приоритете индивидуальный подход, решение их проблем под ключ здесь и сейчас. История с персонифицированной отделкой, меблировкой, некий конструктор при выборе жилья — все это будет развиваться», — продолжает тему поколений Иван Носов.
Также эксперты отмечают изменения структуры спроса, с точки зрения предпочитаемых локаций: к жилью на территориях Ленобласти, примыкающих к Петербургу, покупатель охладевает. «Транспортная проблема там достаточно остра. — комментирует председатель совета директоров ГК «Норманн» Виктор Сеппенен. — Этой проблемой и девелоперы озабочены, и власти, но в бюджете нет достаточных средств на инфраструктуру. И когда чиновники говорят, что принято решение развивать инфраструктуру за счет застройщиков, то надо понимать, что фактически это значит — за счет покупателей жилья».
Спрос перераспределяется в пользу городской недвижимости. Однако пока значительная часть территорий бывшего промышленного пояса не будет введена в оборот (что требует зачастую колоссальных инвестиций в рекультивацию и редевелопмент), земельный банк в Петербурге останется весьма ограниченным.
«Мы сейчас наблюдаем увеличение интереса к готовому жилью, — говорит Андрей Останин. — Следующий 2018 год может оказаться очень интересным с точки зрения увеличения спроса и продаж. Вместе с тем, пока сложно прогнозировать, что будет с «долевкой», и в этом главная интрига».
Банки толкнут цены вверх
«Государство взяло курс на сворачивание «долевки», — говорит Андрей Останин, — что неизбежно приведет к повышению стоимости жилья». Он указывает на механизм банковского проектного финансирования как на главную причину ожидаемого подорожания. «Банкам добавят еще больше контролирующих функций, поскольку проектное финансирование предполагает контроль каждого этапа реализации проекта. Но когда мы разговариваем с банками, спрашиваем, есть ли у них представление об организации предстоящей большой работы, то внятных ответов не получаем. Похоже, что банки просто ждут наступления 1 июля 2018 года, четко не понимая новых правил игры», — комментирует Останин.
По его мнению, выработка банками регламентов работы со строительным рынком в рамках проектного финансирования займет время, и стройка могла бы с июля «встать», но компании, предвидя такой сценарий, приняли профилактические меры. «Сегодня все застройщики пытаются получить разрешения на строительство опережающими темпами, готовят задел на будущее, — поясняет топ-менеджер «Эталона». — Таким образом, какое-то время объем предложения жилья будет обеспечен теми проектами, разрешения на которые компании получат до 1 июля». «Соответственно, 1 июля четкого рубежа не будет — он наступит позже», — заключает Андрей Останин.
«В первое время работы в новых реалиях проектного финансирования застройщики будут максимально осторожны. Все это будет толкать ценник вверх, — добавляет Юлия Ружицкая. — Проект нового строительства должен быть максимально просчитываем — а это значит, что девелоперы будут отказываться от сложных проектов в пользу более простых и понятных с точки зрения себестоимости. И тот прогресс, который сейчас заметен на петербургском рынке — более высокие качественные характеристики, маркетинговые «изюминки», большее внимание к благоустройству территорий — он будет утрачиваться».
Новые правила ПЗЗ (Правил землепользования и застройки) также со временем скажутся на стоимости жилья в новых проектах. «Изменения ПЗЗ, с одной стороны, ведут к улучшению продукта, потому что они меняют нормы по озеленению, по количеству машиномест на парковках и т.п., а с другой стороны, они делают продукт дороже для потребителя. А поскольку новым проектам надо будет конкурировать со старыми проектами, у которых документация была утверждена раньше, то будет иметь место ситуация сложной конкуренции», — говорит гендиректор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.
«Как бы ни менялись ПЗЗ, у нас проекты имеют цикл от 3 до 6 лет, — указывает Иван Носов — поэтому все желающие смогут приспособиться к модифицированным ПЗЗ. На освоение серого пояса пока больше влияет договорная способность девелопера и владельцев участка. Достичь договоренностей часто очень сложно. Та же самая территория «Красного треугольника» — потенциально привлекательная, в центре города — там целый клубок интересов».
«Такие «клубки» без госучастия не развязать, — считает Денис Заседателев. — Девелопмент таких территорий возможен, но город должен быть в них заинтересован».
Из партнеров — в надзиратели
Итак, роль государства — и без того заметная — в данный момент становится решающей для рынка недвижимости: от того, какими в деталях станут новые правила игры в «долевке», а также от будущих ставок по ипотеке, будут зависеть и объем предложения, и объем спроса. Волею государства, ключевыми игроками строительного рынка становятся и банки — как через механизм ипотеки, так и через грядущее проектное финансирование стройки, они получают возможность влиять на строительство в целом и на каждый проект в частности.
Превращение банков из партнеров в надзиратели способно привести к росту цен на недвижимость и сокращению объема предложения.
Покупка малогабаритных квартир — это временный тренд
Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», Санкт-Петербург:
Сокращение общей площади квартиры с целью снижения стоимости покупки — это временный тренд. Кризис закончится, многие покупатели смогут позволить себе более комфортные условия жизни и сформируют запрос на увеличение площадей квартир. Малогабаритное жилье, особенно в спорных, удаленных от центра города или метро локациях, значительно потеряет в ликвидности.
На рынке активно обсуждается тема евро-планировок, появились их приверженцы, однако сохраняется и большое число желающих приобрести традиционную квартиру с изолированными комнатами и кухней. Наиболее дальновидные девелоперы предлагают покупателю оба типа планировок. Эта тенденция сохранится и в дальнейшем».
