Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
«Мы видим положительную динамику»
Материалы выпуска
Вертикальная интеграция Инструменты «Мы видим положительную динамику» Экспертиза На REMIC 2017 обсудят актуальные вопросы управления имуществом корпораций Решения
Экспертиза Санкт-Петербург и область,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
«Мы видим положительную динамику»
Президент Ассоциации «НП «Клуб Корпоративных Собственников»» Алексей Харламов прокомментировал новые законы в сфере недвижимости
Президент Ассоциации «НП «Клуб Корпоративных Собственников»» Алексей Харламов излагает свой взгляд на плюсы и минусы новых законов, регулирующих рынок недвижимости.
Фото: Ассоциация «НП «Клуб Корпоративных Собственников»

На VI ежегодной международной конференции «Управление недвижимостью корпораций/Real Estate Management In Corporations» (REMIC 2017), которая пройдет 24 ноября 2017 года в конгрессно-выставочном центре «Экспофорум», помимо прочих вопросов будут обсуждаться особенности положений и практического применения двух важнейших для бизнеса нормативных актов в сфере недвижимости. Первый — принятый в конце июля и только начинающий действовать федеральный закон от 29.07.2017 № 280-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель». Второй — действующий с 1 января 2017 года федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Накануне конференции президент Ассоциации «НП «Клуб Корпоративных Собственников» Алексей Харламов в интервью РБК Петербург излагает свой взгляд на особенности этих законов, в том числе, на положения, нуждающиеся в дальнейшей корректировке.

ФУДНАМЕНТАЛЬНЫЕ ПРОТИВОРЕЧИЯ

— Алексей Сергеевич, насколько закон № 280-ФЗ оправдал ожидания бизнеса и частных собственников недвижимости?

— Прежде всего, необходимо отметить, что в 2017 году исполняется десять лет действующей редакции Лесного кодекса. Недавно в Государственной Думе состоялись парламентские слушания на эту тему, где были отмечены положительные изменения в лесном законодательстве, в том числе и принятие закона № 280-ФЗ.

Особо подчеркну, что до принятия данного закона образование лесных участков было увязано с их обязательным кадастровым учетом, а, следовательно, с необходимостью соблюдения требований земельного законодательства: о недопущении пересечения границ, об обязательном согласии правообладателей на образование земельных участков и другое. В силу одновременного действия различных требований (земельного и лесного законодательства) образовывать в таких условиях лесные участки стало почти невозможно: противоречивые исходные данные будут всегда давать противоречивые результаты.

Поэтому я считаю, что закон вполне оправдал возложенные на него ожидания, так как призван устранить существующие расхождения между лесным реестром, который исторически велся соответствующими уполномоченными органами, и Единым государственным реестром недвижимости.

— Как были устранены противоречия, вызванные различиями между правилами формирования и учета лесных участков в Государственном лесном реестре и Государственном кадастре недвижимости, из-за чего, как известно, часто возникало несовпадение границ лесных участков, сведения о которых содержались в указанных реестрах, и даже так называемая «двойная регистрация» земель в Едином государственном реестре прав?

— Закон № 280-ФЗ установил верховенство Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в случае противоречий сведений государственного лесного реестра, лесного плана субъекта РФ или лесоустроительной документации сведениям ЕГРН, в том числе, о границах участка. Чтобы не допустить двойной регистрации, в законе специальным пунктом устанавливается запрет на перенос в ЕГРН сведений о лесных участках из государственного лесного реестра, которые приведут к противоречиям со сведениями ЕГРН.

В силу одновременного действия различных требований (земельного и лесного законодательства) образовывать лесные участки было почти невозможно.

О ПРАВОВЫХ КОЛЛИЗИЯХ

— Какие еще новеллы закона № 280-ФЗ Вы считаете особенно важными?

— В Лесной кодекс и закон о введении его в действие внесено много положений, которые позволят синхронизировать указанные нормативные акты с земельным и иным законодательством. В частности, я хотел бы отметить, что в принятом законе нашли отражение нормы, связанные с возможностью использования частей лесных участков для выполнения различных работ, что ранее закреплено не было. Это позволит сократить время на выполнение работ на лесных участках.

— Все ли противоречия и проблемы урегулированы № 280-ФЗ или остаются еще какие-то моменты, нуждающиеся в уточнении?

— Остаются вопросы практического применения закона. Росреестр выпустил разъясняющее письмо для своих территориальных органов и подведомственных учреждений, но этого недостаточно. Мы рассчитываем на дополнительные разъяснения регулирующих органов. Возможно, потребуются и корректировки отдельных положений законодательства.

В принятом законе нашли отражение нормы, связанные с возможностью использования частей лесных участков для выполнения различных работ, что ранее закреплено не было.

Кроме того, существуют вопросы, связанные с оформлением прав добычных компаний на земельные (лесные) участки и осуществлением недропользования на этих же участках. Достаточно распространена ситуация, когда объекты недвижимости, связанные с недропользованием, принадлежат одному холдингу, а эксплуатацию указанных объектов осуществляет специально привлекаемая компания, обладающая лицензией на недропользование. В данном случае существует правовая неурегулированность вопроса, поскольку по законодательству о недрах преимущественным правом на земельные (лесные) участки обладают лицензиаты, то есть компании с лицензией на недропользование, а земельное законодательство, в свою очередь, наделяет собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, преимущественным правом на приобретение соответствующих участков в собственность или в аренду. Не исключено, что устранение возникшей правовой коллизии потребует новых изменений в Лесной кодекс.

ПОЛЕЗНОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ

— В чем необходимость принятия закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»? Ведь был же закон о регистрации прав…

— Базовые информационные ресурсы государственного кадастра недвижимости (ГКН) и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) существовали ранее как взаимосвязанные, но самостоятельные системы, что приводило к дублированию либо к противоречивости содержащихся в них сведений. Объединение ЕГРП и ГКН в единый государственный информационный ресурс — Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) позволило снизить риски операций на рынке недвижимости, свести к минимуму бумажный документооборот и осуществить перевод услуг преимущественно в электронный вид при условии сохранения комфортных условий оказания услуг заявителям. Принятие Закона о регистрации направлено на повышение эффективности функционирования государственной регистрационной системы, снижение рисков инвестирования в объекты недвижимости, ускорение экономического оборота недвижимости.

— Все противоречия удалось разрешить?

— Не могу этого утверждать однозначно — год действия для такого закона — это очень мало.

Необходимо обобщить практику применения закона и провести всем участникам совместный поэтапный анализ возникающих проблемных вопросов и найти решения, улучшающие положение всех заинтересованных сторон. Не исключаю, что для этого может понадобится корректировка Закона о регистрации.

Принятие Закона о регистрации направлено на повышение эффективности функционирования государственной регистрационной системы, снижение рисков инвестирования в объекты недвижимости, ускорение экономического оборота недвижимости.

— Что еще важное Вы хотели бы отметить в связи с этим законом?

— В законе упрощены процедуры оформления недвижимости и сокращены сроки выполнения таких процедур. Упорядочены условия приостановления и отказа в регистрации прав. Они стали более понятными, хотя и сохраняются определенные оценочные критерии. На самом деле закон создал, в первую очередь, очень жесткие правила для самого регулирующего органа, и то, что орган эти правила исполняет, говорит о том, что мы имеем положительную ситуацию и динамику.

На сегодняшний день один из самых актуальных вопросов, который обсуждается, — это совершенствование электронного взаимодействия с Россреестром. Безусловно, для нас всех важны простые механизмы взаимодействия. Бизнес готов к сотрудничеству и подготовке предложений по улучшению такого доступа.