«Мы видим положительную динамику»
Материалы выпуска
Вертикальная интеграция Инструменты «Мы видим положительную динамику» Экспертиза На REMIC 2017 обсудят актуальные вопросы управления имуществом корпораций Решения
Экспертиза Санкт-Петербург и область,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
«Мы видим положительную динамику»
Президент Ассоциации «НП «Клуб Корпоративных Собственников»» Алексей Харламов прокомментировал новые законы в сфере недвижимости
Президент Ассоциации «НП «Клуб Корпоративных Собственников»» Алексей Харламов излагает свой взгляд на плюсы и минусы новых законов, регулирующих рынок недвижимости.
Фото: Ассоциация «НП «Клуб Корпоративных Собственников»

На VI ежегодной международной конференции «Управление недвижимостью корпораций/Real Estate Management In Corporations» (REMIC 2017), которая пройдет 24 ноября 2017 года в конгрессно-выставочном центре «Экспофорум», помимо прочих вопросов будут обсуждаться особенности положений и практического применения двух важнейших для бизнеса нормативных актов в сфере недвижимости. Первый — принятый в конце июля и только начинающий действовать федеральный закон от 29.07.2017 № 280-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель». Второй — действующий с 1 января 2017 года федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Накануне конференции президент Ассоциации «НП «Клуб Корпоративных Собственников» Алексей Харламов в интервью РБК Петербург излагает свой взгляд на особенности этих законов, в том числе, на положения, нуждающиеся в дальнейшей корректировке.

ФУДНАМЕНТАЛЬНЫЕ ПРОТИВОРЕЧИЯ

— Алексей Сергеевич, насколько закон № 280-ФЗ оправдал ожидания бизнеса и частных собственников недвижимости?

— Прежде всего, необходимо отметить, что в 2017 году исполняется десять лет действующей редакции Лесного кодекса. Недавно в Государственной Думе состоялись парламентские слушания на эту тему, где были отмечены положительные изменения в лесном законодательстве, в том числе и принятие закона № 280-ФЗ.

Особо подчеркну, что до принятия данного закона образование лесных участков было увязано с их обязательным кадастровым учетом, а, следовательно, с необходимостью соблюдения требований земельного законодательства: о недопущении пересечения границ, об обязательном согласии правообладателей на образование земельных участков и другое. В силу одновременного действия различных требований (земельного и лесного законодательства) образовывать в таких условиях лесные участки стало почти невозможно: противоречивые исходные данные будут всегда давать противоречивые результаты.

Поэтому я считаю, что закон вполне оправдал возложенные на него ожидания, так как призван устранить существующие расхождения между лесным реестром, который исторически велся соответствующими уполномоченными органами, и Единым государственным реестром недвижимости.

— Как были устранены противоречия, вызванные различиями между правилами формирования и учета лесных участков в Государственном лесном реестре и Государственном кадастре недвижимости, из-за чего, как известно, часто возникало несовпадение границ лесных участков, сведения о которых содержались в указанных реестрах, и даже так называемая «двойная регистрация» земель в Едином государственном реестре прав?

— Закон № 280-ФЗ установил верховенство Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в случае противоречий сведений государственного лесного реестра, лесного плана субъекта РФ или лесоустроительной документации сведениям ЕГРН, в том числе, о границах участка. Чтобы не допустить двойной регистрации, в законе специальным пунктом устанавливается запрет на перенос в ЕГРН сведений о лесных участках из государственного лесного реестра, которые приведут к противоречиям со сведениями ЕГРН.

В силу одновременного действия различных требований (земельного и лесного законодательства) образовывать лесные участки было почти невозможно.

О ПРАВОВЫХ КОЛЛИЗИЯХ

— Какие еще новеллы закона № 280-ФЗ Вы считаете особенно важными?

— В Лесной кодекс и закон о введении его в действие внесено много положений, которые позволят синхронизировать указанные нормативные акты с земельным и иным законодательством. В частности, я хотел бы отметить, что в принятом законе нашли отражение нормы, связанные с возможностью использования частей лесных участков для выполнения различных работ, что ранее закреплено не было. Это позволит сократить время на выполнение работ на лесных участках.

— Все ли противоречия и проблемы урегулированы № 280-ФЗ или остаются еще какие-то моменты, нуждающиеся в уточнении?

— Остаются вопросы практического применения закона. Росреестр выпустил разъясняющее письмо для своих территориальных органов и подведомственных учреждений, но этого недостаточно. Мы рассчитываем на дополнительные разъяснения регулирующих органов. Возможно, потребуются и корректировки отдельных положений законодательства.

В принятом законе нашли отражение нормы, связанные с возможностью использования частей лесных участков для выполнения различных работ, что ранее закреплено не было.

Кроме того, существуют вопросы, связанные с оформлением прав добычных компаний на земельные (лесные) участки и осуществлением недропользования на этих же участках. Достаточно распространена ситуация, когда объекты недвижимости, связанные с недропользованием, принадлежат одному холдингу, а эксплуатацию указанных объектов осуществляет специально привлекаемая компания, обладающая лицензией на недропользование. В данном случае существует правовая неурегулированность вопроса, поскольку по законодательству о недрах преимущественным правом на земельные (лесные) участки обладают лицензиаты, то есть компании с лицензией на недропользование, а земельное законодательство, в свою очередь, наделяет собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, преимущественным правом на приобретение соответствующих участков в собственность или в аренду. Не исключено, что устранение возникшей правовой коллизии потребует новых изменений в Лесной кодекс.

ПОЛЕЗНОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ

— В чем необходимость принятия закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»? Ведь был же закон о регистрации прав…

— Базовые информационные ресурсы государственного кадастра недвижимости (ГКН) и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) существовали ранее как взаимосвязанные, но самостоятельные системы, что приводило к дублированию либо к противоречивости содержащихся в них сведений. Объединение ЕГРП и ГКН в единый государственный информационный ресурс — Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) позволило снизить риски операций на рынке недвижимости, свести к минимуму бумажный документооборот и осуществить перевод услуг преимущественно в электронный вид при условии сохранения комфортных условий оказания услуг заявителям. Принятие Закона о регистрации направлено на повышение эффективности функционирования государственной регистрационной системы, снижение рисков инвестирования в объекты недвижимости, ускорение экономического оборота недвижимости.

— Все противоречия удалось разрешить?

— Не могу этого утверждать однозначно — год действия для такого закона — это очень мало.

Необходимо обобщить практику применения закона и провести всем участникам совместный поэтапный анализ возникающих проблемных вопросов и найти решения, улучшающие положение всех заинтересованных сторон. Не исключаю, что для этого может понадобится корректировка Закона о регистрации.

Принятие Закона о регистрации направлено на повышение эффективности функционирования государственной регистрационной системы, снижение рисков инвестирования в объекты недвижимости, ускорение экономического оборота недвижимости.

— Что еще важное Вы хотели бы отметить в связи с этим законом?

— В законе упрощены процедуры оформления недвижимости и сокращены сроки выполнения таких процедур. Упорядочены условия приостановления и отказа в регистрации прав. Они стали более понятными, хотя и сохраняются определенные оценочные критерии. На самом деле закон создал, в первую очередь, очень жесткие правила для самого регулирующего органа, и то, что орган эти правила исполняет, говорит о том, что мы имеем положительную ситуацию и динамику.

На сегодняшний день один из самых актуальных вопросов, который обсуждается, — это совершенствование электронного взаимодействия с Россреестром. Безусловно, для нас всех важны простые механизмы взаимодействия. Бизнес готов к сотрудничеству и подготовке предложений по улучшению такого доступа.