Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Бомба не замедленного действия
Материалы выпуска
Когда сбудутся прогнозы футурологов Экспертиза Квартира как готовый бизнес: инвесторы снова в игре Рынок «Кризис – наш кислород» Экспертиза Бомба не замедленного действия Решения
Решения Санкт-Петербург и область,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
Партнер статьи:
Бомба не замедленного действия
Строительные компании ищут новые формы ответов на вызовы времени
Фото: Пресс-служба

Спрос и государственное регулирование — два основных источника вызовов для строительного рынка. Но если повышение требований со стороны покупателей оправдано и справедливо, то изменения в законодательстве зачастую трудно объяснимы, считают представители бизнеса. Тем не менее, крупные компании находят способы адаптироваться к любым изменениям правил игры, говорит председатель совета директоров «Полис Групп» Дмитрий Смирнов в интервью РБК+.

— Как меняется структура спроса на жилую недвижимость?

— Ситуация со спросом кардинально другая, чем в «нулевых» годах, когда покупалось практически все, что строилось, и что только планировалось к строительству. После известных экономических шоков, и особенно в последние 2-3 года, все сильно поменялось. Некогда «всеядный» покупатель дифференцировался — разбился на группы, в зависимости от уровня средств и, соответственно, ожиданий. С другой стороны, средний уровень ожиданий повышается — растут в том числе требования к качеству недвижимости эконом-класса. Даже покупатель с минимальным бюджетом стал более взыскателен, чем год-два назад, и требует к себе внимательного и ответственного подхода. Отмечу, что вне зависимости от класса строящегося объекта — комфорт, эко-комплекс или эконом-класс — 65% сделок у нас совершается с участием ипотечных средств.

В новой ситуации со спросом мы продолжаем выполнять поставленные нами задачи. По итогам 9 месяцев 2017 года, идем в соответствие с планом, благодаря и отделу продаж нашей компании, и нашему партнеру — компании «Петербургская недвижимость», которая является эксклюзивным продавцом наших объектов.

— Что меняется в экономике строительных компаний — в частности, ввиду грядущих изменений в 214-ФЗ?

Если к изменениям в 214-ФЗ, которые вступили в силу с 1 июля текущего года, и мы и другие участники рынка уже приспособились, то грядущие новации, планируемые к вступлению с 1 июля (а сейчас говорят уже о 1 января 2018 года), способны принести неприятные сюрпризы — и даже не столько для застройщиков, сколько для покупателей, вопреки смыслу закона. На самом деле я много общаюсь с коллегами в профильных ассоциациях и не только — строители едины во мнении, что под рынок закладывается бомба, и отнюдь не замедленного действия.

— Поясните, пожалуйста.

— Если говорить о 214-ФЗ, то, по большому счету, он уже в первой редакции решил свою главную задачу — обеспечить защиту дольщиков, тем, что полностью исключил двойные продажи. Новые нормы не дают абсолютно никакой дополнительной защиты или гарантий покупателю, но нагрузку на застройщиков увеличивают так, что в случае вступления поправок в силу в предлагаемой редакции цена квадратного метра может резко вырасти. Как сказал один мой коллега, «либо эти поправки отменят до вступления их в силу, либо через 2 года мы получим цену в 200 тыс. руб. за квадратный метр, и их все равно отменят». Действительно, сложно понять, для чего вводятся некоторые нормы, учитывая, что их выполнение не всегда возможно. Например, как соблюсти норму «один объект — одно юрлицо с опытом работы не менее 3 лет»? Притом, что сейчас одна строительная компания обычно ведет несколько проектов? Правило хранения 10% от сметы на счете в банке до начала строительства, запрет на продажи на стадии «котлована», по сути, принудительно загоняет застройщиков в банки, вопрос о надежности которых, ввиду сотен отзывов лицензий, остается риторическим. Для конечного покупателя все это оборачивается как ростом цен (как минимум, на банковский процент), так и упущенной выгодой или упущенной экономией: сейчас, в среднем, 25% составляет рост стоимости недвижимости от нулевого цикла до сдачи дома. Когда это станет невозможным, с рынка уйдет значительная часть инвесторов. А покупатели жилья эконом-класса потеряют возможность купить жилье по минимально возможной цене.

К сожалению, польза планируемых новаций более, чем спорная. Сейчас профессиональные объединения готовят обращения в госорганы с тем, чтобы поправки были скорректированы. Конечно, как одна из крупных и устойчивых компаний с большим портфелем проектов, мы приспособимся и к этим условиям. Бизнес в России живуч. Но не исключаю, что до двух третей компаний могут уйти с рынка, что, конечно, скажется, на цене квадратного метра для конечного потребителя.

— В каких сегментах вы видите возможности для роста бизнеса именно вашей компании?

— Ранее мы «специализировались» на жилых комплексах эконом класса, а сейчас активно осваиваем комфорт-класс и, кроме того, строим эко-комплекс. Это диверсификация портфеля под разные целевые аудитории и требования.

Кроме того, мы вышли из ближайших районов Ленинградской области (Кудрово, Мурино) в городскую черту. В этом году мы начали два новых и интересных для нас проекта.

Первый — «Полис на Комендантском». Кроме того, что это новый формат — эко-комплекс, он имеет и большое социальное значение — деньги за землю, на которой он возводится, направляются на достройку домов ГК «Город» и решение проблем обманутых дольщиков. Доходит иногда до смешного и грустного одновременно, так как звонят не только из заинтересованных структур, но и сами дольщики ГК «Город» просят отчет о перечисленных за землю деньгах. Строительство этого проекта — принципиальное решение, так как мы посчитали важным позиционировать нашу компанию, как социально ответственную.

Второй проект — «Полис на Неве». Это первый опыт редевелопмента для нас и первый опыт строительства в классе выше, чем комфорт.

В следующем году мы планируем расширить территориальный охват города — выйдем на юг. Сейчас мы представлены на севере, востоке, а также в центре (с проектом редевелопмента).

— Как вы оцениваете перспективы сегмента апартаментов?

— Считаем его очень интересным, отслеживаем изменения в законодательство. Если апартаменты приравняют к жилой недвижимости [сейчас апартаменты относятся к коммерческой недвижимости. — прим. ред.], то это серьезно скажется на рынке.

— Один из ваших проектов заявлен как эко-комплекс. В чем его отличительные особенности, и какова ценовая надбавка за эко-технологии?

— При строительстве применяются энергосберегающие технологии, которые, кстати, позволяют существенно экономить на коммунальных платежах. Мы тщательно продумали не только планировки квартир, но и всю организацию дворового пространства. Проектом предусмотрены детские игровые городки, веревочный парк, спортивные зоны для взрослых. Ценовой надбавки за все эти решения де-факто нет. Как я говорил выше, растут потребительские ожидания, даже при небольших бюджетах. Наш эко-комплекс продается по цене эконом-класса. С другой стороны, мы получаем опыт реализации проекта нового формата — с повышенной комфортностью, но в рамках минимальных бюджетов, что становится возможным благодаря новым подходам и технологиям.

Просто «муравейники» уже никого не интересуют, надо искать новые форматы комфортного и доступного жилья.

— Вы занимаетесь комплексным освоением территорий, которое предполагает строительство дорожной инфраструктуры, соцобъектов — школ, детских садов, поликлиник. Как можно сохранять рентабельность при такой существенной дополнительной нагрузке?

— Очень по-разному, зависит от конкретного проекта. От этой нагрузки при комплексном освоении территорий никуда не деться — люди не поедут в «чистое поле», не будут покупать квартиры, если им и их семьям не будет обеспечен необходимый уровень удобства. Мне иногда кажется, что мы больше дорог-садиков-школ строим, чем жилья. Не скрою, есть проекты, которые мы отработали чуть ли не в ноль, то есть на грани рентабельности. И не всегда дополнительные издержки на строительство соцобъектов перекладываются на покупателей — например, мы являемся участником госпрограммы «Соцобъекты в обмен на налоги».

— А насколько городские власти способствуют диалогу с монополистами?

— Когда мы «выходили» из районов Ленобласти в Петербург, я был приятно удивлен оперативностью взаимодействия с «Ленэнерго» — не скрою, что слышал много «страшилок», готовился чуть ли не к боям и искал альтернативные варианты. Однако общение с руководством «Ленэнерго» привело к тому, что оба наших петербургских проекта мы реализуем совместно с ними. Компания нас услышала, поняла нашу позицию и ожидания, и мы смогли взаимовыгодно договориться.

Позитивно оцениваю на данный момент и взаимодействие с городскими властями, в частности, с Комитетом по строительству — они активно способствуют реализации проекта «Полис на Комендантском».

— Насколько актуален вопрос «потребительского терроризма»?

— Такая проблема на рынке есть. Для нашей компании она не является острой, хотя мы с ней сталкивались. Если мы что-то нарушили (речь о сроках)  — договариваемся с дольщиком напрямую. А если к нам сразу приходят юристы с явно читаемым в глазах намерением получить компенсации выше сумм затрат на квартиру — мы идем в суд. Но, строго говоря, единственное надежное решение в данном случае — сдавать дома вовремя.

— Всегда ли это возможно?

— Не скрою, мы один из проектов в свое время задержали, поскольку возникла проблема с грунтами, и ее решение потребовало затрат времени. Сейчас мы полностью поменяли структуру работы с генподрядчиками и проектировщиками, ввели новую четкую и в достаточной степени жесткую систему работы с ними. Больше проблем не возникало.

— Расскажите о вашем опыте редевелопмента. В чем здесь основные сложности?

— Сложность, по сути, одна, но комплексная: надо органично вписаться в район со сложившейся архитектурой, инфраструктурой, сетями. Опять же, мы пошли в новый для себя опыт, поскольку интересных пятен в городе остается все меньше, соответственно, будет все больше проектов редевелопмента. Чем раньше мы начнем их осваивать, тем лучше.

— Какой должна быть минимальная маржинальность строительных проектов, чтобы покрывать все издержки, включая стоимость финансирования, и обеспечивать прибыль строительной компании?

— Мы начинаем рассматривать проект, если видим рентабельность в районе 5-7%.

— Как вы оцениваете приход московских игроков на петербургский рынок?

— С интересом за ними наблюдаем. Чему-то мы у них учимся, получаем новый опыт. Однако в итоге не многие москвичи остаются на питерском рынке — они привыкли к большей, в 2-3 раза, рентабельности –- и теряют интерес через некоторое время.

Работа в нашем регионе — сложная, вдумчивая, ориентированная на долгосрочный интерес.