Спрос и государственное регулирование — два основных источника вызовов для строительного рынка. Но если повышение требований со стороны покупателей оправдано и справедливо, то изменения в законодательстве зачастую трудно объяснимы, считают представители бизнеса. Тем не менее, крупные компании находят способы адаптироваться к любым изменениям правил игры, говорит председатель совета директоров «Полис Групп» Дмитрий Смирнов в интервью РБК+.
— Как меняется структура спроса на жилую недвижимость?
— Ситуация со спросом кардинально другая, чем в «нулевых» годах, когда покупалось практически все, что строилось, и что только планировалось к строительству. После известных экономических шоков, и особенно в последние 2-3 года, все сильно поменялось. Некогда «всеядный» покупатель дифференцировался — разбился на группы, в зависимости от уровня средств и, соответственно, ожиданий. С другой стороны, средний уровень ожиданий повышается — растут в том числе требования к качеству недвижимости эконом-класса. Даже покупатель с минимальным бюджетом стал более взыскателен, чем год-два назад, и требует к себе внимательного и ответственного подхода. Отмечу, что вне зависимости от класса строящегося объекта — комфорт, эко-комплекс или эконом-класс — 65% сделок у нас совершается с участием ипотечных средств.
В новой ситуации со спросом мы продолжаем выполнять поставленные нами задачи. По итогам 9 месяцев 2017 года, идем в соответствие с планом, благодаря и отделу продаж нашей компании, и нашему партнеру — компании «Петербургская недвижимость», которая является эксклюзивным продавцом наших объектов.
— Что меняется в экономике строительных компаний — в частности, ввиду грядущих изменений в 214-ФЗ?
Если к изменениям в 214-ФЗ, которые вступили в силу с 1 июля текущего года, и мы и другие участники рынка уже приспособились, то грядущие новации, планируемые к вступлению с 1 июля (а сейчас говорят уже о 1 января 2018 года), способны принести неприятные сюрпризы — и даже не столько для застройщиков, сколько для покупателей, вопреки смыслу закона. На самом деле я много общаюсь с коллегами в профильных ассоциациях и не только — строители едины во мнении, что под рынок закладывается бомба, и отнюдь не замедленного действия.
— Поясните, пожалуйста.
— Если говорить о 214-ФЗ, то, по большому счету, он уже в первой редакции решил свою главную задачу — обеспечить защиту дольщиков, тем, что полностью исключил двойные продажи. Новые нормы не дают абсолютно никакой дополнительной защиты или гарантий покупателю, но нагрузку на застройщиков увеличивают так, что в случае вступления поправок в силу в предлагаемой редакции цена квадратного метра может резко вырасти. Как сказал один мой коллега, «либо эти поправки отменят до вступления их в силу, либо через 2 года мы получим цену в 200 тыс. руб. за квадратный метр, и их все равно отменят». Действительно, сложно понять, для чего вводятся некоторые нормы, учитывая, что их выполнение не всегда возможно. Например, как соблюсти норму «один объект — одно юрлицо с опытом работы не менее 3 лет»? Притом, что сейчас одна строительная компания обычно ведет несколько проектов? Правило хранения 10% от сметы на счете в банке до начала строительства, запрет на продажи на стадии «котлована», по сути, принудительно загоняет застройщиков в банки, вопрос о надежности которых, ввиду сотен отзывов лицензий, остается риторическим. Для конечного покупателя все это оборачивается как ростом цен (как минимум, на банковский процент), так и упущенной выгодой или упущенной экономией: сейчас, в среднем, 25% составляет рост стоимости недвижимости от нулевого цикла до сдачи дома. Когда это станет невозможным, с рынка уйдет значительная часть инвесторов. А покупатели жилья эконом-класса потеряют возможность купить жилье по минимально возможной цене.
К сожалению, польза планируемых новаций более, чем спорная. Сейчас профессиональные объединения готовят обращения в госорганы с тем, чтобы поправки были скорректированы. Конечно, как одна из крупных и устойчивых компаний с большим портфелем проектов, мы приспособимся и к этим условиям. Бизнес в России живуч. Но не исключаю, что до двух третей компаний могут уйти с рынка, что, конечно, скажется, на цене квадратного метра для конечного потребителя.
— В каких сегментах вы видите возможности для роста бизнеса именно вашей компании?
— Ранее мы «специализировались» на жилых комплексах эконом класса, а сейчас активно осваиваем комфорт-класс и, кроме того, строим эко-комплекс. Это диверсификация портфеля под разные целевые аудитории и требования.
Кроме того, мы вышли из ближайших районов Ленинградской области (Кудрово, Мурино) в городскую черту. В этом году мы начали два новых и интересных для нас проекта.
Первый — «Полис на Комендантском». Кроме того, что это новый формат — эко-комплекс, он имеет и большое социальное значение — деньги за землю, на которой он возводится, направляются на достройку домов ГК «Город» и решение проблем обманутых дольщиков. Доходит иногда до смешного и грустного одновременно, так как звонят не только из заинтересованных структур, но и сами дольщики ГК «Город» просят отчет о перечисленных за землю деньгах. Строительство этого проекта — принципиальное решение, так как мы посчитали важным позиционировать нашу компанию, как социально ответственную.
Второй проект — «Полис на Неве». Это первый опыт редевелопмента для нас и первый опыт строительства в классе выше, чем комфорт.
В следующем году мы планируем расширить территориальный охват города — выйдем на юг. Сейчас мы представлены на севере, востоке, а также в центре (с проектом редевелопмента).
— Как вы оцениваете перспективы сегмента апартаментов?
— Считаем его очень интересным, отслеживаем изменения в законодательство. Если апартаменты приравняют к жилой недвижимости [сейчас апартаменты относятся к коммерческой недвижимости. — прим. ред.], то это серьезно скажется на рынке.
— Один из ваших проектов заявлен как эко-комплекс. В чем его отличительные особенности, и какова ценовая надбавка за эко-технологии?
— При строительстве применяются энергосберегающие технологии, которые, кстати, позволяют существенно экономить на коммунальных платежах. Мы тщательно продумали не только планировки квартир, но и всю организацию дворового пространства. Проектом предусмотрены детские игровые городки, веревочный парк, спортивные зоны для взрослых. Ценовой надбавки за все эти решения де-факто нет. Как я говорил выше, растут потребительские ожидания, даже при небольших бюджетах. Наш эко-комплекс продается по цене эконом-класса. С другой стороны, мы получаем опыт реализации проекта нового формата — с повышенной комфортностью, но в рамках минимальных бюджетов, что становится возможным благодаря новым подходам и технологиям.
Просто «муравейники» уже никого не интересуют, надо искать новые форматы комфортного и доступного жилья.
— Вы занимаетесь комплексным освоением территорий, которое предполагает строительство дорожной инфраструктуры, соцобъектов — школ, детских садов, поликлиник. Как можно сохранять рентабельность при такой существенной дополнительной нагрузке?
— Очень по-разному, зависит от конкретного проекта. От этой нагрузки при комплексном освоении территорий никуда не деться — люди не поедут в «чистое поле», не будут покупать квартиры, если им и их семьям не будет обеспечен необходимый уровень удобства. Мне иногда кажется, что мы больше дорог-садиков-школ строим, чем жилья. Не скрою, есть проекты, которые мы отработали чуть ли не в ноль, то есть на грани рентабельности. И не всегда дополнительные издержки на строительство соцобъектов перекладываются на покупателей — например, мы являемся участником госпрограммы «Соцобъекты в обмен на налоги».
— А насколько городские власти способствуют диалогу с монополистами?
— Когда мы «выходили» из районов Ленобласти в Петербург, я был приятно удивлен оперативностью взаимодействия с «Ленэнерго» — не скрою, что слышал много «страшилок», готовился чуть ли не к боям и искал альтернативные варианты. Однако общение с руководством «Ленэнерго» привело к тому, что оба наших петербургских проекта мы реализуем совместно с ними. Компания нас услышала, поняла нашу позицию и ожидания, и мы смогли взаимовыгодно договориться.
Позитивно оцениваю на данный момент и взаимодействие с городскими властями, в частности, с Комитетом по строительству — они активно способствуют реализации проекта «Полис на Комендантском».
— Насколько актуален вопрос «потребительского терроризма»?
— Такая проблема на рынке есть. Для нашей компании она не является острой, хотя мы с ней сталкивались. Если мы что-то нарушили (речь о сроках) — договариваемся с дольщиком напрямую. А если к нам сразу приходят юристы с явно читаемым в глазах намерением получить компенсации выше сумм затрат на квартиру — мы идем в суд. Но, строго говоря, единственное надежное решение в данном случае — сдавать дома вовремя.
— Всегда ли это возможно?
— Не скрою, мы один из проектов в свое время задержали, поскольку возникла проблема с грунтами, и ее решение потребовало затрат времени. Сейчас мы полностью поменяли структуру работы с генподрядчиками и проектировщиками, ввели новую четкую и в достаточной степени жесткую систему работы с ними. Больше проблем не возникало.
— Расскажите о вашем опыте редевелопмента. В чем здесь основные сложности?
— Сложность, по сути, одна, но комплексная: надо органично вписаться в район со сложившейся архитектурой, инфраструктурой, сетями. Опять же, мы пошли в новый для себя опыт, поскольку интересных пятен в городе остается все меньше, соответственно, будет все больше проектов редевелопмента. Чем раньше мы начнем их осваивать, тем лучше.
— Какой должна быть минимальная маржинальность строительных проектов, чтобы покрывать все издержки, включая стоимость финансирования, и обеспечивать прибыль строительной компании?
— Мы начинаем рассматривать проект, если видим рентабельность в районе 5-7%.
— Как вы оцениваете приход московских игроков на петербургский рынок?
— С интересом за ними наблюдаем. Чему-то мы у них учимся, получаем новый опыт. Однако в итоге не многие москвичи остаются на питерском рынке — они привыкли к большей, в 2-3 раза, рентабельности –- и теряют интерес через некоторое время.
Работа в нашем регионе — сложная, вдумчивая, ориентированная на долгосрочный интерес.