Инвестиционный спрос на недвижимость восстанавливается. Его подогревают низкие ставки по депозитам и концептуально новые предложения объектов.
Инвестиционный спрос на недвижимость сейчас составляет от 10 до 30%, считают опрошенные РБК Петербург эксперты. Они единодушно отмечают, что до валютных потрясений 2014 года активность инвесторов была существенно выше. Те, кто тратил на покупки недвижимости валютные сбережения, в большинстве своем остаются «в минусе».
«С 2014 года цены выросли на 15% в рублевом выражении, но этот рост был очень неравномерным. 10% пришлись на 2014 год и 5% — на последующие 2,5 года. Надо отметить, что цены на апарт-отели, рынок которых начал формироваться в 2015 году, выросли за этот период в 2 раза больше, чем на обычную жилую недвижимость», — указывает Марина Мартыненко, руководитель службы маркетинга строительной компании «Норманн».
Пока не стало сложно
Сейчас интерес инвесторов к недвижимости подогревают низкие ставки по депозитам, дешевая ипотека, а также грядущие изменения в законодательство. «После вступления в силу с 2018 года новой редакции 214-ФЗ, которая существенно ужесточила правила игры для застройщиков, работать станет сложнее — значит, потенциально снизится объем предложения и вырастет стоимость квадратного метра», — комментирует Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК «ЦДС».
Меняются и характеристики предлагаемых в данный момент застройщиками объектов. «Важным достоинством квартир в сегодняшних новостройках является их более высокая потребительская ценность в сравнении со своими аналогами пятилетней давности. Это и более продуманные планировки, и качественно новый уровень отделки, и новые опции в виде кладовых и колясочных», — перечисляет Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб».
Кроме того, все больше инвесторов переориентируются на качественные апарты, в том числе, с опциями гарантированной доходности.
Продажа или аренда: и того, и другого
В стратегиях поведения владельцев инвестиционных квартир можно выделить два основных направления: покупка квартиры для сдачи в аренду либо с целью перепродажи. Третье направление — смешанное. «Распространен вариант, когда квартиры выставляются на продажу и одновременно сдаются внаем. Доходы от сдачи в аренду будут покрывать издержки, а сама недвижимость — гарантировать сохранность средств», — говорит Александр Погодин, генеральный директор сети апарт-отелей YE’S.
«Санкт-Петербург — третий город по численности населения в Европе после Москвы и Лондона. Поэтому он априори интересен для инвестиций в недвижимость, — убежден Дмитрий Ардашников, директор по развитию группы компаний «Абсолют Строй Сервис». — Особенно сейчас, на фоне роста интереса к Петербургу со стороны туристов всего мира. Например, сегодня посуточная аренда квартир в туристический сезон востребована не только в центре города, но и в спокойных сложившихся районах рядом с метро».
Квартира как готовый бизнес
Инвесторы убеждены, что готовая недвижимость не должна простаивать в ожидании своего часа и извлекают доход от сдачи в аренду. Здесь в две отдельные категории можно выделить апарты и квартиры в новостройках. Доходность от сдачи в аренду варьируется от 5 до 17% годовых в зависимости от объекта и от того, сдает инвестор объект самостоятельно или через управляющую компанию.
«Апарт-отели — это практически готовый бизнес с низким порогом входа и гарантированным доходом — меблированная квартира, которую можно сдавать прямо сейчас», — утверждает Александр Погодин. «Апарт-отель — это высококачественная отделка мест общего пользования, чистота, — перечисляет он преимущества этого вида недвижимости для инвесторов, — огромное количество инженерии в инфраструктуре, круглосуточная служба ресепшен, возможность заказать в номер еду или уборку, сходить в тапочках в спортзал или в бассейн, сдать вещи в химчистку, арендовать велосипед и многое другое. Мы отмечаем и рост интереса к коммерческой недвижимости, которая тоже стала доступней и понятней, и там могут работать не только крупные игроки, но и обычные покупатели жилья. Коммерческие помещения можно приобрести по стоимости двухкомнатной квартиры — это расширяет круг потенциальных покупателей».
«Лучшие варианты для последующей аренды — Art Studio, Valo, апарт-комплексы бренда YE`S, Docklands и другие апарты», — согласна Светлана Дьякова, руководитель направления строящейся недвижимости «М16-Недвижимость». «Например, в сети апарт-отелей Vertical доходность при сдаче юнита составит до 17% годовых», — добавляет Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group.
Современные новостройки также подтягиваются под потребности инвесторов, желающих сдавать купленное жилье в аренду: большинство новостроек, особенно в сегменте эконом-класса, передаются покупателям с полной отделкой, и уже появляются пакетные предложения по обстановке квартиры. «Мы видим рост популярности нашего совместного предложения с застройщиками по полной меблировке квартир в новостройках, — рассказывает генеральный директор «Первой мебельной фабрики» Александр Шестаков. — Заказ квартиры с мебелью позволит сэкономить от 30 до 50% стоимости мебели. Минимальная стоимость полной меблировки однокомнатной квартиры с техникой в рамках совместного предложения составит 240 тысяч рублей, а меблировать студии можно и за 170 тысяч рублей». «Такие предложения пользуются популярностью у инвесторов, стремящихся сразу сдать квартиру в аренду», — уточняет он.
Деньги-квартира-деньги
Что касается покупки квартир с целью дальнейшей перепродажи, то сейчас она имеет смысл на начальном этапе строительства, когда цена квадратного метра минимальна, подчеркивает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК «ЦДС». «Какими бы ни были условия на рынке, квартира на этапе завершения строительства по определению будет стоить дороже, если не произойдет какого-либо катаклизма, который способен в корне изменить стоимость недвижимости. На спокойном рынке, инвестор сможет получить доходность в 20-30%, в зависимости от проекта, приобретя квартиру на начальном этапе строительства и реализовав ее перед вводом дома в эксплуатацию», — продолжает Сергей Терентьев.
«В среднем, рост стоимости квартиры от момента начала строительства до ввода в эксплуатацию составляет около 15%, в редких случаях чуть больше», — говорит Александр Погодин, генеральный директор сети апарт-отелей YE’S. А Марина Мартыненко приводит в пример студии в сданном в 2016 году ЖК «Три апельсина», которые подорожали на 40% со старта продаж в 2014 году.
Инвестор vs застройщик: кто быстрее продаст?
В оценках конкуренции между застройщиками и инвесторами за конечного покупателя, эксперты расходятся во мнениях.
Сергей Терентьев считает, что такой конкуренции практически нет: «Продажа инвестиционной квартиры имеет смысл ближе к окончанию строительства дома, когда у застройщика уже практически не остается квартир в продаже». «Когда мы говорим о конкуренции между застройщиками и владельцами инвестиционных квартир, следует уточнить локацию объектов, — комментирует Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group. — Если мы рассматриваем районы с высокой плотностью застройки — Кудрово, Мурино, Деяткино, Парнас, — то здесь велика как внутренняя конкуренция (среди собственников), так и внешняя (между застройщиками). Если же это точечные дома в локациях с уже сложившейся инфраструктурой, то здесь иная ситуация с конкуренцией, но таких объектов на рынке не так много».
«Конкуренция очень сильна, причем перевес на стороне застройщиков. На сегодня у девелоперов в продаже находится 3,5 тысячи готовых квартир, причем девелоперы постоянно устраивают какие-то акции и устанавливают специальные условия на подобные предложения. Тут играет свою роль и чисто психологический фактор: люди хотят купить новое жилье. Если предлагаются равные условия или с небольшой разницей, то покупатель скорее возьмет квартиру от застройщика, которая еще не была оформлена в собственность, и в которой никто не жил», — комментирует Светлана Дьякова.
Налоговое законодательство также влияет на поведение инвесторов: для объектов жилой недвижимости, купленных начиная с 2016 года, минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет 5 лет (ранее этот срок составлял 3 года). Кроме того, сдача недвижимости в аренду может обернуться лишением налоговых льгот.
Надежда Калашникова, директор по развитию компании Л1:
«Основное поле деятельности «инвестиционщиков» — эконом класс, в нижнем сегменте которого сейчас как раз и возникают основные проблемы, особенно в «Закадье». Инвестиции в недвижимость высокого ценового сегмента носят более точечный характер и отличаются по целям инвестирования. Здесь спад практически не ощущается. Опять же, ситуация существенно зависит от локации и характеристик конкретного дома и типа недвижимости: в удачном месте и проекте никакого спада инвестиционной активности нет — наоборот, в условиях дефицита интересных предложений, действительно привлекательное жилье уходит очень быстро».
