Со снижением ставок по ипотеке спрос на первичке может вырасти еще до конца года. Однако рынок так затоварен, что покупателей все равно не хватит на всех застройщиков. Генеральный директор ГК «Арсенал-Недвижимость» Станислав Данелян считает, что в выигрыше останутся компании, у которых и сейчас с продажами все хорошо.
- Аналитики рынка говорят о резком снижении спроса на «первичке». Например, по оценке Knight Frank, продажи с начала года упали почти на 40%. Люди действительно перестали покупать жилье?
- Не думаю, что все так плохо. Крупнейшие застройщики, работающие в тех же локациях, что и мы – в Мурино, Девяткино – констатировали падение спроса на 6-8% с начала года. Если говорить о нашей компании, то здесь вообще противоположная ситуация. Я имею в виду, что у нас спрос не только не снизился, но, наоборот, ощутимо вырос. И не в обращениях, а в реальных сделках, в количестве проданных квартир. Причем в этом году объемы продаж шли вверх даже летом, хотя спрос на рынке недвижимости носит сезонный характер, и обычно в летние месяцы уровень продаж снижается.
- Почему сейчас ситуация оказалась нетипичной?
- Это объясняется просто. Банки снизили ипотечные ставки, а это очень большой драйвер рынка. Доступные кредиты на жилье стимулировали рост спроса.
- Получается, «стимулятор» действует избирательно?
- Можно и, так сказать. За последние годы портрет типичного покупателя жилья в масс-маркете вроде бы не изменился. Это по-прежнему, молодые пары, которые нуждаются в собственной территории. И все же покупатель стал другим. У него более развит вкус, он хочет максимум комфорта и из многих предложений в рамках одной локации уверенно выбирает самые качественные и неординарные. Но таких предложений в сегменте масс-маркета пока не так много, и в первую очередь именно они конкурируют между собой за покупателя, финансовые возможности которого выросли благодаря подешевевшей ипотеке.
- Происходит своего рода смешение опций эконом- и комфорт класса. К какому из них вы относите свои объекты?
- С точки зрения локации они, безусловно, относятся к сегменту «эконом». Но если говорить об уровне комфорта, который мы создаем, это комфорт-класс. Что касается цен, то они соответствуют уровню между верхним сегментом «эконома» и нижним – «комфорта». В любом случае, поправка на локацию есть, но поскольку спрос стабилен, можно сказать, что сегодня люди уже готовы платить в пределах одной и той же локации за более качественное жилье.
- Какими качествами должна обладать компания, чтобы максимально быстро перестраиваться в ответ на запросы рынка?
- Небольшая компания может очень быстро принимать решения, например, касающиеся оперативных изменений в квартирографии проекта. А крупные игроки, у которых есть собственные производственные мощности, этого не могут. Это обратная сторона замкнутого производственного цикла. И даже если у компании нет замкнутого цикла, но это мощная крупная структура, то процесс проектирования будет проходить на 500 тысяч квадратных метров вперёд, и переделывать все эти открытые экспертизы и прочее у компании нет возможности. Проекты будут реализовываться согласно изначальному плану. Пока наш портфель проектов не настолько масштабный, мы можем буквально на ходу вносить корректировки согласно требованиям рынка. Конечно, когда компания станет крупнее, делать это будет сложнее.
- Появились ли еще какие-то новые требования у потребителя в вашем сегменте?
- Повысились требования к эргономике квартиры и проекта в целом, к качеству материалов. Покупатель хочет знать, что именно он получит, и готов бороться, чтобы получить больше. Люди пишут письма в компанию, в том числе и мне лично, с вопросами о том, как, когда и почему мы купили те или иные материалы. Например, смеситель марки Grohe, а не какую-то другую. Это новая тенденция, и мы не можем оставлять ее без внимания, поэтому часто идем навстречу покупателям. Такой подход повышает ответственность за проект и служит одним из драйверов роста компании.
- Но это ведет и к росту затрат, повышает себестоимость проекта.
- Безусловно. К примеру, сейчас мы решили вложить около 8 млн рублей, чтобы высадить деревья на бульваре в одном из построенных нами кварталов. Да, это дополнительные затраты, но мы просто не можем этого не сделать. Для нас важно, чтобы наши объекты отлично выглядели. Также стоит отметить, что это не всегда достигается за счет повышения себестоимости. Можно, например, дорожку сделать не прямую, а фигурную. Входную группу облицевать керамогранитом. Выбрать вместо невзрачной плитки – стильную. Затраты те же, а восприятие – совсем иное. Конечно, есть застройщики в эконом-классе предпочитают другой путь: удешевляют проект до бесконечности, теряя в результате потенциального покупателя. И потом жалуются, что спрос падает.
- Районы новой застройки часто ругают за практически полное отсутствие транспортной инфраструктуры. Могут ли застройщики повлиять на решение этой проблемы?
- Бизнес находится в постоянном диалоге с властью на эту тему. Подвижки есть, но нужно учитывать, что транспортная инфраструктура не может быть создана быстро. Это трудоемкий, капиталоемкий и длительный процесс. Чтобы новый район врос в ткань города, тоже нужно время. Поэтому я не поддерживаю разговоры про «районы-гетто». Подобные высказывания кажутся мне недалекими. Когда-то в Приморском районе, например, тоже ничего, кроме жилья, не было, а теперь это один из лучших районов Петербурга. То же самое произойдет и с нынешними районами новой застройки.
- С нынешнего года правила работы на рынке изменились. Принят целый ряд поправок в федеральные законы, связанные с градостроительством, в частности, в ФЗ №214. Как эти новации повлияют на работу строительных компаний?
- Жизнь добросовестному застройщику большинство новаций, мягко говоря, не облегчает, а польза от них для дольщиков весьма сомнительна. Теперь строительные компании должны выплачивать 1,2% от цены каждого договора с дольщиком в компенсационный фонд, и раз в год государство имеет право менять ставку. Причем рассчитывается она почему-то в процентах не от себестоимости, а от рыночной стоимости объекта, в которую заложена еще и прибыль. У Минстроя есть матрица расчета себестоимости, по которой государство покупает готовое социальное жилье, но к застройщикам – другой подход. Мы считаем, это несправедливо. Но жаловаться бесполезно и неконструктивно - остается только подстраиваться под новые правила.
- Какие новации вы считаете удачными?
- Отменена материальная ответственность застройщика в тех случаях, когда дольщик расторгает ДДУ по собственной инициативе. Это самая позитивная из всех многочисленных новаций года в нашей сфере.
Раньше в подобных ситуациях суды взыскивали с застройщика проценты за пользование денежными средствами, прописанными в ДДУ, как если бы строительная организация выступала в качестве финансовой. Кроме того, в 2017 году появился новый объект недвижимости – машиноместо. Пока не совсем понятно, как будет реализована работа в этом направлении, но мы надеемся, что нововведение позволит упростить механизм приобретения машиномест. Правда остается вопрос, как обслуживать эти места, ведь у них много совместных затрат и это потребует от собственников значительных организационных усилий.
