Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
И. Креславский: Говорить о дальнейшем падении цен на жилье бессмысленно
Материалы выпуска
В преддверии перемен Рынок На рынке строящегося жилья началась игра на выбывание Экспертиза И. Креславский: Говорить о дальнейшем падении цен на жилье бессмысленно Экспертиза
Экспертиза Санкт-Петербург и область,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
И. Креславский: Говорить о дальнейшем падении цен на жилье бессмысленно
Как строительным компаниям сохранять устойчивость на низкомаржинальном рынке и сколько стоит "социальная инфраструктура" рассказал Игорь Креславский, председатель правления группы компаний «РосСтройИнвест».

На растущем рынке, в условиях высокого платежеспособного спроса, легко строить успешный бизнес. Но при изменении общей экономической ситуации, в условиях неопределенности на рынке остаются только те компании, которые не просто умеют строить успешные бизнес-модели, но и адаптировать их к изменяющимся условиям рынка.

- В последние годы ряд компаний, структуры которых создавались под растущие рынки, вошли в пул т.н. проблемных застройщиков. За счет каких механизмов РосСтройИнвест прошел кризисные явления в экономике, сохранив стабильность?

- Начнем с того, что в нашей стране периодические кризисы случаются и, компании, которые уже не раз успешно справлялись в прошлом с прохождением периода спада спроса и роста издержек – получили уникальный опыт, который позволяет не бояться похожих ситуаций в дальнейшем. Мы работаем на рынке с 2002 года, видим сменяемость экономических циклов и умеем проходить сложные периоды. На самом деле ничего секретного мы не сделали. Если оценивать рынок исходя из реалий, а не эмоций - надежд или опасений - то всё укладывается в простой здравый смысл: мы принимали управленческие решения по оптимизации процессов и проектов, применяли импортозамещение там, где это возможно, работали с земельным банком, со структурой предложения, с объемами вывода новых очередей. Наш портфель достаточно диверсифицирован: в нем гражданское и промышленное строительство, высотные и малоэтажные комплексы, городские и загородные объекты, Москва и Петербург, эконом и комфорт класс, госзаказ и собственные проекты. Такая диверсификация позволяет сохранять устойчивость.

- А что из перечисленного сейчас показывает наилучший результат?

- Если про объем продаж, то в целом лучше всего показывает себя строительство жилья комфорт класса. Хотя все зависит от конкретного проекта, хороший проект любого класса всегда найдет своего покупателя.

- Позволяет ли стоимость пятен под застройку в пределах СПб, вложения в их дальнейшую подготовку к строительству и т.п. говорить о возможности массового малоэтажного строительства в черте города? Считается, что жилые дома до 5-ти этажей наиболее комфортны для проживания.

- Прежде всего хотелось бы отметить, что комфорт-класс – это не только малоэтажное строительство, но и высотные дома. Что касается стоимости пятен в контексте этажности: Петербург, как и Москва, существенно дифференцирован по районам, соответственно и стоимость пятен зависит прежде всего от их локации. Второй очевидный фактор – цена квадратного метра, и третий – присутствие платежеспособного спроса. Понятно, что, скажем, бюджетная малоэтажка в престижном районе – утопия, а на окраинах города, на границе с областью это абсолютно реальный вариант. Однако мое мнение таково, что малоэтажное строительство больше подходит для пригородов, любителям тихой жизни на природе. А в городе востребовано среднеэтажное и многоэтажное строительство. Так, когда мы выводили на рынок первый небоскреб Петербурга, 35-этажный жилой комплекс «Князь Александр Невский», были опасения, что высотные этажи могут раскупаться не очень хорошо. Однако наши опасения были опровергнуты высоким спросом именно на верхние этажи. Мы даже проводили исследование, которое показало, что 30% респондентов (типичных городских жителей) при прочих равных предпочтут именно высоту. Это и виды, и более чистый воздух, и престиж: чем выше этаж, тем выше и цена. Первые этажи высоток обычно сплошь занимают коммерческие помещения, которые призваны повысить комфорт обитания: удобно, когда и магазин, и аптека, и парикмахерская, и фитес-центр находятся прямо в доме – никуда не надо специально ехать или идти.

- Какова в среднем должна быть минимальная маржинальность строительных проектов, чтобы покрывать все издержки, включая стоимость финансирования, и обеспечивать прибыль строительной компании?

- Ответ «в среднем» будет абсолютно не профессионален: это как «средняя температура по больнице». На рынке в зависимости от конкретного проекта амплитуды огромные - от 5 до 30%.

- Вы выходите на московский рынок премиального жилья. В чем на Ваш взгляд отличие питерской премиальности от московской, и почему вы решили выходить в Москву?

- В кризис цены на землю в Москве снизились на 20% - это тот удачный фактор, который способствовал принятию решения ввиду общей стратегии диверсификации портфеля. Что касается стоимости, то в Москве цена премиальности выше в 2,5-3 раза, чем в Петербурге. Что касается критериев и подходов – в столице выше требования к архитектуре – так, часто привлекаются зарубежные архитекторы, что для Петербурга редкость, выше требования к используемым материалам, к планировкам.

- Как оцениваете состояние рынка жилой недвижимости в Петербурге и отложенный спрос?

- Рынок вполне живой, хотя наблюдается некоторое падение продаж, в пределах 10-11%, по сравнению с прошлым годом. Отмечу, что у нас падения не наблюдается – темпы те же, что и в прошлом году. Те, кто сейчас покупают квартиры, руководствуются в том числе и тем, что сейчас цены находятся на минимуме. Действительно, марижнальность проектов сейчас минимальна – с одной стороны, в последнее время наблюдался существенный рост себестоимости строительства, с другой стороны, цены на метры не повышались, адаптируясь к новому уровню платежеспособного спроса. Говорить о дальнейшем падении цен на жилье бессмысленно. В пределах 2-3 лет предложение сократится, в то же время отложенный спрос только возрастет. При даже небольшом улучшении общей экономической ситуации этот отложенный спрос вкупе с сократившимся предложением разогреет рынок и вызовет рост цен.

- Проекты в городе имеют нагрузку в виде социальных объектов; также требуется согласование с монополистами вопросов подключения к сетям, что в ряде случаев может быть проблемно. На сколько городская администрация понимает проблему застройщика, способствует ли разрешению бюрократических процедур подключения к сетям? И насколько социальная нагрузка удорожает для потребителя квадратный метр?

- Город способствует диалогу с монополистами, если говорить о подключении к сетям. А удорожание для потребителя, если мы говорим о стоимости социальных объектов – детских садов, школ – составляет примерно 7 тысяч на каждый квадратный метр.

- Какие реализованные проекты у вас вызывают особую гордость?

- Пожалуй, отмечу строительство комплекса зданий инфекционной больницы «Боткина Север» на Пискаревском проспекте. Вообще, на сегодня современная больница – это самый сложный объект для проектирования и строительства с точки зрения интеграции технологий, распределения всех потоков и так далее

- А насколько сейчас вообще интересно работать с госзаказом?

- Это не так привлекательно, как кажется на первый взгляд. Помимо серьезного гарантийного обеспечения, надо иметь значительные собственные средства для начала работ, поскольку оплата обычно идет поэтапно с отсрочкой платежа. Если проект длинный, то в течение его реализации могут меняться макроэкономические факторы, расти стоимость работ и материалов и так далее. Рентабельность проектов достаточно невысокая. Для нас сложные объекты госзаказа важны, поскольку позволяют получить уникальный опыт и сохранить профессиональных сотрудников, например в сфере медицинского проектирования и строительства. Мы показали себя с лучшей стороны на многих проектах госзаказа, поэтому востребованы, и если проект для нас интересен, участвуем в конкурсах.

- А насколько сейчас важна репутация, на ваш взгляд?

- Крайне важна. В розничном направлении – жилом строительстве – как показывают результаты исследований, в глазах покупателя репутация занимает топовые позиции в критериях выбора, наряду с локацией и ценой. Финансовые партнеры также делают хорошие предложения – так, недавно один из госбанков предложил нам финансирование под 10,5% годовых, что в текущих условиях достаточно хорошая ставка ниже среднерыночной для строительных компаний.