Защита средств населения в банках и инвестиций граждан в строительство жилья – задачи государства, выполнение которых не только снимает социальную напряженность, но и способствует экономическому развитию страны. Однако ужесточение гарантийных механизмов в сфере жилого строительства оборачивается сложностями для участников рынка и в конечном итоге ведет к уходу с рынка ряда вполне добросовестных игроков, а также меняет картину финансирования строительства.
Уходящие дольщики
Дмитрий Лехмус, партнёр Rusland SP, отмечает, что сегодня проекты жилой недвижимости на 80-90% реализуются за счёт средств дольщиков.
«Риски долевого строительства пока невелики, но ситуация объективно ухудшается, поскольку каждый квартал спрос снижается на 15-20%», - говорит Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg, подчеркивая, что объем предложения остается чрезвычайно большим; при этом себестоимость строительства растет, а рыночная конъюнктура не позволяет застройщикам поднимать цены. «В премиальном сегменте большая часть квартир продается на завершающих стадиях либо после ввода дома, - продолжает Николай Пашков. - До масс-маркета эта закономерность тоже дойдет в ближайшее время. Это значит, что сама схема долевого строительства может стать менее востребованной как раз со стороны покупателей. Это является некой предпосылкой для того, чтобы безболезненно начать сворачивать эту схему, оставляя ее только для квалифицированных профессиональных инвесторов, которые могут входить на ранних стадиях и инвестировать в проекты, в полной мере оценивая риски».
Таким образом, смещение предпочтений покупателей в сторону готового жилья или жилья в высокой стадии готовности вынуждает строителей так или иначе привлекать заемные средства, и эта тенденция будет усиливаться.
Кроме того, сегодня строительные компании опосредованно кредитуются, приобретая земельные участки в счет будущих квартир, а также договариваются об оплате будущими квартирами услуг подрядчиков. Но без банковского финансирования уже в близком будущем будет сложно обойтись.
Такое непростое финансирование
«С вступлением в силу новых поправок в 214-ФЗ принципы финансирования и ответственности существенно ужесточатся. В частности, застройщикам можно будет привлекать только целевые кредиты и займы. Таким образом, структура заемного финансирования меняется, например, такой формат как кредиты на пополнение оборотных средств уйдет из отраслевой практики», - отмечает исполнительный директор компании Setl City Игорь Влащенко.
«Весь комплекс изменений, которые вступят в силу с новой редакцией закона, может полностью поменять рынок, - обобщает Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development. - К числу нововведений относится требование открытия специального счета, где застройщик обязан держать не менее 10% от стоимости строительства. Для компаний, которые на рынке не так давно, еще одно новшество может стать препятствием: теперь у компании должен быть подтвержденный опыт участия в строительстве многоквартирных домов в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика не менее 3 лет и не менее 10 000 кв.м. введенных объектов».
«Получить проектное финансирование от банка на строительство жилого комплекса всегда было чрезвычайно сложно, а сейчас это почти невозможно, - сетует директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова. - По новым требованиям градостроительного законодательства на один жилой комплекс нужно отдельное юрлицо. Банки же требуют не просто серьезный уставной капитал для застройщика, но и опыт успешного строительства, которого у новых юрлиц просто не может быть. Выплаты в компенсационный фонд серьезно усложнят задачу финансирования стройки. Страховщикам мы платили по факту покупки, сейчас же нужно процент от стоимости строительства сразу перечислить в компенсационный фонд. Это десятки, а то и сотни миллионов рублей. По факту имеем следующее: источники финансирования строительства стремительно сокращаются, а обязательства и ограничения, накладываемые на застройщика, растут». 65% девелоперов переносили сроки хотя бы в одном объекте. И сейчас в силу ужесточения законодательства дольщики начинают массированно забрасывать застройщиков исками о компенсации за просрочку, что тоже не лучшим образом сказывается на финансовом состоянии компаний.
Александр Кириятских, руководитель проектов развития территорий и девелопмента Becar Asset Management Group, говорит, что стоимость банковского финансирования сейчас очень сильно различается в зависимости от застройщика и от проекта: «Если это крупный застройщик, он может себе позволить крупное кредитование от 10-11% годовых, может быть даже и меньше. Для банковского финансирования необходима залоговая масса - это либо уставной капитал, либо опыт, либо земельный участок и иные активы. Банки любят все и сразу, к тому же любой объект принимается с коэффициентом 0,8. То есть 20% от стоимости актива принимается в залог обеспечения, это достаточно жесткие условия по сравнению с серединой 2000-х».
По словам Руслана Еременко, руководителя департамента региональной сети – старшего вице-президента банка ВТБ, при финансировании строительства необходимо собственное участие инициатора проекта в размере не менее 30%.
Однако просто получить кредит мало. В ходе реализации проекта строительная смета корректируется чуть ли не в разы. «Цикл строительства одного объекта занимает от 3,5 до 7,5 лет. За это время может поменяться все что угодно: рубль упадет и запланированная закупка импортного оборудования поднимет стоимость сметы, могут поменяться правила землепользования и застройки, которые сократят нам два этажа в проекте и изменится доходная модель.
Мы работаем на очень странном рынке - строительство считается достаточно консервативной отраслью, с солидными деньгами практически во всем мире. В России же получается наоборот, что в связи с изменениями законодательства, макроэкономических и рыночных условий, проект на старте совсем не похож на итоговый проект. И это практика, встречающаяся в 50% случаев», - говорит Александр Кириятских.
Михаил Голубев, девелопер и инвестор проекта «Прибрежный квартал», оценивает рентабельность строительства в России у подрядчиков - 2-3%, у девелоперов - порядка 10%. Андрей Бойков, партнёр Rusland SP, более оптимистичен в оценках: в среднем маржинальность жилищных проектов, по его мнению, составляет 10-20%, коммерческой недвижимости – не меньше 20%. Но и эта картина в скором времени может поменяться ввиду возможной необходимости более активного привлечения банковского финансирования в частности в жилое строительство и соответственно необходимости обслуживания долга (уплаты процентов).
Дмитрий Коновалов, ссылаясь на оценки аналитиков, говорит, что доля ушедших с рынка строительных компаний может составить в ближайшие один-два года от 40 до 60%. Среди них те, кто, не обладая достаточным запасом прочности, не смогут адаптироваться к новым условиям, связанным с поправками в 214-ФЗ.
Руководитель департамента региональной сети – старший вице-президент банка ВТБ Руслан Еременко
- Доля строительной отрасли в совокупном кредитном портфеле Северо-Западного регионального центра банка ВТБ существенна и занимает около 23%. За первое полугодие 2017 года темп прироста составил около 5%. Уровень проблемной задолженности в кредитном портфеле по строительному сектору на 1 июля 2017 года составляет около 3%, причем в 2017 году появления новой проблемной задолженности в этой отрасли нами не зафиксировано.
Для получения кредита проект должен быть экономически эффективен, а также тщательно проработан с юридической стороны. Для его реализации должно быть создано отдельное юридическое лицо. В этом случае в обеспечение принимаются акции или доли самого предприятия, залог имущества инициатора проекта, которое должно быть застраховано от риска утраты, залог участка земли, на котором ведется строительство, или права на его аренду. Обеспечением также может быть поручительство материнской компании.
Оценка проекта и сметы проводится как профессиональными сотрудниками Банка, так и с привлечением надзорных компаний,
Мы внимательно оцениваем отраслевые риски, влияющие на кредитоспособность организации, например, возможное невыполнение обязательств поставщиками и подрядчиками, вероятность увеличения стоимости или сроков проекта. В качестве мер по минимизации рисков в отношении некоторых сделок вводятся дополнительные условия по обеспечению.
Большинство кредитных заявок поступает на пополнение оборотных средств, но мы также отмечаем восстановление спроса на «длинные» деньги: в этом году нами открыто финансирование нескольких новых крупных проектов. финансирования жилых проектов крупных и надежных застройщиков, обладающих большим числом объектов. Проекты в этой сфере в нашем портфеле занимают большую долю, нежели коммерческая недвижимость.
Президент Банка МБСП (Международный банк Санкт-Петербурга) Сергей Бажанов
Банк МБСП рассматривает кредитные проекты на финансирование текущей деятельности заемщика под конкретный объект и на приобретение новых пятен под застройку. В основном – это гражданское строительство. Портрет заёмщика предполагает устойчивое развитие компании не менее 5 лет, прибыль от основной деятельности, разумное соотношение заёмных и собственных средств под проект, наличие имущества для залогового обеспечения кредита.
Единой продуктовой линейки нет. Каждая сделка структурируется индивидуально исходя из потребностей клиента, анализа его финансовой деятельности. Срок кредитования - до 2-х лет, средняя ставка до 15 %. Обеспечение должно быть ликвидным и достаточным для того, чтобы полностью покрыть обязательства кредитного риска. Строительство было буксиром банкинга в 2015 - 2016 годах, оно же и "утопило" ряд банков, увлекшихся собственными девелоперскими проектами.
