Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
На рынке строящегося жилья началась игра на выбывание
Материалы выпуска
В преддверии перемен Рынок На рынке строящегося жилья началась игра на выбывание Экспертиза И. Креславский: Говорить о дальнейшем падении цен на жилье бессмысленно Экспертиза
Экспертиза Санкт-Петербург и область,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
Партнер статьи:
На рынке строящегося жилья началась игра на выбывание
Спрос на строящуюся в Петербурге и пригородах жилую недвижимость по итогам I полугодия 2017 г. сократился более чем на треть. При этом объем предложения не только не сокращался, но и продолжал расти.
Фото: Светлана Холявчук/Интерпресс

Объем спроса по итогам I полугодия 2017 г. на первичном рынке недвижимости Петербурга и пригородов снизился по сравнению с II полугодием 2016 г. на 34% в квадратных метрах и на 38% в штуках квартир, сообщают аналитики Knight Frank St Petersburg. Цифры, которые приводят другие исследователи рынка, не столь радикальны, но также фиксируют падение продаж. Так, по данным ЦРП «Петербургская недвижимость», оно составило 11%, по данным аналитического центра «Главстрой-СПб» - 9%.

«Во многом этот сценарий был определен динамикой последних лет, когда под влиянием внешних факторов (политические и валютные потрясения, заканчивающая господдержка ипотеки) отложенный спрос был выбран с рынка», - говорит руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов.

Петр Буслов, «Главстрой-СПб»

Город держится, пригород - валится

«Средние цифры продаж сейчас сильно отличаются. На недорогие объекты с хорошей транспортной доступностью спрос стабильно высокий. Хорошо берут объекты, у которых более половины готовности. А вот на объекты на старте спрос падает очень сильно, иногда почти до нуля. Поэтому итоги продаж за полугодие - это очень средняя температура по больнице», - комментирует генеральный директор строительной компании «Норманн» Борис Бросалин.

Снижение продаж распределяется неравномерно и чисто географически: рынок жилья в пригородах сокращается быстрее. Так, по данным Knight Frank St Petersburg в городской черте спрос за 2-ой квартал 2017 г. снизился всего на 5%, то на пригородных территориях – на 20%.

«Это обусловлено затовариванием рынка периферийных районов, вызванным спецификой их развития. За последние годы там сконцентрировалась львиная доля предложения эконом-класса. Проекты по своим невысоким потребительским характеристикам мало чем друг от друга отличаются и конкурирует в основном ценой», - комментирует генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.

«Большое количество жилых комплексов в одной локации не позволяет эффективно управлять ценой, - соглашается Петр Буслов. - Учитывая снижение покупательской активности, застройщикам приходится демпинговать, несмотря на отсутствие финансовых возможностей. Себестоимость строительства растет одинаковыми темпами у всех игроков. При этом локальный спрос распределяется между всеми игроками, в отличие, например, от территорий, где реализуются один-два жилых комплекса».

«Рынок очень неоднороден, он распадается на множество локаций, и соотношение спроса и предложения в каждой из которых свое, - рассуждает, в свою очередь, директор по продажам ГК «Ленстройтрест» Артем Босов. - Где-то уровень спроса и средние цены по локации позволяют застройщикам наращивать объем предложения – выводить новые проекты и запускать новые очереди в уже реализуемых, а где-то – наоборот».

Артем Босов, ГК «Ленстройтрест»

«Снижение спроса на жилье эконом-класса в отдаленных районах – это далеко не приговор рынку в целом, а как раз и есть показатель регулирования спроса-предложения, цены-качества, - ищет позитив начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», Санкт-Петербург Светлана Лежнева - Качественные квартиры в проектах с хорошей локацией по-прежнему востребованы. В этом отношении проекты класс «бизнес» и «комфорт» чувствуют себя увереннее».

«С точки зрения зрелости и качества рынка ситуация гораздо лучше, чем когда раскупались все квартиры, независимо от их потребительских характеристик. Возможность выбора для покупателя совсем не означает затоваривания», - считает Светлана Лежнева.

Светлана Лежнева, ГК «Пионер», Санкт-Петербург

Законодатели подстегивают застройщиков

Приводимые аналитиками оценки общего объема продаж – от 1,5 до 1,8 млн кв. метров по итогам первого полугодия – говорят о том, что этот показатель находится на уровне аналогичного периода 2015 г. и по-прежнему превышает уровень вполне благополучного «докризисного» 2013 года. Однако относительно благополучная на первый взгляд картина смазывается тем фактом, что объем выведенного в продажу строящегося жилья – существенно выше, нежели в предыдущие годы. Более того, как это ни парадоксально, темпы вывода новых проектов на рынок несмотря на падение спроса не сокращаются. По данным Knight Frank St Petersburg, за I полугодие 2017 в Петербурге и пригородах было выведено в продажу порядка 2 млн кв. м нового предложения или почти 50 тыс. квартир. По всем территориальным зонам это больше, чем во II полугодии 2016 года, то есть объем предложения продолжает нарастать. «В предыдущие кризисные периоды вслед за падением спроса достаточно быстро (в течение двух кварталов) сокращалось и предложение, девелоперы приостанавливали вывод новых проектов. Сегодня такой тенденции нет и сегмент жилья эконом класса в пригородах на всех парах несется к классическому кризису перепроизводства», - комментирует Николай Пашков.

«Активизация девелоперов во многом была связана с выступающими поправками в 214 ФЗ с 1 июля, касающихся уставного капитала компаний», - поясняет Петр Буслов. Впрочем, начало 2-го полугодия 2017 г. снова оказалось довольно урожайным на вывод в продажу новых квадратных метров.

«Строительный рынок находится в тревожном ожидании пакета новых поправок к 214 ФЗ, которые значительно усложнят работу застройщиков. Часть девелоперов хотят успеть капитализировать права на землю по старым правилам, сейчас вывод проектов осуществляется не только для продажи, но и «про запас», - предполагает Борис Бросалин.

Борис Бросалин, «Норманн»

Рынок строящегося жилья копит риски

«В целом ситуация на первичном рынке жилья объективно усложняется; мы видим, что каждый квартал спрос снижается на 15-20%. При этом объем предложения остается чрезвычайно большим, и этот навес приводит к тому, что желающих купить квартиры уже не хватает на всех девелоперов. Себестоимость растет – она в России растет непрерывно, - а рыночная конъюнктура не позволяет застройщикам поднимать цены. Соответственно финансовая устойчивость компаний, работающих в эконом классе - и девелоперов, и подрядчиков - уменьшается. Если экономическая ситуация не улучшится, если у населения не начнут расти доходы и оно не будет более активно покупать, в 2018 году есть далеко не нулевой риск, что некоторые компании могут не выдержать этой гонки на выживание», - рассуждает Николай Пашков.

По мнению Светланы Лежневой, максимальные риски сейчас концентрируются в секторе мелких компаний, непрофильных застройщиков жилья, с объектами в сомнительной локации.

Артем Босов развивает эту мысль: «Наибольшие риски сейчас у компаний, портфель которых представлен проектами с минимальной стоимостью, которые по факту реализуются с минимальной маржой (а некоторые – и вовсе без таковой). У таких компаний отсутствует сколько-нибудь существенная «подушка безопасности», они балансируют на грани, и малейшее ухудшение рыночной конъюнктуры может вызвать лавину финансовых проблем, которые в итоге приведут к заморозке строительства».

По его мнению, в группу риска попадают и компании, не имеющие альтернативного источника финансирования, с помощью которого можно было бы поддержать бизнес, покрыть кассовые разрывы. «Компании, имеющие доступ к дешевому финансированию, а также диверсифицированные холдинги имеют преимущество», - уверен Артем Босов.

Борис Бросалин, в свою очередь, предупреждает: если станет понятно, что новые поправки к 214 ФЗ примут в том виде, в котором они были представлены, это приведет к настоящей революции на рынке. «Не все компании смогут пережить эти изменения, с рынка может уйти от трети до половины участников», - прогнозирует Борис Бросалин.

«Существует вероятность, что через несколько лет с рынка долевого строительства может уйти достаточно много компаний, - соглашается директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.

Сергей Терентьев, ГК «ЦДС»

Фактически может начать формироваться олигополия с несколькими доминирующими крупными компаниями. При таких условиях стоимость жилья существенно увеличится. Особенно с учетом того, что часть застройщиков будут возводить дома и после этого открывать в них продажи».

«На мой взгляд, это – неверное направление, - продолжает Сергей Терентьев. - У покупателей должен быть выбор. Люди именно потому и выбирают долевое строительство, что не могут переплачивать».

«У небольших компаний, которые ведут 1-2 объекта в удалении от города, уже дела идут непросто. Появляется предложение готового жилья от инвесторов в сегменте «комфорт» и «бизнес». Все это может привести к тому, что такой продукт, как «дешевое жилье на старте» будет существовать еще год - два а потом может исчезнуть. На рынке останется готовое и значительно подорожавшее жилье», - описывает возможный вариант развития событий Борис Бросалин.

По его мнению, значительная доля предложения выводится сейчас на рынок в качестве элемента подготовки объектов для участия в финансовых схемах; то, как сами объекты будут строиться, еще предстоит решать. «Сейчас девелоперы будут три раза думать – выводить ли продукт сейчас, при низких ценах и невысоком спросе, или дождаться роста цен через пару лет», - резюмирует Борис Бросалин.