Агломерация состоялась, активна, и будет расти
Ведущий дискуссии Мосурбанфорума, на которой был презентован проект Концепции, генеральный директор Института «Урбаника» Антон Финогенов объяснил, чем это важно. «Впервые в стране разрабатывается концепция пространственного развития агломерации. Причем, Санкт-Петербургская агломерация – вторая по величине в России и одна из пяти крупнейших в Европе. Она состоявшаяся, активная и развивающаяся. Кроме Санкт-Петербурга, в нее входят значительные территории Ленинградской области, в радиусе 40-50 километров от Кольцевой автодороги. Это еще очень перспективная агломерация, буквально через 30-35 лет она станет больше. И даже официальные данные показывают рост ее населения почти на один миллион человек за последние 15 лет».
Владимир Григорьев уточнил: концепции развития агломераций в стране уже есть, но «мы делаем первый в условиях современной России проект градостроительного развития двух разных субъектов Федерации, пытаемся примирить их интересы (большинство агломераций страны – межмуниципальные, то есть формируются разными муниципальными образованиями в границах одного субъекта – ред.)».
Усиление агломераций – главное, что происходит с городами мира в XX1 веке; этому тезису был посвящен весь Мосурбанфорум, названный «Эпоха агломераций. Новая карта мира». «Всего 50 агломераций, в которых живет 8% населения мира, создает почти четверть его богатства… Вчерашняя концентрация превращается в завтрашнюю гиперконцентрацию, и это путь по все восходящей спирали», - говорится в официальном проспекте форума.
В России продолжается процесс поляризации – он и отражение общемирового тренда, и способ перехода от советской действительности к новой реальности. «С 2000-х годов нарастает процесс стягивания населения страны в ее 20-25 крупнейших городов. Это ведущий, устойчивый тренд, и он продолжится в ближайшие годы», - говорит Антон Финогенов. «В советское время система расселения формировалась не на рыночных, а на военно-стратегических основаниях или поближе к зонам добычи сырья. Сейчас у страны нет задачи строить заводы подальше от государственной границы, да и технологическая платформа функционирования промышленности принципиально изменилась. В частности, исчезла необходимость возводить крупные перерабатывающие комплексы вблизи месторождений», - объясняет он. Популярность Санкт-Петербургской агломерации, как центра расселения, растет, и она дальше будет «накачиваться» новым населением, в том числе, за счет северян, покидающих зоны добычи сырья.
Большие проблемы сопутствуют растущим агломерациям. Управленцы всего мира плохо справляются с этими новыми вызовами - российские управленцы не составляют исключения. Решений, открывающих перед Санкт-Петербургской агломерацией новые перспективы, концепция не предложит, уверены эксперты.
«При Валентине Матвиенко у агломерации была повестка развития, пусть и спорная, а сейчас ее нет. Когда целей нет в головах, их не может быть и на бумаге», - критически высказалась о готовящемся документе генеральный директор Института «Ленгипрогор» Наталья Трунова. Концепция во многом полезна, но главный и самый болезненный вопрос «приграничного» взаимодействия двух субъектов в ней затронут не будет, полагает Антон Финогенов.
Самостоятельность vs качество развития
Главных вопросов существует три, но все они на одну тему: объем, расположение и формат жилищного строительства у границ двух субъектов, продолжает Антон Финогенов. «Пока нет политической воли на обсуждение этой темы в рамках концепции, поскольку такое обсуждение будет означать серьезное покушение на самостоятельность обоих субъектов федерации». Политика в сфере жилищного строительства на территории Ленинградской области находится в исключительном ведении регионального правительства, поясняет Финогенов. «Согласование параметров строительной активности с правительством соседней территории, по-моему, не входит в ближайшие планы властей СПб или Ленобласти», - полагает он.
Как было сказано на дискуссии форума, приток населения в агломерацию вызвал строительный бум на стыках территорий двух субъектов, и теперь высочайшая концентрация жилья в нескольких географических точках (Мурино, Кудрово, Девяткино) угрожает качеству развитию всего региона. «Семьдесят процентов введенного жилья именно в агломерационной зоне на границе Петербурга и Ленобласти – это однокомнатные квартиры и квартиры-студии», - подчеркнул Антон Финогенов.
Тем не менее, как он продолжает, разработка концепции полезна, поскольку формирует хорошую площадку для совместной работы правительств двух субъектов – «появляется возможность лучше узнать позиции друг друга и шанс на то, что по некоторым вопросам эти позиции удастся сблизить», - отмечает эксперт.
В числе «некоторых вопросов» - расположение створов крупных объектов транспортной инфраструктуры и судьба зеленого пояса вокруг Петербурга. «Город, конечно, будет настаивать на том, чтобы зеленый пояс у его границ был незыблем, - считает А. Финогенов. – А область, испытывая постоянное давление со стороны строительного комплекса, представленного, в том числе, федеральными структурами, не склонна брать на себя дополнительные обязательства. Но здесь возможны компромиссные решения, и возможно их отражение в концепции».
Дотянуться до Пскова
Наталья Трунова делает акцент не на решении текущих проблем, а на реализации больших долгосрочных возможностей – их должны увидеть и отразить инициаторы подобных документов. Не случайно, как говорилось выше, агломерации мира стали местом концентрации экономического роста: стягивая к себе новых жителей, мега-города получают в их лице и трудовые ресурсы, и потребителей, на которых, в свою очередь, «слетаются» инвесторы. С этой точки зрения, в зоне влияния Петербургской агломерации стоит рассматривать не только территорию Ленобласти, но и Псков, и Новгород, - говорит Трунова.
«Агломерационная территория формируется как ежедневной миграцией жителей, так и еженедельной, - поясняет она. – Еженедельные перемещения людей между Петербургом и тем же Псковом очень интенсивны». «Многие жители Пскова уже привыкли приезжать в Петербург на выходные – проводить здесь время в музеях и театрах, делать покупки в торговых центрах. Активное туристическое потребление – фактор, который, конечно, нужно учитывать в планах экономического и территориального развития».
«А может быть, основной географический вектор развития агломерации будет другим – в сторону Петрозаводска», - рассуждает он. Географически вектор не определить, пока не определен экономический: «Задача пространственного проектирования – найти наилучшие места для нового - новых функций, новых деловых центров, рекреационных зон, и так далее. Но кто понимает, какое новое мы будем создавать?».
По мнению Натальи Труновой, при Валентине Матвиенко у агломерации была повестка: «Да, спорная – промышленно-логистическая, но повестка была; и были понятны игроки, с кем агломерацию обсуждать, и зачем; и понятна зона отказа – какими проектами не занимаемся». Если бы у стейкхолдеров Петербургской агломерации существовали стратегические цели и намерения, то даже в сыром, не доработанном варианте концепции они были бы видны, считает Н. Трунова. «Как в ситуации стратегической неопределенности можно сделать какую-либо градостроительную концепцию - для меня загадка», - заключает эксперт.
В леса, болота, или на Обводный канал?
Определенность в отношении проектов, которые надо и не надо поддерживать, а также по поводу территорий, которые стоит и не стоит осваивать, - в этом главное ожидание бизнеса от любых стратегических документов, отметил исполнительный директор Лахта Центра Александр Бобков. Он принял участие в дискуссии на Московском урбанистическом форуме, считая Лахта Центр примером агломерационного проекта: располагаясь в черте Петербурга, этот объект призван стать точкой притяжения для жителей целого ряда соседних территорий.
«В том числе, и для жителей Новгорода, Пскова, Петрозаводска, - отметил А. Бобков, откликаясь на реплики Натальи Труновой. – В текущих, не слишком экономически благоприятных условиях, не стоит растягивать зону экономической активности агломерации вплоть до Пскова – наоборот, надо уплотняться, концентрируя новые центры деловой активности и общественные пространства в пределах уже освоенных территорий, где есть инженерные коммуникации, и где достаточно высока плотность жителей». «Пусть сначала город Петербург станет высокоэффективным и привлекательным, чтобы к нам приезжали как минимум со всего Северо-Запада, и тогда потом мы сможем распространить деловую активность на сопредельные земли», - отметил он.
Спор о подцентрах – новых очагах активности – всегда сопровождает дискуссии об агломерациях. В мире распространена практика строительства новых городов, с чистого листа, в агломерационной зоне – это инструмент управления ростом, позволяющий разгрузить центры агломераций и создать дополнительные рабочие места. Но для Петербурга этот метод не хорош, считает Александр Бобков: «У нас в городе порядка 300 километров неосвоенных набережных. Там есть инженерия, транспорт, рядом живет потребитель, но бизнес уходит в леса и болота, либо намывает новые земли, потому что существующие правила не позволяют ему эффективно осуществлять проекты на Фонтанке и Обводном канале. В условиях все более ограниченных инвестиционных ресурсов, сохранение такого странного положения вещей не допустимо».
Старт новых крупных проектов на территории Ленинградской области затормозился, - развивает эту тему генеральный директор ГК ЦДС Михаил Медведев. Застройщики запускают новые очереди в уже освоенных ими районах Кудрово, Янино, Мурино, - это обеспечивает большую капитализацию, чем дальнейшее продвижение на земли соседнего субъекта федерации. По его оценкам, «запаса» уже освоенных участков вдоль КАД, плюс проектов редевелопмента в «сером поясе» Петербурга, хватит на ближайшие 5-7 лет.
Не время для завиральных проектов
«Нет предмета для больших завиральных проектов», - с другой позиции, но в том же ключе, комментирует ближайшие перспективы развития агломерации заместитель Председателя Правительства Ленинградской области по экономике и инвестициям Дмитрий Ялов. По его словам, «все идет не плохо» - правительства Петербурга и Ленинградской области согласуют позиции не первый год, и в процессе этой работы многие локальные задачи удалось решить – как в транспортной сфере, так и в сфере инженерного обеспечения нового строительства на границе субъектов. Крупных агломерационных проектов Петербург и Ленобласть не планируют, потому что в них нет насущной необходимости, а для не очень обязательных красивых программ – момент не подходящий, отметил Дмитрий Ялов.
От совместной градостроительной концепции не стоит ждать революционных изменений, однако не потому, что она плоха, а потому что не является документом прямого действия. «Это рекомендательный документ, который поможет стыковать между собой различные планы и проекты, и дополнительная площадка для координации действий двух субъектов», - ответил вице-губернатор на вопрос о назначении новой концепции.
По мнению Антона Финогенова, вопрос реализации новых проектов, в том числе, строительства «приграничных» подцентров, остается актуальным. У Петербурга и Ленинградской области существует естественная совместная зона развития – это территория вдоль КАД, - продолжает он. Вдоль кольцевой дороги есть целый ряд перспективных локаций: место расположения будущих станций метро Кудрово-Народная, пересечение КАД и Таллинского шоссе и целый ряд других. Но все они требуют совместного развития инфраструктуры.
«Потенциальные точки роста в агломерации есть – не хватает условий для их развития», - констатирует Антон Финогенов. Инфраструктура в «приграничных» точках роста должна развиваться в рамках межрегиональных программ, при поддержке программ федеральных. Для чего нет законодательной основы. «Без формирования таких программ все точки роста будет заполнены исключительно жильем, потому что крупные общественно-деловые проекты частные инвесторы самостоятельно, вне альянсов с государством, не построят; слишком плохая конъюнктура на рынке для таких проектов», - заключает он.
Реализация концепций затягивается – агломерационный процесс идет быстрее
Борис Латкин, генеральный директор управляющей компании Rocket Group:
Строительные компании продолжают выводить новые квадратные метры жилья в пригородных районах Ленинградской области, из-за чего на рынке уже наблюдается небольшое перенасыщение предложений. Например, по темпам строительства в зоне петербургской агломерации лидирует Всеволожский район Ленинградской области, который опережает свой же показатель на январь-май по сравнению с 2016 годом более чем на 182 тыс. кв. м.
Такая ситуация в среднесрочной перспективе может привести к снижению стоимости квадратного метра и темпов продаж. Основная причина прогнозируемого оттока покупателей - отсутствие развитой инфраструктуры на вновь осваиваемых территориях. При этом мы считаем, что практически любой проект комплексного развития территории может быть привлекателен для бизнеса. Даже при условии, что в бюджете проекта не предусмотрено дополнительное бюджетное финансирование от региона и застройщик несет затраты на всю инфраструктуру, можно иметь маржинальность в пределах 12-20%.
Роман Бойцов, генеральный директор ГК «Кивеннапа»:
- Несмотря на то, что местные власти активно работают над проблемами агломерации и разрабатывают долгосрочные планы развития, реализация данных концепций затягивается – она идет значительно медленнее, чем сам агломерационный процесс. На данный момент мы наблюдаем ситуацию такого активного разрастания города и поглощения городом близлежащих территорий, при котором инженерная и транспортная инфраструктура просто не справляется с нагрузками и требует незамедлительной реорганизации. В силу экономических факторов и сокращений городского бюджета, данные мероприятия зачастую не выполняются вовремя или вообще откладываются на неопределенный срок. Это создает серьезную проблему и для застройщиков, желающих застраивать данные территории, и для тех, кто желает там жить.
Транспортная инфраструктура - одна из самых острых проблем, о которой известно каждому жителю Санкт-Петербурга и области. Необходимо активное создание новых дорог, развязок и расширение уже существующих объектов. Самые проблемные зоны в этом вопросе – это Всеволожск, Мурино, Красное село, Колпино.
Надежда Калашникова, директор по развитию компании Л1:
В агломерационной зоне очень много проектов, как правило, эконом класса, где основным инструментом конкуренции является цена. А это значит, что у девелоперов, осваивающих окраинные территории, есть высокий риск недополучить финансирование и не достроить объект. Особенно сейчас, когда спрос на такие квартиры падает, а предложение стремительно растет. Сейчас уже многие говорят о кризисе перепроизводства подобной недвижимости. Поэтому, когда все скупали земли на окраинах, мы стали покупать заводы и строить на бывших промышленных территориях, расположенных близко к центру.
В целом несбалансированность развития городских территорий, явный перекос в сторону КАДа, превращает город в «каменный цветок». Проблем много – и нехватка инженерных коммуникаций, социальных объектов, но основная проблема – это дороги.
Организации, призванные координировать агломерационные процессы, пока не работают, во всяком случае, так, чтобы можно было заметить результаты их работы. Но на фоне «нового» старого генерального плана эта проблема не кажется такой уж масштабной.
