Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Жилой фонд вырос из старых планировок
Материалы выпуска
Регионы России выбрали Петербург Рынок Жилой фонд вырос из старых планировок Решения Возвращение в город: исторический центр Петербурга расширяется Решения
Решения Санкт-Петербург и область,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
Жилой фонд вырос из старых планировок
Демография и экономика заставляют девелоперов переходить к проектированию адаптивного жилья
Жилье должно подстраиваться под изменчивые обстоятельства его потребителей, то есть быть адаптивным – этот подход, ставший распространенным на Западе, находит сторонников и в России.
Фото: LEGENDA

Комната для жены брата

Жизнь современного человека подвижна: люди часто меняют место жительство, место работы, семейный статус — классические семьи, состоящие из двоих взрослых и двоих детей, которые фигурируют в рекламе квартир, представляют собой редкий вид. Требования к предложению жилья меняются параллельно изменениям, происходящим с российской семьей, рассказал РБК Петербург один из исследователей жилищной сферы, профессор кафедры архитектуры Вологодского государственного университета Константин Кияненко.

Константин Кияненко

«Я могу вспомнить минимум пять демографических трендов, воздействующих на структуру потребностей в жилище. Ни один из этих трендов, по большому счету, пока не учтен как в стратегиях застройщиков, так и в политике государства в отношении социального жилья», — говорит эксперт.

Один из ведущих трендов — увеличение количества сложных объединений родственников и неродственных домохозяйств. Например, рассказал К. Кияненко, одна из его студенток живет в одной квартире с женой брата, при том, что брат уже живет отдельно, и такая «экзотика» встречается повсеместно. «Эти сложные объединения предъявляют гораздо более высокие требования к степени приватности отдельных зон и помещений при той же площади квартир, чем могут обеспечить стандартные современные квартиры», — заметил эксперт.

Другой тренд — распад нуклеарных семей на осколочные семьи. Эксперт напомнил, что по данным последней переписи населения, прошедшей в 2010 году, в России 20% семей — неполные, а из тысячи взрослых россиян 425 не состоят в браке. С точки зрения квартирографии, важно, что «одиночки» часто не настроены на ведение обычного домашнего хозяйства: приготовление пищи, бытовое самообслуживание. Им необходимы заведения общепита, прачечные, ателье в составе жилого комплекса, и в меньшей степени интересны кухонные площади. «Нам нужно иметь порядка трети нашего жилого фонда не в виде «просто квартир», а в виде многофункциональных образований», — считает эксперт.

Трансформеры против «градусников»

Еще одно следствие указанной тенденции — растущая потребность в гибком жилищном фонде, с объединяемыми и разделяемыми квартирами. «Эти домохозяйства очень нестабильны по размерам. Одиночки объединяются, появляются дети», — пояснил Кияненко. Гибкость квартирографии, как полагает Кияненко, нужна и по другой причине: в последние годы средний размер семьи в России уменьшается (с 2,7 до 2,5 человека за период 2002-2010 гг.). Это означает, что пользуются спросом квартиры все меньшего размера. Но чем более мелкоячеистым становится жилой фонд, тем менее он готов к изменению ситуации в обратную сторону. Объединение квартир, перепрофилирование жилых помещений в нежилые и подсобные, и наоборот, могло бы стать выходом в ситуации, когда структура потребностей и размеры семей изменятся, а подходящего жилья в построенных домах не окажется.

«Эта практика называется за рубежом open building — открытое строительство. Она очень перспективна, но у нас действует целый ряд нормативных ограничений, которые сводят ее на нет (требование однозначного предъявления функций помещений, запрет на размещение кухонь и санузлов над и под жилыми комнатами квартир и др.)», — посетовал эксперт.

С ним согласен и руководитель петербургского архитектурного бюро «А.Лен» Сергей Орешкин. По его словам, гибкость российского жилища предусмотреть можно, но в пределах одной квартиры. Например, существует концепция квартир-трансформеров, в которых межкомнатные перегородки можно передвигать вдоль фасада, изменяя размеры комнат и положение санузла. «Главная задача — так расположить коммуникации, чтобы это стало возможно. Например, так спроектировать инженерные системы, чтобы санузел можно было двигать вдоль стены. Если изменятся семейные обстоятельства — можно будет поменять конфигурацию квартиры, и это не потребует больших согласований», — рассказал архитектор.

«Главное, на мой взгляд, постараться обеспечить максимально возможную гибкость и разнообразие в рамках одного продукта — если не дома, то жилого комплекса, — подчеркнул, в свою очередь, архитектор Максим Атаянц. — У каждой семьи — свои сценарии. Для кого-то подойдет небольшая квартира с кухней-гостиной, а для кого-то будет катастрофой, если на этой кухне пожарят рыбу, и вся квартира пропитается запахом. Кто-то жил в детстве в брежневском панельном доме и не представляет, как может быть по-другому, а кто-то, наоборот, готов на любую крайность, только чтобы было не так».

Пока что большинство застройщиков массового жилья в Петербурге не готовы предоставить подобное разнообразие предложения.

Сергей Орешкин

«Сегодня покупатель заходит на сайт крупного девелопера и видит 600 однокомнатных квартир, которые по площади отличаются на 0,2-0,3 кв. м, а по планам совершенно не отличимы», — отметил С.Орешкин. Однообразие планировок, по его словам, сказывается и на архитектуре: «получаются дома-«градусники», в которых лоджия с 1-го по 25-й этаж находится на одном месте».

«Среднее количество планировочных решений в типичном доме сегмента массового спроса — 5-7. Выбор небогат. Для тех, кто «торгует ценой» это не столь важно, потому что они продают не планировки, не комфорт, не продукт, а просто квадратные метры железобетона», — подтвердил слова архитектора Всеволод Глазунов, директор по маркетингу компании LEGENDA. Сама LEGENDA, по его утверждению, практикует другой подход: «Мы выясняем у наших покупателей, для кого они покупают квартиру, кто там будет жить, какие особые потребности есть у членов семьи, а потом предлагаем им из нашего ассортимента планировочных решений (а в одном доме их может быть более 50) именно то, что подойдет им».

А как в Европе?

У наших европейских соседей, как рассказал Сергей Орешкин, ситуация на рынке — совсем иная. «В Скандинавии разнообразие типологий просто в разы выше», — подчеркнул он. В то же время, в европейской квартирографии можно выделить ряд отличительных черт, часть которых российские девелоперы уже берут на вооружение.

«В Европе каждое помещение имеет заданную функцию. Если в СССР и современной России всегда были двух-, трехкомнатные квартиры, то в Европе — это квартиры с одной, двумя, тремя спальнями. И когда говорят «квартира с двумя спальнями», подразумевается, что есть еще кухня-гостиная, как некое объединяющее пространство. А в практике, которая пришла к нам из Советского союза, было четкое функциональное зонирование лишь кухни и санузлов, а комнатам отводилась универсальная функция. Российские строители сейчас используют в своей практике оба подхода. Например, у нас есть как квартиры классических планировок с небольшими кухнями и просторными спальнями, так и квартиры евро-формата с просторной кухней-гостиной и компактными спальнями», — отметил Иван Носов, директор по маркетингу ГК «ЦДС».

Отдельные элементы европейской квартирографии оказываются не пригодными для применения на российском рынке. «Я не помню, чтобы в европейских квартирах бывали ярко выраженные прихожие, а у нас вариант без прихожей встречается только в студиях, где просто не хватает площади. Это связано с климатом, с состоянием улиц. Потом, у нас немыслимо представить себе кухню без естественного освещения, а в Европе кухни без окон — не редкость», — приводит примеры М.Атаянц.

Вынужденная реакция

По мнению М.Атаянца, квартирография петербургских новостроек будет постепенно меняться к лучшему — в сторону гибкости, разнообразия и применения подходящих зарубежных практик.

Максим Атаянц

«Покупатель начинает присматриваться, что же собственно он покупает. Рынок насытился, и у людей появился выбор. Девелопер вынужден реагировать. В результате, приемы, которые применялись до сих пор в бизнес-классе или элитном жилье, постепенно начинают «спускаться» и появляются в эконом-классе», — пояснил он. Пример — естественное освещение в ванных комнатах. «Это европейский опыт, который в дорогой российской недвижимости «прижился» давно, а сейчас проникает и в эконом-класс», — отметил архитектор.

Конкретизируйте запрос

Всеволод Глазунов, директор по маркетингу компании LEGENDA:

«Мы ориентируемся на индивидуальный подход. В нашем портфеле — 250 различных вариантов планировок, от 37 до 75 вариантов планировочных решений в каждом объекте. Все это — для того, чтобы научить людей изменить свой подход к подбору жилья и начать действительно выбирать «под себя».

Зачастую нам приходится переформатировать запрос пришедшего к нам клиента с «хочу трехкомнатную квартиру» на «мне хотелось бы, чтобы в квартире комфортно ужились мы с женой, наш взрослый сын со своим нестандартным хобби и свекровь-пенсионерка, разводящая комнатные цветы». После того, как мы конкретизируем запрос с точки зрения особенностей и потребностей конкретной семьи, и предлагаем несколько вариантов решения, наши покупатели к другим застройщикам уже не уходят».