Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Регионы России выбрали Петербург
Материалы выпуска
Регионы России выбрали Петербург Рынок Жилой фонд вырос из старых планировок Решения Возвращение в город: исторический центр Петербурга расширяется Решения
Рынок Санкт-Петербург и область,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
Партнер статьи:
Регионы России выбрали Петербург
Северная столица обогнала Москву по количеству долевых сделок
По итогам 2016 года Санкт-Петербург опередил Москву по количеству зарегистрированных договоров долевого участия. В этот результат внесли большой вклад иногородние покупатели.
Фото: ONLY Air

По статистике Росреестра за 2016 год, по количеству зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) Санкт-Петербург опередил Москву на 17,7% (57,5 тыс. против 48,9 тыс. штук соответственно). Несмотря на достигнутый в январе-мае 2017 года столицей небольшой перевес (25,8 тыс. против 20,7 тыс. шт. ДДУ), Петербург продолжает оставаться центром притяжения покупателей жилья из российских регионов, и по итогам 2017 года имеет шансы повторно получить лидерство над столицей.

В начале 2017 года ситуация с ценами на первичном и вторичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга принципиально изменилась: впервые новостройки обогнали вторичное жилье по уровню цен. Отметим, что такая ситуация была типична для Москвы, в то время как в Северной столице первичное жилье традиционно стоило дешевле вторичного.

Распределение объема покупательского спроса между «первичкой» и «вторичкой» в прошлом году достигло паритета: 50 на 50, в то время как еще 10 лет назад на долю первичного жилья приходилось только 10-20% объема продаж жилья в Петербурге.

По оценкам экспертов, главную роль в переменах сыграли иногородние покупатели (включая москвичей), которые сейчас обеспечивают на петербургском первичном рынке 30% сделок.

Фаворит Русского Севера

«В эконом-классе в отдельных объектах доля иногородних покупателей может достигать 40-50%, а в сделках с элитной недвижимостью — 10-20%», — говорит Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg.

Екатерина Немченко, Knight Frank St Petersburg.

В компании «ЦДС» около трети клиентов — покупатели из регионов. В среднем, доля сделок с иногородними покупателями на первичном рынке Петербурга и ближайших пригородов в 2016 году, по оценкам экспертов рынка, составляла 20-30%. На вторичном рынке жилья она была чуть ниже: 15-20%.

Петербург — однозначный центр притяжения жителей Мурманска, Архангельска, Петрозаводска и других городов Северо-Запада. «В СЗФО, как отмечают социологи, молодежь ставит Петербург на первое место в списке приоритетных мест для переезда. На втором месте — отъезд за границу, а Москва — только на третьем. Кстати, еще один регион, в котором Петербург популярнее Москвы — Дальний Восток», — комментирует Марина Мартыненко, руководитель службы маркетинга строительной компании «Норманн».

Марина Мартыненко, «Норманн».

Значительный интерес наблюдается и у покупателей из нефтегазовых регионов (ХМАО). Последних привлекает не столько более низкая, чем в Москве, цена жилья, сколько европейская городская среда и географическая близость к Европе, дающая возможность доехать до стран шенгенской зоны за 2 часа.

Директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова отмечает сезонность спроса иногородних покупателей: так, в летний период происходит зачисление студентов в вузы, и тогда родители приобретают жилье поступившим детям; кроме того, в период белых ночей возрастает турпоток, и некоторые туристы принимают решение купить жилье в полюбившемся им городе. Также некоторый всплеск спроса со стороны иногородних, по оценке Л1, наблюдается перед новогодними праздниками.

Надежда Калашникова, Л1

Покупки без примерок

«Предпочтения иногородних покупателей традиционны и мало отличаются от предпочтений на рынке в целом, — говорит директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев. — Из-за размеров нашего города зачастую главным приоритетом становится хорошая транспортная доступность, близость дома к метро. Однокомнатные и двухкомнатные квартиры на 90% покрывают потребности тех, кто переезжает жить в Санкт-Петербург или покупает квартиры детям — студентам».

Сергей Терентьев, ЦДС.

«Можно сказать, что иногородние покупатели приобретают чуть большие квартиры, чем петербуржцы, но все равно берут студии», — говорит Марина Мартыненко. По ее данным, 47% иногородних покупателей выбирают студии, 36% — «однушки», и оставшиеся 17% — двух— и трехкомнатные квартиры.

Что касается локации жилья, то, по словам Алексея Гусева, коммерческого директора «Главстрой-СПб», для региональных покупателей большое значение имеют советы друзей и родственников, которые ранее купили квартиры в петербургских новостройках: чаще всего они делают выбор в пользу проектов, где уже приобрели жилье их земляки.

Алексей Гусев, «Главстрой-СПб».

При дистанционных покупках и в отсутствие непредвзятых советов друзей и знакомых иногородние покупатели априори плохо понимают специфику районов. Удаленный (по интернету) выбор квартиры, а также фото вида из окна (сделанными продавцами и отправленными по почте), не отражают таких насущных проблем, как например запах от свалки в Приморском районе или транспортный коллапс (применительно к Девяткино) на въезд и выезд в микрорайон.

Покупатели элитной недвижимости, конечно, делают меньше ошибок в выборе локации — тем более, что многие из них подолгу живут в Петербурге. «Большинство тех, кто приобретает элитную недвижимость в Петербурге, так или иначе, связаны с нашим городом, и провести четкую грань — в том числе, отделить московских покупателей от петербуржцев — очень сложно. Это могут быть бывшие петербуржцы, которые давно живут и работают в Москве, или это иногородние, которые много времени проводят или планируют проводить в нашем городе. Переезд структур «Газпрома» также оказывает влияние на эту статистику», — добавляет Екатерина Немченко. В структуре «иногородних» высока доля людей, переехавших в Петербург достаточно давно, и по сути, уже ставших петербуржцами, согласен Алексей Гусев.

Реверансы иногородним

Некоторые застройщики предоставляют преференции иногородним покупателям, учитывая тот факт, что те несут дополнительные, в сравнении с петербуржцами, затраты.

Так, в рамках акции «Переезжай в Питер» компании «Ленстройтрест», иногородний покупатель может получить скидку в размере затраченных на трехдневную поездку в Петербург средств. Компания «Норманн» предоставляет скидку в 1% для иногородних покупателей, ЮИТ — от 1 до 3%, в зависимости от объекта; ЛСР — скидку в 50 тыс. рублей, Лидер Групп уступает 100 тыс. рублей. По оценкам специалистов опрошенных РБК строительных компаний, 50-60% иногородних покупателей приобретает квартиры в ипотеку.

Что не скажут в банке

Ипотека на объекты Питера как на первичном, так и на вторичном рынке, также доступна иногородним клиентам. Однако, при совершении ипотечной сделки с участием иногородних покупателей возникают нюансы, о которых лучше знать заранее.

«Все зависит от того, что вкладывать в понятие «иногородний», — поясняет Светлана Алиева, директор кредитного департамента «Русского Фонда недвижимости». — Допустим, клиент родился в Мурманске. В первом случае он переехал в Петербург — город, в котором он работает, арендует жилье, а регистрация у него так и осталась в Мурманске. Соответственно ему хочется купить жилье, чтобы не платить за аренду. Во втором случае клиент живет и работает в Мурманске и собирается переехать в Петербург и купить квартиру, уволиться со старой работы и найти новую в Петербурге. В третьем случае клиент не собирается переезжать в Петербург, а остается в Мурманске, на том же месте работы — квартиру он приобретает в каких-то иных целях (детям-студентам, например)».

В первом случае большая часть банков будут рассматривать заемщика как обычного клиента. В некоторых банках сейчас вообще не требуют регистрации по месту жительства и пребывания (то есть можно взять кредит без какой-либо регистрации, даже временной)  — главное, чтобы клиент соответствовал другим требованиям банка. В подавляющем же большинстве банков требуется постоянная регистрация на территории РФ в любом из регионов — чтобы в паспорте был подтверждающий штамп. В этом случае клиент считается «местным».

Сложнее складывается ситуация для тех, кто собирается переехать и сменить место работы. «Зачастую в таких случаях мы рекомендуем клиентам не сообщать об этом банку при подаче заявки на кредит, так как это обстоятельство существенно влияет на возможность одобрения такого кредита, — говорит Светлана Алиева. — Это связано с риском: с точки зрения банка, клиент может не найти работу в Петербурге и тогда не сможет должным образом исполнять обязательства по кредиту. Чтобы заявку клиента одобрили, придется доказывать, что этот риск минимален или отсутствует (допустим, человек переходит из одного филиала компании работодателя в другой)».

Неприемлемые цели

Наконец, третий вариант: покупатель не собирается переезжать в Петербург, а приобретает объект недвижимости в иных целях. Какие же цели приемлемы для банка? В лучшем случае объект приобретается для родственников: ребенок будет поступать в институт, родители вышли на пенсию и хотят переехать в культурную столицу, и т.п. Или же клиент часто бывает в Петербурге, ему надоело платить за отели, и он посчитал более выгодным вариантом покупку квартиры. Однако не нужно указывать, что квартира приобретается для сдачи в аренду или иных коммерческих целей, это может негативно повлиять на получение одобрения по кредиту, рекомендуют эксперты.

К тому же, сейчас факт сдачи квартиры в аренду налоговые органы рассматривают как предпринимательскую деятельность, вне зависимости от наличия или отсутствия статуса индивидуального предпринимателя. Это влияет на налогообложение при дальнейшей продаже недвижимости: владелец лишается всех льгот, как в части безналогового срока владения, так и в части уменьшения суммы полученных от продажи квартиры доходов на сумму произведенных им расходов, связанных с приобретением данной недвижимости, либо на налоговый вычет. Такие минусы способны свести на нет выгоды от дальнейшей продажи «инвестиционной» квартиры, вплоть до ухода в чистый убыток.

Возвращаясь к отношениям региональных покупателей с банками, нужно отметить: несмотря на некоторые сложности, подавляющее большинство начатых сделок доходят до финала. Агентства недвижимости поддерживают отношения с целым рядом банков и могут лавировать между ними, исходя из особенностей ситуации клиента.