Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Эффект Мурино: почему вместо магистрали получился сельский скотопрогон
Материалы выпуска
Семь истин о цифровом Петербурге Инновации Пошить и сжечь? Рынок Почему у России есть шансы в робототехнике? Инновации Производители Philips «тянут» в Россию добавленную стоимость Экспертиза «Мы создаем систему единого управления объектами» Экспертиза Петербург бросает вызов мировым центрам медицинского туризма Рынок Здоровье вместо all inclusive Экспертиза Портрет в интерьерах сделки Решения Эффект Мурино: почему вместо магистрали получился сельский скотопрогон Экспертиза
Экспертиза Санкт-Петербург и область,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
Эффект Мурино: почему вместо магистрали получился сельский скотопрогон
РБК Петербург выявил причины появления районов-катастроф
Западное Мурино, как и, скажем, Западное Бирюлево в Москве, становится именем нарицательным, характеризующим новостройку-катастрофу. На примере Мурино можно рассмотреть причины появления таких катастроф.
Фото: Интерпресс

Запертый район

Район Западного Мурино активно застраивается с конца 2000-х годов. По данным администрации Ленобласти, здесь уже построено 23 жилых комплекса (около 100 жилых домов) на 4 млн кв. м. жилья, с населением примерно 80 тысяч человек. К 2020 году, по прогнозам экспертов, общая площадь жилья там составит порядка 6,8 млн кв. м., а численность населения через 10-15 лет приблизится к 300 тысячам человек. Фактически там создается новый город.

Социальные сети переполнены жалобами жителей Западного Мурино на условия проживания. Больше всего претензий люди предъявляют к транспортной инфраструктуре, нехватке медицинских учреждений и к качеству благоустройства территории.

Выехать с территории, как и попасть на нее, можно только по единственной безымянной дороге (ее называют «дорогой на Мурино»), протяженностью 4 км, идущей вдоль КАД. Качество дороги не выдерживает критики: она двухполосная, быстро разрушается, не освещается, не имеет разметки, знаков, указателей, тротуара, а местами даже и обочины. Жители рассказывают в соцсетях, что на 4-километровом участке дороги можно простоять несколько часов в пробке. Причём стоят не только легковые машины, но и скорая помощь, пожарные и полиция. К тому же, дорога упирается в аналогичный узкий выезд из поселка Бугры, увеличивая хроническую пробку на «бугровской» развязке.

«Территория, где вы живете, является самой проблемной»

Не меньше претензий у жителей к качеству благоустройства и обеспеченностью социальными объектами, особенно медицинскими.

«Благоустройство везде убогое... Лавочка, урна, какие-то залитые асфальтом куски, у домов, вместо палисадников – кучи перекопанной земли», -- поделился впечатлениями и цитатами муринцев известный блоггер Илья Варламов.

«Хотя в ДДУ [договор долевого участия между дольщиком и застройщиком – ред.] и пишут про озеленение придомовой территории, но чаще всего это полудохлые кустики и худощавые деревья размером с метр, -- говорит один из участников обсуждения на сайте инициативной группы. - Сейчас территория все же больше похожа на «каменные джунгли», особенно в местах плотной застройки первой половины 2010-х годов».

Люди жалуются и то, что, по сути, отсутствуют в районе медицинские учреждения. «Застройщики не выполняют своих обязательств. До сих пор не построили обещанную детскую поликлинику, хотя на Менделеева,3 для нее достаточно места», -- заявила участница встречи жителей с представителями власти в марте 2017 года. «Есть проблема с амбулаториями, -- подтверждают в областном правительстве. – Должно быть четыре, а работает пока одна».

На встрече с жителями в феврале нынешнего года заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин заявил: «Мы признаем, что эта территория, где вы живете, является самой проблемной землей в Ленинградской области, с точки зрения качества жизни людей».

Эффект высокой плотности

Опрошенные РБК Петербург эксперты подтверждают распространенное мнение, что большинство проблем с благоустройством и соцобъектами порождено чрезвычайно высокой плотностью застройки Западного Мурино – относительно небольшая территория заставлена огромными домами, шириной в несколько сотен метров и высотой в 18-23 этажа, стоящими очень близко друг к другу. Многие из этих зданий строились в тот период, когда по нормативам в сельском поселении Мурино можно было строить здания не выше 4 этажей.

При такой плотности застройки, говорит генеральный директор ООО «Первое Ипотечное Агентство» Максим Ельцов, зачастую физически невозможно обеспечить жителей общественными пространствами и социальными объектами: «Места для этого в Западном Мурино катастрофически не хватает. Еще не все покупатели въехали в свои квартиры, а часть тех, кто уже живет, возят детей в петербургские школы и детсады. Если все они захотят водить детей в местные детсады и школы, на что имеют право по закону, будет настоящая катастрофа. А ведь стройка продолжается и численность населения растет…». Из-за высокой плотности, не хватает площадок также для открытых автостоянок.

В правительстве Ленобласти с этим согласны. В то же время, все опрошенные РБК Петербург застройщики утверждают, что не нарушали никаких норм - жилые комплексы построены в строгом соответствии с утвержденными властями ППТ и градпланами. Проведенная недавно по поручению губернатора проверка это подтвердила. Михаил Москвин объясняет парадокс тем, что до 2015 года ППТ, градпланы и разрешения на строительство выдавали муниципальные власти. До 2012 года у них были практически неограниченные полномочия разрешать застройщикам «в виде исключения» превышать существовавшие тогда федеральные градостроительные нормативы. В результате, застройщики вполне законно превышали нормативы подчас в несколько раз, что и породило чрезвычайно высокую плотность застройки – до 20 тыс. кв. м. на 1 га (по нормативу – до 8 тыс. кв. м.). Областные власти не имели права отменять решения муниципалов – они вмешивались лишь тогда, когда застройщики или муниципалы явно нарушали законодательство.

Тупость и алчность, квадратные метры и бабло

Как отмечают в областной администрации, многие инфраструктурные проблемы возникли из-за того, что застройщики вместе с муниципальными властями манипулировали нормативами градостроительного проектирования, пользуясь тем, что формально поселение -- сельское, но находится в «зоне интенсивной урбанизации».

«Существуют большие различия между нормативами для городских и для сельских поселений, – говорит Михаил Москвин. - Например, на селе высота зданий ограничивалась четырьмя этажами, а в городских поселениях – двенадцатью. Такая же разница была и в отношении нормативов площади дорог, зеленых насаждений, числа машиномест, числа мест в соцучреждениях и т.д. Застройщики считали высотность зданий и плотность застройки по высоким городским нормативам, а все остальное, включая ширину дорог, по низким сельским. И муниципалитеты такое манипулирование одобряли. В результате, к новому густонаселенному поселку Западное Мурино построили не адекватную дорогу, а, в сущности, сельский скотопрогон».

Заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский говорит о «естественном» желании застройщиков сэкономить на прокладке инженерных коммуникаций, затраты на которые при строительстве в чистом поле могут составлять, по его данным, до 10% себестоимости жилья. Да и улицы со всей соответствующей инфраструктурой (светофоры, тротуары, пешеходные переходы, озеленение и др.), которые девелоперам приходилось строить за свой счет, чрезвычайно дороги, утверждает эксперт, так что застройщики стремились делать их покороче. «Загонять все эти затраты в стоимость жилья застройщики не могли, поскольку низкие цены были и остаются главным козырем при продажах в этих районах», -- подчеркивает Алексей Шаскольский.

«Западное Мурино представляет пример того, как формируется будущее гетто, -- говорит Алексей Шаскольский. – Тупость или корысть чиновников приводит к тому, что санкционируются подобные проекты. А алчность застройщиков, стремящихся выгнать как можно больше метров и срубить побольше бабла, приводит к появлению таких каменных джунглей».

«Жить в таких условиях нормальным людям очень тяжело, потому что гонконгско-тайваньский стиль жизни нам совершенно не привычен», - резюмирует эксперт.

Вскрывают асфальт, роют траншеи

Фундаментальной причиной неблагополучия Западного Мурино эксперты называют стихийность его развития, отсутствие единого градостроительного плана. «Все проблемы возникли из-за того, что район не развивается комплексно - каждый девелопер в ответе только за свой участок», -- говорит Елизавета Яковлева, руководитель маркетинга и аналитики "Лаборатории метров", аналитического центра АН «Метры».

Отсутствие планирования приводит к необходимости в недавно построенных дворах и на улицах вскрывать асфальт и рыть траншеи для замены труб на больший диаметр, поскольку для новых застройщиков мощности старых труб магистральных сетей уже не хватает.

Все объекты общего пользования (межквартальные дороги, магистральные инженерные сети, общественные пространства и др.) создаются и благоустраиваются не муниципалитетами, как положено по закону, а самими застройщиками, как правило, крупными. Обслуживать общественные объекты тоже должны муниципалитеты. Как говорят представители инициативной группы, муринский муниципалитет не возражает взять улицы и магистральные сети на свой баланс, однако требует, чтобы застройщики сначала привели эти объекты в нормативное состояние. «Застройщики же под разными предлогами уклоняются. В результате -- плохая уборка и недостаточное благоустройство», -- утверждают члены ИГ.

Все не просто

В то же время, причины возникших проблем, как и способы их решения, по мнению экспертов, не так просты, как кажется недовольным. «Зачастую жилье продавалось по очень низким ценам, экономика проектов рассчитывалась без учета грянувшего кризиса, поэтому застройщики стремятся закончить проекты, уже не устанавливая детские площадки и высаживая только минимум необходимых растений», -- прокомментировали ситуацию в компании Navis Development Group.

С обилием автомобилей во дворах тоже, оказывается, не все так просто. Собеседник РБК в строительном блоке Ленобласти, утверждает, что многие застройщики, особенно крупные, выполняют нормативы по числу машиномест путем строительства паркингов. «Но они заполнены, зачастую, всего на 20 — 30% -- говорит он. – Причина в том, что место в паркинге стоит почти столько же, сколько квартира, а покупатели жилья в Западном Мурино – люди не слишком состоятельные. У многих хватает денег только на квартиру. Закон не регламентирует тип обязательных машиномест, а площадок для открытых стоянок вне дворов на этой территории очень мало. Вот люди и ставят свои машины во дворах. И их можно понять».

Свет в конце тоннеля

В прошлом году областная администрация определила этапы решения транспортной проблемы Западного Мурино. Как сообщил губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, к середине лета 2017 года произойдет расширение «дороги на Мурино» и будет реконструирован технический тоннель под КАД с подъездами к нему с обеих сторон – для свободного движения автомобилей из Западного Мурино по улице Верхней до «бугровской» развязки с другой стороны КАД.

Второй этап — строительство развязки с КАД, которая выйдет в Западное Мурино в направлении метро «Девяткино». По словам губернатора, 40% стоимости развязки и тоннеля должны будут оплатить застройщики. «Если застройщики не будут вкладывать, то мы повесим замок и прекратим новое строительство на этой территории, пока не будут решены транспортные вопросы», — предупредил А.Дрозденко.

На третьем этапе планируется реконструировать транспортно-пересадочный узел «Девяткино», который будет включать, помимо существующих железнодорожной станции и станции метрополитена, еще и международный автовокзал, а также перехватывающую парковку к существующей улично-дорожной сети.

Застройщики Западного Мурино похоже смирились с необходимостью своего участия в финансировании проекта и согласны с намеченными мероприятиями. «На сегодня эта действительно оптимальный и единственно реальный вариант решения дорожной проблемы Мурино», -- заявил РБК Петербург Андрей Березин, председатель правления ИК «Евроинвест», являющаяся учредителем УК «Мурино», формально отвечающей только за обеспечение жилищных комплексов инженерными коммуникациями в сфере водоснабжения и водоотведения, но по жизни нередко выполняющей функции координатора действий застройщиков при решении общих проблем. «При грамотном воплощении в реальность данный вариант сможет разрешить затруднения с дорожной ситуацией», -- заявил РБК Петербург Станислав Данелян, генеральный директор ГК «Арсенал-Недвижимость», одного из крупнейших застройщиков Западного Мурино.

Власти обещают

На встрече представителей власти с жителями 22 марта 2017 года начальник отдела развития дорожной деятельности и территорий правительства Ленобласти Анна Хайкара заявила, что проезд под КАД в створе Верхней улицы будет открыт для жителей Западного Мурино до 1 июля 2017 года, а строительство развязки начнется в конце текущего года и продлится восемь месяцев.

Председатель Комитета по образованию Всеволожского района Ирина Федоренко заверила, что к 1 сентября 2017 года в Мурино откроются 6 новых детсадов на 680 мест. А глава администрации МО «Муринское сельское поселение» Валерий Гаркавый рассказал, как к июлю этого года будет благоустроена территория, прилегающая к метро «Девяткино»: «Ларьки будут убраны. Территория выгорожена. Ведем переговоры с собственниками – очередной план: убрать линию ЛЭП и что-то там сделать, типа торгового центра».

По словам главного врача токсовской больницы Александра Авдюшкина к лету этого года в Западном Мурино появится пост «скорой помощи», где будут дежурить две машины. Принято решение о строительстве поликлиники, правда, сроки чиновник не назвал.

Джунглей больше не будет

Судя по некоторым признакам, областные власти, похоже, всерьез взялись, наконец, за проблемы Западного Мурино. Помимо дорожного проекта, они твердо намерены не допускать разрастания каменных джунглей. «Чтобы масштаб бедствия на вашей территории не стал больше, администрация Ленинградской области объявляет три муниципалитета [Мурино, Новое Девяткино и Бугры – ред.] зоной особенного градостроительного регулирования, -- заявил Михаил Москвин на встрече с жителями в феврале этого года. -- Во-первых, мы сделаем все, чтобы не усугублять ситуацию и не плодить тут новых жителей, не обеспеченных социальными объектами, а во-вторых, мы постараемся сделать все, чтобы набор этих объектов был достаточным».

На днях Облстройнадзор направил властям Новодевяткинского сельского поселения предписания об отмене разрешений на строительство, выданное муниципалитетом объектам ООО «Фирма «Сигма» (СК «Промсервис»), ЗАО «Русская Сказка» и ЖСК «Твой первый дом» — всего свыше 260 тыс. м. кв. жилья. Также готовится отмена разрешения на строительство для компании «Главстройкомплекс ЛО» (около 9 тыс. м. кв.). Причина отмены — неактуальные технические условия на водоснабжение и водоотведение строящихся зданий. Застройщиков принуждают строить школы. «Ситуация, в которую попали компании «Норманн» и «Петрострой», когда мы не вводили дома из-за отсутствия школы, заставила двигаться застройщиков в правильном направлении», -- сообщил Михаил Москвин.

Помимо пресечения нарушений, власти намерены давать разрешения на ввод жилых домов в эксплуатацию только после создания на территории всей необходимой инфраструктуры и благоустройства. «Все застройщики должны подписывать соглашения об опережающих темпах строительства инженерной и социальной инфраструктуры для своих новостроек», -- заявил Михаил Москвин. И разумеется, не будут допускаться никакие отклонения от градостроительных нормативов.