Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
По соседству с центром
Материалы выпуска
Жгут, но не платят Решения Север продолжает спорить с югом Рынок По соседству с центром Решения Конкуренты Крестовского острова Рынок
Решения Санкт-Петербург и область,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
По соседству с центром
Процесс освоения серого пояса Петербурга стал реальностью - на землях бывших предприятий появляются новые жилые комплексы.
Возможностью для развития проектов вблизи центра города и обжитых районах является редевелопмент промзон

По оценкам экспертов, в Петербурге под новые проекты преобразовано от 5% до 10% территорий промзон. В ближайшей перспективе этот показатель вырастет. Девелоперы начали осваивать земли серого пояса, где фактически формируется второй центр города с комфортными жилыми кварталами.

Массовое жилищное строительство в последнее десятилетие переместилось на окраины Петербурга, в районы, граничащие с Ленобластью. Здесь выросли огромные жилые кварталы, которые кольцом окружают мегаполис. Новостройки по большей части не обеспечены социальной и транспортной инфраструктурой.

Возможностью для развития проектов вблизи центра города и обжитых районах является редевелопмент промзон. Аналитики NAI Becar называют около 30 промышленных зон, перспективных с точки зрения редевелопмента, общей площадью до 5,8 тыс. га. Пока их потенциал используется не в полной мере. Если сравнить общую площадь существующих промышленных зон с той, что уже застроена, то получится, что доля редевелопмента составит около 8-10%, отмечает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. Вице-президент Becar Asset Management Group Илья Андреев полагает, что доля преобразованных территорий серого пояса под новые проекты не превышает 5%.

В Петербурге существует около 30 промышленных зон, общей площадью до 5,8 тыс. га, перспективных для редевелопмента. Если сравнить общую площадь существующих промышленных зон с той, что уже застроена, то получится, что около 8-10% «серого пояса» преобразовано к данному моменту.

Новый запрос

Крупные жилые проекты квартальных масштабов на землях бывших промпредприятий реализуются поблизости с историческим центром, что способствует формированию спроса на новостройки по соседству с центром города.

«Многие уже пресытились предложениями на окраине города. Люди останавливают свой выбор на домах комфорт-класса в центре, в районах со сложившейся инфраструктурой, и готовы платить за комфорт. Тем более, что центр уже распространился до серого пояса, стал граничить с ним и нововозведенные объекты будут считаться центральной частью города», - утверждает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров.

Аналогичного мнения придерживается Николай Пашков: «Люди, выбирая между просторным жильем в области и квартирой меньшего метража в городской черте с хорошей транспортной доступностью, склоняются в пользу второго варианта».

Действительно, если изучить предложения девелоперов, то можно найти привлекательные с точки зрения цены, качества и местоположения новостройки, где стоимость квадратного метра в среднем составляет 90-120 тыс. руб.

Застройщики готовы обеспечить формирующий спрос различными предложениями. В настоящее время почти 18% новостроек расположено на площадках редевелопмента, подсчитали в Консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость».

Элитный редевелопмент

Очевидно, что, прежде всего застройщики приступили к преобразованию самых интересных по местоположению участков, находящихся поблизости с историческим центром Петербурга. При этом в предложении есть проекты как высокой ценовой категории, так и комфорт-класса.

Одной из главных локаций редевелопмента с созданием элитного жилья является Петровский остров. Его масштабное освоение началось в 2015 году. По расчетам экспертов в ближайшие 10 лет инвесторы планируют возвести здесь около 850 тыс кв. м жилья. В их числе: ЖК «Остров» от «Строительного треста» и ЖК «Петровская ривьера» от RBI, «Royal Park» от ГК «Кортрос», «Петровский квартал на воде» от Setl City.

Локации комфорта

Покупателям, рассматривающим жилье в сегменте бизнес- и комфорт-класса, эксперты рекомендуют обратить внимание на территории вдоль Обводного канала. Эти земли ассоциируются с промышленными зонами, однако, сейчас эти территории активно застраиваются, причем в основном по принципу квартальной застройки. По сути, сегодня здесь формируются новые локации для комфортной жизни, что скажется на привлекательности этих территорий и дальнейшем их развитии.

Одна из активно развивающихся зон расположена в Адмиралтейском районе, в окрестностях станции метро «Фрунзенская». Эта территория характеризуется хорошей транспортной доступностью. По набережной Обводного канала можно выехать на Западный скоростной диаметр, а по Московскому проспекту добраться до аэропорта «Пулково».

Поэтому закономерно началось постепенное преобразование этой локации. Так на производственной площадке «Петмола» в 2015 году начался ввод новых жилых комплексов. Здесь расположены проекты «Лемминкяйнен Рус», «ЮИТ Санкт-Петербург», «Меридиан Девелопмент». Всего реализуется 13 проектов жилых комплексов, крупнейшим из них является проект микрорайона «Галактика» компании «ЛенСпецСМУ».

Интенсивно застраиваются бывшие промышленные площадки и в соседнем Фрунзенском районе в районе метро «Обводный канал» и «Лиговский проспект». Главными автомагистралями района являются Лиговский проспект и набережная Обводного канала. Транспортное сообщение с соседними районами также организовано через Фрунзенско-Приморскую ветку метро, в перспективе по территории района пройдет Красносельско-Калининская линия метро со станциями «Обводный канал 2» и «Боровая».

Здесь активно реализуется целый ряд проектов. Крупнейший жилой комплекс в этой локации – «Первый квартал» компании Glorax Development. Четыре монолитных корпуса на 1200 квартир возводятся на участке между Лиговским проспектом и Боровой улицей. Помимо жилых домов, застройщик планирует возвести инфраструктурные объекты, в том числе детский сад с собственной огороженной территорией.

Как отмечают в Becar Asset Management Group, застройщикам интересно осваивать большие массивы, а не точечную застройку. Для покупателей это тоже интересно, поскольку в новом жилом массиве можно создать современную комфортную городскую среду.

Это подтверждают и в Glorax Development. «Реализация «Первого квартала» позволила гораздо шире посмотреть на вопрос развития территорий исторического центра. Мы хотим не просто придать городским кварталам современный облик, а задать новый вектор развития этого района, создать социальную и общественную среду для комфортной жизни», - говорит управляющий партнер Glorax Development Дмитрий Коновалов.

Помимо территорий у Обводного канала, как полагает гендиректор Института территориального планирования «Урбаника» Антон Финогенов, в число перспективных для развития следует также включить некоторые зоны Петроградской, Синопской, Пироговской и Свердловской набережных. Но пока эти территории только в списке потенциальных новых районов в отличие от Обводного канала, вдоль которого уже сейчас реализуются новые проекты.

Комплексный подход

Основной проблемой, сдерживающей редевелопмент промзон, является сложная структура собственности. «Многие площадки имеют десятки, а то и сотни мелких владельцев и арендаторов, договориться с которыми сложно. При этом тратить деньги и время на разработку проектов по преобразованию площадей, когда у города нет комплексной стратегии по серому поясу не рационально. Но участков в популярных районах города с инженерной подготовкой, согласованным градпланом и утвержденным ППТ почти не осталось», - говорит исполнительный директор СК «Ойкумена» Роман Мирошников.

Недавно федеральные власти внедрили инструментарий, который позволит ускорить решение подобных проблем. С 1 января 2017 года, вступили в силу поправки в Градостроительный кодекс РФ, инвесторы и власти Петербурга могут в принудительном порядке выкупить участки, признанные заброшенными или используются не по назначению. Введено новое понятие - комплексное устойчивое развитие территорий (КУРТ).

В начале текущего года власти Петербурга определили пять пилотных участков – во Фрунзенском, Курортном, Пушкинском, Красносельском и Невском районах, где впервые планируется реализовать идею комплексного устойчивого развития территории. Воплощение в жизнь этих намерений придаст импульс к развитию районов, что позитивно отразится на внешнем облике города.