Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Конкуренты Крестовского острова
Материалы выпуска
Жгут, но не платят Решения Север продолжает спорить с югом Рынок По соседству с центром Решения Конкуренты Крестовского острова Рынок
Рынок Санкт-Петербург и область,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
Конкуренты Крестовского острова
Старые петербургские заводы уступают земли элитному жилью.
Фото: Knight Frank St.Petersburg

Элитные покупатели разочаровались в старом фонде Петербурга. Теперь востребованы дома не старше пяти лет, соответствующие современным представлениям о комфорте. При этом мест под новое строительство в историческом центре города осталось крайне мало, а спрос на «элиту» сохраняется. Девелоперы находятся в постоянном поиске новых локаций, способных удовлетворить требования взыскательной клиентуры. Одной из таких локаций стал Петровский остров — в недавнем прошлом один из промышленных центров Петербурга.

Будущее — за редевелопментом

Традиционно элитными территориями Петербурга считаются исторический центр и Петроградский район с входящим в него Крестовским островом. Но их давно уже недостаточно для удовлетворения спроса на недвижимость высокого класса. «Остались лишь небольшие участки, подходящие под точечную застройку», — отмечает директор по работе с инвесторами и связям с общественностью Группы ЛСР Юрий Ильин.

«В районах плотной жилой застройки в центре Петербурга вообще непросто строить что-то новое с учетом действующих градостроительных нормативов: зачастую невозможно обеспечить требования ни по инсоляции, ни по озеленению, ни по парковкам», — подчеркнула директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка Холдинга RBI Вера Сережина.

«На наш взгляд, будущее — за проектами редевелопмента. Сегодня в черте города еще остались территории с достойными качественными характеристиками, позволяющими возводить жилые комплексы премиум-класса», — полагает Юрий Ильин.

Директор по работе с инвесторами и связям с общественностью «Группы ЛСР» Юрий Ильин:

Петровский остров обладает всеми достоинствами элитной локации: близость к центру города, видовая панорама на парки, воду и историческую часть Петроградского района, транспортная доступность. Только несколько лет назад остров начал активно развиваться, и в будущем он способен составить конкуренцию уже признанной элитной локации нашего города — Крестовскому острову. На Петровском острове появятся проекты и от «Группы ЛСР». В начале года компания приобрела здесь земельные участки, где построит два элитных жилых комплекса со всей сопутствующей инфраструктурой. Продажи в них стартуют уже осенью этого года.

Новые соседи Крестовского

Такой редевелопмент происходит сейчас на Петровском острове. Высококлассное жилье возводится на месте покинутых в разное время пивоваренного завода, канатной фабрики, гардинно-кружевной фабрики, судостроительного производства и других промышленных объектов.

Остров в дельте Невы по соседству с элитным Крестовским привлек сразу нескольких девелоперов. «Потенциал этой локации уже оценили ГК «КОРТРОС», «Строительный трест», Setl City, «Группа ЛСР» и другие компании. В ближайшие 3-5 лет здесь выйдет в продажу около 300 тыс. м2 элитного жилья и жилья бизнес-класса», — подсчитала Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg.

Екатерина Немченко подчеркнула удачное расположение острова: «С одной стороны, он расположен в пяти минутах от центра города, с другой стороны в силу небольших размеров здесь возможно создание камерной комфортной однородной среды высокого класса». В результате, как заметила Вера Сережина, острову прочат статус «второго Крестовского». (RBI строит на Петровском жилой комплекс «Петровская ривьера» — девятиэтажный дом на 249 квартир на набережной Малой Невы). Когда потенциал Петровского будет исчерпан, следующей элитной локацией, по мнению Веры Сережиной, может стать район Коломны.

Петровский освоят. Что дальше?

Как подчеркнул гендиректор компании «Rysev Realty. Элитные квартиры» Леонид Рысев, Петровский остров уникален: он не только удачно расположен, но и сохранил зеленые зоны. «Есть очень интересные места, близкие к центру, но для высококлассной недвижимости нужны зеленые зоны, а их в этих «серых зонах» мало», — описал он основную проблему других потенциальных территорий для элитного редевелопмента.

Однако есть примеры, когда девелоперам удавалось преодолеть это серьезное препятствие. Среди них Леонид Рысев назвал строительство жилья бизнес-класса на улице Чапаева на Петроградской стороне — там помогла близость Ботанического сада — и активное развитие зоны «Красного текстильщика», к которой примыкает престижная Кирочная улица. «На Кирочной много строится, поскольку рядом Таврический сад, парк Смольного и там же — городские власти, центр города», — рассказал эксперт.

У других территорий, по его мнению, есть шанс, если осваивать их комплексно, большими участками — два на два, три на три километра, и центральную часть преобразовывать в парк, как это сделано в Нью-Йорке. «Подходящие участки есть в районе метро «Выборгская» и «Площадь Ленина». В перспективе это может быть набережная Обводного канала, район площади Александра Невского — не суперэлитное жилье, но достаточно качественное и недешевое», — назвал Леонид Рысев потенциальные территории развития.

Нельзя забывать, по его словам, и Ново-Адмиралтейский остров, который в случае переезда «Адмиралтейских верфей» мог бы встать в один ряд с Крестовским и Петровским и даже превзойти их, благодаря близости к Эрмитажу, Медному всаднику и другим знаковым объектам.

Директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко:

У покупателей элитной недвижимости растет интерес к просторным квартирам. Если существующего метража недостаточно — приобретается сразу несколько лотов под объединение. Здесь существенно выигрывают застройщики, которые предусмотрели такую возможность в своих проектах. Например, в элитном комплексе Royal Park внутри апартаментов нет несущих стен, что значительно облегчает процесс объединения. Так, в 2016 году здесь была заключена одна из самых больших сделок в элитном сегменте — покупатель приобрел под объединение несколько апартаментов общей площадью около 454 м2.

Элита становится требовательней

Требования к элитной недвижимости у покупателей растут. «Клиенты обращают внимание на местоположение жилого комплекса, требуя, чтобы объект находился в престижном районе города, а также на эксклюзивность планировочных решений, архитектуру, наличие паркинга, и, конечно же, надежность застройщика», — подчеркнул Юрий Ильин.

Все меньше, по словам Екатерины Немченко, становится любителей домов старого фонда, но и в новых проектах покупатели подходят к жилью очень избирательно. «Основной спрос приходится на квартиры с отделкой, полностью готовые к проживанию, в домах не старше 5 лет», — рассказала она. Чтобы проект пользовался популярностью на начальной стадии готовности, он должен быть продуман на сто процентов, иметь уникальные видовые характеристики и надежного застройщика с хорошей историей.

Портрет покупателя элитного жилья, по наблюдениям Екатерины Немченко, тоже изменился. Увеличился средний возраст: если в 2015 г. элитное жилье наиболее активно приобретали покупатели в возрасте от 30 до 40 лет, то в 2016 г. возраст ключевой возрастной группы составлял от 40 до 50 лет.

«Это очень требовательная и взыскательная аудитория; покупка совершается с целью серьезного улучшения жилищных условий», — подчеркнула эксперт. Также, по ее словам, есть заметная доля состоятельных покупателей в возрасте 30-40 лет, имеющих в семье несколько детей, которым необходимо большое количество спален, грамотное зонирование пространства. Их переезд довольно часто вызван желанием жить не только максимально комфортно, но и ближе к заведениям, где учатся дети.

Апартаменты в тренде

Среди текущих тенденций на рынке элитной недвижимости Екатерина Немченко отметила рост доли апартаментов, как в предложении, так и в продаже. «В первую очередь, это связано с выходом на рынок элитного комплекса Royal Park, который, находясь еще на начальной стадии строительства, по итогам года принял на себя 7% продаж в сегменте элитной недвижимости», — пояснила эксперт.

Вера Сережина также наблюдает этот тренд. «Здесь Петербург движется по сценарию Москвы, где в центре города доля апартаментов уже доходит до 50%. На рынке появился формат апартаментов, ориентированный на получение дохода, то есть на покупателей, которые инвестируют деньги в недвижимость», — рассказала она.

В целом, по данным Веры Сережиной, за последний год спрос на недвижимость элитного сегмента (бизнес-класс и выше) оставался высоким и вырос на 2% по отношению к 2015 году. «За последние 10 лет более высокие показатели спроса в этом сегменте были только в ажиотажном 2014 г.», — подчеркнула она. Средняя цена квадратного метра в сегменте бизнес-класс в последний год находилась в пределах 158-160 тыс. рублей, а в элитных проектах рост был более заметен и составил 3% (с 272 тыс. рублей в начале 2016 г. до 282 тыс. в конце).

При этом, подчеркнула представитель девелопера, новых проектов на рынок выходит не так много: за 2016 год их было всего 13, причем 3 из них — апартаменты. Общая площадь выведенных в продажу объектов составила 152 тыс. м2 (в 2015 г. она составляла 330 тыс. м2).

Директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка Холдинга RBI Вера Сережина:

Один из районов, которые сегодня не рассматриваются в качестве премиальной локации, но обладают соответствующим потенциалом, — это район Коломны. Некоторым требованиям «элитности» он соответствует, хотя пока не всем. В Коломне не так много открыточных видов, а социальная среда на сегодня достаточно неоднородная. Единичные элитные проекты реализуются там уже сегодня. Есть и удачный проект создания современного общественного пространства, который может положительно повлиять на характеристики локации, — это Новая Голландия. Там заявлены интересные функции, которые способны стать точками притяжения людей.