Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
«Спрос на квартиры не связан с размером зарплат»
Материалы выпуска
Учесть всех: государство зрит в корень каждой компании Решения Налог на Google, «третий лишний» и смена юрисдикции Экспертиза «Ревизоры» наносят удар Решения О жизни «по понятиям» Решения «Спрос на квартиры не связан с размером зарплат» Экспертиза
Экспертиза Санкт-Петербург и область,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
«Спрос на квартиры не связан с размером зарплат»
Генеральный директор компании ЦДС Михаил Медведев объясняет, как может расти спрос на жилье на фоне падения доходов населения.
Генеральный директор ГК ЦДС Михаил Медведев

По итогам 2016 года Петербург вышел на первое место в стране по числу заключенных договоров долевого участия — их, по данным «Росреестра», было зарегистрировано 53,3 тысячи штук, что больше, чем в Москве, на 12,9%. Коллапс на строительном рынке, который давно прогнозируют СМИ, в городе пока не наступил, но в то же время, по данным Росстата, петербуржцы экономят на еде, отказываясь от дорогостоящих продуктов. О том, как сочетается активный спрос на жилье с падающими доходами населения, рассказал РБК+ руководитель одного из крупнейших петербургских застройщиков, компании «ЦДС», Михаил Медведев.

Триллионы для жилищного рынка

— В начале 2017 года многие застройщики заявляли об оживлении спроса на жилье в Петербурге. Насколько это позитивный тренд, с учетом снижения реальных доходов россиян — возможно, покупатели берут слишком рискованные кредиты?

— Мы видим, что спрос активизируется. Платежеспособность снижается, но ее хватит для того, чтобы еще долго вводить в строй в Петербурге по 3-4 млн м2 в год. На мой взгляд, объем спроса на жилье мало связан с уровнем зарплат. Мало кто покупает квартиру на средства из текущей зарплаты. Недвижимость приобретают, пользуясь долгосрочными накоплениями, продавая другую недвижимость, оформляя ипотечные кредиты. И сейчас на депозитах физических лиц в российских банках — 23 трлн рублей. Есть все условия для того, чтобы люди в ближайшее время приобретали квартиры, в том числе с помощью ипотеки, и могли обслуживать взятые кредиты. Другое дело, насколько человек психологически готов к покупке.

Я думаю, что объем спроса сейчас зависит не от уровня реальных доходов, а от политико-эмоциональных факторов. Если люди понимают, что ситуация в стране относительно стабильна, при этом квартиры не дешевеют и предложение недвижимости в хороших местах ограничено, то они начинают «размораживать» свои сбережения.

Защищенный покупатель — хороший покупатель

— Политико-эмоциональные факторы зависят в том числе от законодательства — оно может создать хороший фон для инвестиций, или наоборот. С этого года вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве (214-ФЗ). Как они повлияют на спрос?

— Главная идея корректировки 214-ФЗ правильная. Некоторые нюансы стоило бы поправить, но это можно сделать и позже, когда появится опыт применения обновленного закона. Повышение требований к основному капиталу застройщиков — это хорошо, появление гарантийного фонда для дольщиков — очень хорошо.

— Почему? Ведь это усложнение правил игры на строительном рынке и дополнительные затраты застройщиков. Любые дополнительные затраты строительные компании переложат на покупателей.

— Усложнение заключается только в том, что законодательство постоянно меняется. Главное пожелание всех участников рынка к законодателю — остановиться на этих правильных корректировках и дальше уже некоторое время ничего не улучшать. Что касается дополнительных затрат застройщиков, то они не существенны. Объем необходимых отчислений в гарантийный фонд составляет менее 1% от стоимости возводимого объекта, в то время как затраты на строительство социальной инфраструктуры достигают 10%. «Социалка» — это для нас минус, непрофильная нагрузка, которую должно бы брать на себя государство. А гарантийный фонд — это наше преимущество, обеспечение долгосрочной выгоды. Ведь если дополнительные механизмы защиты, предусмотренные новым 214-ФЗ, будут работать на практике, то многие опасения дольщиков снимутся, и мы увидим гораздо больший поток покупателей квартир.

— Разве раньше риски дольщиков не были застрахованы?

— До сих пор застройщики делали отчисления в страховые компании. Если страховки нет, то потенциальный покупатель боится, что дом не будет достроен. Но когда не достраивается большой жилой комплекс, нужно компенсировать дольщикам такой большой объем денег, что, я думаю, ни одна страховая компания с этим не справится. Поэтому страхование рисков строительства — это, скорее, формальный механизм, который в реальности не защищает дольщиков. Если же государство гарантирует достройку домов через специально созданную структуру, то это другая история, гораздо более надежная. Но механизм деятельности фонда надо дорабатывать.

— Как осуществляется переход вашего бизнеса на работу по 214-ФЗ? Раньше вы активно использовали модель создания жилищно-строительных кооперативов.

— На мой взгляд, два основных механизма финансирования стройки — через договоры долевого участия и через договоры паевого взноса в ЖСК — равноценные. Но договоры долевого участия получают большую политическую поддержку, и они более популярны у потенциальных покупателей. Соответственно, нам выгоднее работать по 214-ФЗ с точки зрения маркетинга, и мы полностью перешли на эту модель. Для покупателя ничего не изменилось, для нашего бизнеса — тоже, за исключением появления мелких технических трудностей, которые вполне преодолимы.

Жилья много не бывает

— Скоро будет принят еще один важный для строительного рынка закон — о петербургском Генеральном плане. Что изменится с началом действия в 2018 году нового Генплана?

— В частности, я ожидаю всплеска в освоении серого промышленного пояса Петербурга. Современным предприятиям не нужно столько земли, сколько требовалось 50-70 лет назад, когда строились эти заводы. Новые промышленные технологии позволяют размещать производства компактно, а при этом сейчас предприятия во многих случаях занимают привлекательные территории вблизи исторического центра. Соответственно, собственники заводов поняли, что могут достаточно выгодно продать свои земли, переместить производства на другие участки, и экономика этого процесса будет выглядеть очень хорошо.

Но в старом Генеральном плане участков на промышленных территориях, которые разрешено использовать под жилую и коммерческую застройку, было сравнительно немного, и основная их часть уже освоена. После утверждения нового Генплана возможности по редевелопменту промышленного пояса значительно возрастут — мы увидим много новых проектов, которые подтолкнут развитие этих больших перспективных территорий.

— Предусмотрены ли в новом Генплане эффективные решения транспортных проблем, которые в том сценарии, который вы описали, будут усугубляться?

— Работа над проектом Генерального плана не закончена, поэтому мне трудно оценить эффективность предлагаемых там транспортных решений. Но я не согласен с тем, что новое жилищное строительство обязательно должно вызывать усугубление транспортных проблем. Процессы территориального развития нужно координировать, это бесспорно. Если рядом с жилыми комплексами расположены рабочие места, объекты социальной инфраструктуры, рекреации, то людям не придется активно пользоваться транспортом и не потребуется создавать под эти жилые комплексы новые объекты транспортной инфраструктуры. Согласитесь, что в исторических районах города, где и расположены старые промышленные территории, рабочие места находятся гораздо ближе к местам проживания, чем на отдаленных окраинах.

— Может быть, застройку отдаленных окраин стоит остановить — там-то транспортная проблема точно усугубляется?

— Невозможно не строить жилье. В Петербурге существует огромная потребность в нем — в том числе в связи с увеличивающейся ветхостью жилого фонда. Надо заменять и аварийные дома дореволюционной постройки, и значительную часть панельных домов. Порядка 2% старого жилищного фонда в год выходит из строя. Только для его восстановления в Петербурге нужно строить 2,5 млн м2 ежегодно, а есть еще постоянно высокий спрос со стороны иногородних покупателей и со стороны петербургских семей, в которых рождаются дети, создаются новые семьи и так далее.

Поэтому не строить — это плохой подход. Нужно приложить массу усилий к тому, чтобы тот объем застройки, который необходим городу, был максимально качественным и не создавал проблем.

— Как изменится характер спроса в 2017 году в сравнении с предыдущим годом?

— Я думаю, что это будет хороший предвыборный год. Спрос окажется не ниже, чем в прошлом году, но усилится разница между локациями разного качества. Интерес к жилью в удаленных районах будет чуть ниже, чем раньше, а спрос на квартиры в хороших локациях вырастет на 10-15%.