Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
«Никто не спасет строителей и дольщиков от самих себя»
Материалы выпуска
Школы и сады: прожиточный минимум Рынок «Никто не спасет строителей и дольщиков от самих себя» Экспертиза Пробуждение «архитектурной эйфории» Решения BIM-технологии заставляют отрасль меняться Инновации Значимые события рынка недвижимости Петербурга и области: март-2017 Экспертиза
Экспертиза Санкт-Петербург и область,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
«Никто не спасет строителей и дольщиков от самих себя»
Координатор НОСТРОЙ, бывший вице-губернатор Ленинградской области, Георгий Богачев комментирует новые правила игры на строительном рынке.
Координатор по СЗФО национальной ассоциации НОСТРОЙ Георгий Богачев (Фото: РБК Петербург)

Государство внедряет в строительной отрасли законодательные изменения, стремясь повысить ее надежность. В частности, начнут работать новые компенсационные фонды, призванные возмещать потери, возникающие по вине застройщиков. Как отразятся новые правила игры на строительных компаниях и их клиентах, рассказал РБК+ координатор по СЗФО национальной ассоциации НОСТРОЙ Георгий Богачев.

Много фондов – и ничего?

- Помогут ли компенсационные фонды, которыми будут управлять строительные СРО, пострадавшим дольщикам?

- Фонды СРО не имеют отношения к дольщикам, это разные истории. Один компенсационный фонд создается в рамках ФЗ-214, для покрытия потерь дольщиков в случае банкротств застройщиков. Это отдельная структура, аналогичная Агентству страхования вкладов на банковском рынке. И два фонда появляются при саморегулируемых организациях. Вернее, компенсационный фонд действовал при СРО и раньше, только теперь он разделился на две части.

- Итого, на строительном рынке теперь три компенсационных фонда? В них и заблудиться можно.

- Реформы саморегулирования в строительстве и корректировка ФЗ-214 совпали во времени, только поэтому получилось сложновато. На деле, в фондах СРО разобраться нетрудно: один должен компенсировать потери, возникающие у государственных заказчиков при невыполнении строительными организациями своих обязательств, то есть он направлен на защиту госзаказа, а другой фонд призван компенсировать вред вследствие технических ошибок – грубо говоря, если некачественно построенный дом упадет, СРО возместит ущерб.

- Но толк от деятельности фондов будет?

- Если говорить о «фонде обманутых дольщиков», то я думаю, что все получится, как обычно. Начнет действовать новая структура, ей понадобится большое здание и большой штат с хорошими зарплатами, так что основная часть собранных денег уйдет на жизнеобеспечение людей, которые этими деньгами управляют. Конечно, иногда получается по-другому, но редко. Еще одно мое сомнение связано с тем, что уже много лет действует страхование строительной деятельности, но я не припомню ни одного случая, чтобы «упал» застройщик – и страховщики возместили дольщикам ущерб.

Если бы дошло до реальных возмещений, то даже крупнейшие страховые компании страны не устояли бы. Уровень риска, который несет в себе долевое строительство, - сумасшедший. Либо должен быть колоссальный процент отчислений в страховые компании или компенсационные фонды, но это сделает цены на возводимое жилье неподъемными, либо ни одна система финансовой защиты не станет эффективной. Например, появятся пункты мелким шрифтом в договорах с дольщиками, поясняющие, по каким законным причинам компенсационные выплаты, в случае форс-мажора, не будут произведены.

Я, кстати, боюсь, что излишнее усложнение законодательства вызовет рост числа афер на строительном рынке. Нужно защищать интересы дольщика, но нельзя защитить дольщика от него самого. Можно придумать тысячу законов, однако всегда находится жулик, который пишет красивую рекламу, делает рисованные документы– и люди несут к нему деньги.

То же и с саморегулированием – у бизнеса должна быть естественная заинтересованность в надлежащем выполнении своих обязательств. Если этой заинтересованности почему-то нет, то никаких компенсационных фондов не хватит, и никакие СРО не помогут.

Бюрократия себя воспроизводит

- На форумах строителей в интернете публиковались оценки, что законодательные изменения этого года – сродни революции. Насколько это верно?

- Государство старается инициировать реформу СРО в строительной отрасли – это идеологически правильная инициатива. В чем изначально заключалась идея СРО? В том, что отрасль будет сама себя регулировать, добиваясь повышения надежности – чтобы в строительство допускались только специалисты соответствующей квалификации. Но на практике самоуправление в строительстве буксует, а многие СРО превратились в хороший бизнес для их «владельцев». Этот бизнес заключается в торговле взносами и допусками.

К сожалению, большинство замыслов по созданию общественно полезных институтов выливается в России в образование дополнительных бюрократических прослоек. Есть государственные бюрократические структуры, занятые выдачей различных разрешений, и плюс еще есть СРО. Мы явно идем путем усложнения законодательства и роста численности разного рода чиновников, что является характерными признаками экономики застоя. Возможно, это такой новый способ стимулирования экономики – создавать рабочие места для чиновников, чтобы они повышали платежеспособный спрос на квартиры, автомобили, и так далее.

Тем не менее, государство решило навести порядок в делах СРО, и первый шаг начатых реформ – регионализация. В системе СРО формировались крупные межрегиональные организации, представляющие из себя, по большому счету, колл-центры – там несколько сотен операторов предлагают строителям нереально привлекательные условия для вступления в СРО, с рассрочкой вступительного взноса, и так далее. Это такая же стратегия, как у дилеров автомобилей: они мало зарабатывают на продаже машины, и много – на дальнейшем ТО, ремонтах, продаже запчастей. Вот и СРО завлекают новых участников, а затем зарабатывают на ежемесячных взносах, ежегодных проверках и прочих платных услугах.

Идеология ФЗ-372 заключалась в том, чтобы прекратить эту порочную практику и обязать строителей участвовать в саморегулируемых организациях по месту регистрации их компаний. Если якутские строители входят в СРО, расположенную, условно, в Московской области, то как эта организация может контролировать своих членов?

Кроме того, новый принцип, предусмотренный законодателем, предусматривает ответственность СРО по обязательствам ее членов, но как он будет работать в реальности, пока не ясно. Регионализация – более реалистичное направление реформы, хотя надо понимать, что власть и деньги никто без борьбы не отдаст. Мы уже видим, как большие межрегиональные СРО дробятся на части, превращаясь, по сути, в холдинговые структуры, которыми управляют те же люди по прежним правилам игры.

Плюсы застоя

- Если законодательные новации не обеспечат большей надежности строительной отрасли, то тем более важно понять, насколько она сейчас экономически устойчива?

- Как я отмечал, у нас застой – и в плохом смысле, потому что ширится чиновничество, множатся административные барьеры, и в хорошем – политическая и экономическая системы стабильны. Полагаю, что на строительном рынке Петербурга и Ленинградской области в текущем году сохранится стабильный уровень спроса, предложения и, соответственно, цен. Это благоприятная для застройщиков ситуация, потому что можно строить планы, делать реалистичные расчеты.

Прогнозы роста цен, которые сейчас часто звучат из уст многих экспертов, меня немного удивляют – по каким причинам цены на недвижимость могут вырасти? Либо возникнет ажиотажный спрос, либо резко сократится предложение, но ни того, ни другого, мы не видим.