Ситуация с социальными объектами в районах нового жилищного строительства Петербурга и Ленобласти остается напряженной. Застройщики, на которых власти последовательно перекладывают финансирование возведения подобных объектов, жалуются, что по закону не могут использовать на эти цели средства дольщиков, и испытывают трудности с исполнением обязательств в условиях сокращения собственной прибыли. Причина – в том, что цены жилья не растут, а себестоимость строительства увеличивается. Бюджетные возможности региональных властей сейчас также ограничены. В результате, сложности с социальной инфрастуктурой будут сохраняться, несмотря на заявления всех участников процесса о намерении выполнить взятые на себя обязательства. «Прошлый год был непростым, текущий – будет сложнее. Мы знаем свои задачи и направления, где нужна доработка, и выполним взятые на себя обязательства по строительству социального жилья и объектов», - говорит, в частности, председатель комитета по строительству Ленобласти Виталий Жданов.
В прошлом году в Петербурге был сдан в эксплуатацию 21 объект социального значения за счёт внебюджетных средств, а если приплюсовать к этой цифре объекты, построенные за счет бюджета, получится 47 объектов. Такие данные приводит председатель комитета по строительству города Сергей Морозов. Он отмечает, что в рамках развития социальной инфраструктуры в Петербурге девелоперы построили пять детских садов на 695 мест.
В Ленобласти, по данным комитета по строительству региона, всего в 2016 году профинансировано около 200 социальных объектов. Власти области отмечают, что эффективно функционирует программа «Соцобъекты в обмен на налоги», в ходе которой в прошлом году было приобретено в муниципальную собственность 2 школы и 7 детских садов, построенных силами застройщиков.
Медленно доходит
Для полноценного развития социальной инфраструктуры в новых районах необходимо, чтобы она вошла в число факторов, значимых для потребителя при выборе жилья.
«Сейчас основной мотив для застройщика возводить социальные объекты – это требование государства. А с точки зрения продаж, даже если застройщик спроектирует и возведет насыщенный детскими садами, развивающими центрами, спортивными сооружениями, домами культуры комплекс, покупатель этого не оценит», - говорит Дмитрий Карпушин, член совета директоров ГК «Ленстройтрест». Как он добавляет, даже если квадратный метр, в результате появления отличной социальной инфраструктуры, подорожает всего на несколько процентов, у компании возникнут проблемы с продажами.
Он добавляет, что «Ленстройтрест» только что завершил исследование на тему удовлетворенности людей недавно приобретенным жильем. Результаты исследования показывают, что наличие или отсутствие соцобъектов поблизости от нового жилья становится значимым для человека фактором спустя примерно два года после покупки.
Минимально и не достаточно
Замедленная оценка инфраструктурных достоинств покупателем является причиной того, что «социалка» строится в новых ЖК лишь в минимальном объеме, который устанавливает государство. «И то, что власть берет на себя функции контроля в этой ситуации – нормально, - считает Дмитрий Карпушин. - По аналогии: нормально не пускать на рынок, например, «суррогатный» алкоголь, даже если он пользуется высоким спросом. Точно так же нормально контролировать, чтобы на рынок не попадало «суррогатное» жилье, а жилье без социальной инфраструктуры иначе как «суррогатным» не назовешь. При этом создание более разветвленной инфраструктуры не может являться предметом административного регулирования, поскольку станет дополнительным финансовым бременем для застройщика», - уверен Карпушин.
Особенно остро стоит вопрос с соцобъектами там, где реализуются проекты комплексного освоения территории (КОТ). «В рамках проектов КОТ жилье возводится в прямом смысле в чистом поле, и покупатели новостроек испытывают трудности с медицинским обслуживанием и определением детей в детские и образовательные учреждения, - замечает директор по развитию строительной компании Л1 Надежда Калашникова. - Поэтому застройщики «заКАДья» возводят такие объекты, в большей степени, исходя из рыночной конъюнктуры, повышая привлекательность новостройки в глазах потенциальных покупателей».
Мы понимаем важность развития социальной инфраструктуры для жителей наших ЖК, поэтому усилили работу в этом направлении. Так, в 2016 году «Главстрой-СПб» построила и сдала в эксплуатацию четыре социальных учреждения. Жилой комплекс «Северная долина» пополнился двумя детскими садами и второй школой. В новом жилом районе «Юнтолово» был введен в эксплуатацию первый детский сад на 140 мест. В этом году мы планируем сдать еще один детский сад и школу, а также начать строительство еще трех дошкольных объектов и школы.
Отложенные трудности
Что касается жилья, возводимого в пределах административных границ Петербурга, то в городе появились четкие правила: ответственность за наличие необходимой инфраструктуры, в том числе и финансовая, лежит на застройщике.
«Можно говорить о том, что в этом вопросе возникла определенность – теперь мы понимаем, что ответственность за возведение школ и садов будет возложена на бизнес», - рассуждает Виктор Сеппенен, председатель совета директоров строительной компании «Норманн». Он добавляет, что это не коснётся точечной застройки, но ее в городе осталось совсем мало - в основном, осуществляется освоение территорий кварталами.
И, конечно, возведение соцобъектов – финансовое бремя для девелоперов. «Наши экономисты подсчитали, что возведение дополнительных объектов социальной инфраструктуры удорожает стоимость одного квадратного метра строящегося жилья на 4-5 тыс. рублей. Причем, этот показатель не зависит от того, строится ли дом среднего или элитного уровня в центре города или бюджетная квартира-студия на окраине», - говорит Виктор Сеппенен. Но если для покупателя элитной недвижимости в центре переплата в 4-5 тысяч рублей за квадратный метр не критична, то для покупателей бюджетных студий это крайне болезненное повышение, добавляет эксперт.
Соответственно, для сегмента недорогого жилья решение о строительстве социальных объектов за счет застройщиков создаст серьезные трудности, которые рынок ощутит через 2-3 года, - полагает Виктор Сеппенен. «Мы сами недавно попали в непростую ситуацию, когда нам отменили разрешение на ввод в эксплуатацию ЖК «Десяткино». И снова дали разрешение после подписания договора о консорциуме с другими застройщиками, которые принимают участие в строительстве новой школы», - отметил он.
За чей счет банкет?
Вопрос инвестиций в соцобъекты, действительно, далеко не праздный. Для покупателей – это более высокая цена жилья, для строительных компаний – потенциальное снижение прибыли.
«Первый вопрос, который возникает при строительстве социального объекта – за чей счет проводить работы? Раньше финансирование велось из бюджета. В последние несколько лет эта обязанность постепенно переходила к застройщикам. Но тут мы сталкиваемся с определенными трудностями. По закону, застройщик не может тратить средства дольщиков на что-либо, кроме возведения жилья. Иными словами, строительство социальных объектов можно осуществлять только из прибыли. А сложная экономическая ситуация последних лет привела к тому, что прибыль многих строительных компаний сейчас минимальна», - поясняет Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК «ЦДС».
По его словам, средняя себестоимость строительства в эконом-сегменте – 50 тыс. руб. за кв. м, а цена продажи – 60 тыс. руб. за кв. м. Стоит прибавить к этому все налоги, затраты на подключение домов к сетям, и доход застройщика получится совсем скромным. «Учитывая это, власти идут строителям навстречу. Например, в Ленинградской области действует программа «Соцобъекты в обмен на налоги». ЦДС является крупным налогоплательщиком, благодаря чему уплаченных в бюджет налогов хватает на выкуп построенных нами социальных объектов», - резюмирует Терентьев.
К слову, подключение к сетям, в том числе и соцобъектов, также до сих пор доставляет застройщикам немало проблем. «Основной трудностью остается готовность инженерных сетей, выполняемых городскими монополистами. Как показала практика, зачастую монополисты не могут к моменту ввода в эксплуатацию социального объекта обеспечить готовность своих сетей, и соответственно, своевременное подключение этого объекта к ресурсоснабжению», - говорит Вадим Бельман, исполнительный директор «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад». Надежда Калашникова также указывает на плохо прописанные процедуры передачи социальных объектов на баланс региональных властей.
Участники рынка сходятся во мнении, что механизмы строительства и финансирования нуждаются в совершенствовании, от которого выиграет потребитель.
Несмотря на все сложности, нам удалось сохранить и даже продвинуть проект создания в жилом квартале IQ Гатчина совместно с Петербургским институтом ядерной физики (ПИЯФ) специализированной школы с углубленным изучением дисциплин естественно-научного цикла. То, что мы сумели разработать и предложить, ученым оказалось интересно, поэтому мы надеемся, что школа в IQ Гатчина будет именно такой, какой мы ее задумали. Мы продолжаем работать над воплощением этого проекта и, кроме того, вынашиваем аналогичные планы по поводу углубленной специализации школы в квартале «Янила Кантри», спроектированном голландскими архитекторами.
