Программа государственной поддержки ипотеки завершилась. В январе и феврале банки еще выдавали ипотечные кредиты, одобренные в конце 2016 года по прежним ставкам, но март уже покажет, насколько рынок справляется с отменой господдержки. Пока банкиры и эксперты смотрят на текущий год с оптимизмом. Снижается стоимость финансирования для банков, соответственно, у них появляется возможность снижать ставки. И хотя покупательная способность населения не растет, люди стали смелее смотреть в будущее, и более охотно берут ипотечные кредиты.
Половина розницы
По данным Центробанка, в 2016 году в Петербурге было выдано более 43 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 93,4 млрд рублей. Это на 40% больше, чем в 2015 году, когда общая сумма выданных кредитов составила 66,8 млрд рублей. Средневзвешенная ставка по ипотеке за год снизилась более, чем на процентный пункт: с 13,16% до 12,08%. Это стало возможным благодаря тому, что Центробанк дважды снижал ключевую ставку: сначала с 11% до 10,5%, затем до 10%.
Данные отдельных крупных игроков на этом рынке подтверждают общую тенденцию к росту. Так, у Сбербанка объем выдачи ипотеки в Петербурге в прошлом году составил более 55 млрд рублей, что на 15% больше, чем в 2015 году. У ВТБ24 объем выдачи составил 27,7 млрд рублей, рост – 53%. У ипотечного банка «ДельтаКредит» выдача в Петербурге выросла на 42% до 6,4 млрд рублей.
При этом ипотека играет все более важную роль в розничном бизнесе банков. В петербургском портфеле Сбербанка доля ипотечных кредитов поступательно росла - с 45% в 2014 году до 53% в 2015-м и 56% в 2016-м. У ВТБ24 доля ипотеки за те же годы составляла 44%, 49% и 51% соответственно. Поэтому вопрос о том, что будет с ипотекой после отмены господдержки, актуален, как никогда.
Как спасали стройку
Господдержка ипотеки понадобилась после того, как осенью 2014 года Центробанк резко поднял ключевую ставку. Банки были вынуждены увеличить ставки по своим кредитам, и рынок жилищного строительства оказался под угрозой провала. В 2015 году государство начало субсидировать банкам часть ставки по ипотечным кредитам с определенными условиями: только для квартир в новостройках и только по договорам долевого участия. Программа была продлена на 2016 год. Власти обсуждали возможность продления программы и на текущий год, но пришли к выводу, что в этом нет необходимости.
В 2015 году ипотека с господдержкой в общем объеме выдачи ипотеки в Петербурге составляла 50% в Сбербанке и 45% в ВТБ24. В 2016 году эта доля выросла до 65% и 60% соответственно. Впрочем, такая ситуация характерна, в первую очередь, для «гигантов» рынка. Например, «ДельтаКредит» сфокусировался на других сегментах рынка, и в его ипотечном портфеле по Петербургу и Ленобласти господдержка составила менее 1%.
За два года господдержки отчасти изменилась структура сделок по ипотеке - точнее, ускорились изменения, начавшиеся ранее. «В последние годы в структуре выдаваемых ипотечных кредитов постоянно росла доля кредитов, выдаваемых на приобретение квартир в строящихся домах. Запуск госпрограммы серьезно усилил эту тенденцию: доля кредитов, выдаваемых ВТБ24 в Санкт-Петербурге на покупку недвижимости на первичном рынке, в общем объеме выдачи за прошлый год увеличилась с уровня в 65% до уровня 75%», - рассказал РБК старший вице-президент, управляющий филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге Михаил Иоффе.
В остальном, по его словам, рынок сохранил сложившуюся структуру: средний размер кредита по-прежнему находится на уровне в 2 млн руб., наиболее частый срок ипотечного кредита составляет 15 лет, наибольшей популярностью у заемщиков пользуются однокомнатные квартиры в домах эконом-класса.
Миллиарды для новых проектов
Год начался ростом ипотечного рынка. «В январе текущего года в России было выдано на 18% больше ипотеки, чем в пиковый январь 2016 года, когда люди ждали отмены господдержки и спешили взять кредит», - подчеркнул гендиректор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов. Петербургские банкиры не ждут провала и в будущем: «Программа государственной поддержки ипотеки, по мнению многих экспертов, выполнила свою функцию – ставки вновь стали приемлемыми для населения», - отметили в пресс-службе Северо-западного банка Сбербанка.
Дальнейшие прогнозы, продолжают представители Сбербанка, будут зависеть от готовности застройщиков сформировать качественный портфель жилья для удовлетворения спроса: «Мы видим желание застройщиков выходить на рынок с новыми проектами. В 2016 году мы приняли решения о кредитовании крупных жилых проектов на сумму свыше 20 млрд рублей, и только в первом квартале 2017 года планируем принять решения более чем на 15 млрд рублей».
М.Иоффе также смотрит в будущее с оптимизмом. «Мы ожидаем, что петербургский рынок ипотечного кредитования в 2017 году продолжит развиваться и вырастет за год примерно на 10%, - прогнозирует он. – Банк планирует по итогам года выйти на уровень выдачи ипотечных кредитов в 30 млрд рублей минимум».
Тормоза и драйверы
Руководитель ипотечного банка «ДельтаКредит» в Санкт-Петербурге Ирина Илясова дает чуть более скромный прогноз. По ее оценке, в текущем году петербургский рынок ипотеки вырастет на 7%. Она считает, что завершение программы господдержки, которая была основным драйвером в прошлые два года, станет тормозящим фактором. «Реальная покупательная способность населения не сможет обеспечить активный рост ипотеки при кредитовании на стандартных условиях банков», - полагает И. Илясова.
В то же время, она видит и стимулирующие факторы: постепенное снижение цен на недвижимость и учетной ставки ЦБ, усиление конкуренции между банками и активизацию рынка секъюритизации ипотеки. В России, по ее словам, популяризация выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными портфелями, обеспечена, в частности, новым проектом «Фабрика ИЦБ» Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
Гендиректор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов согласен с тем, что покупательная способность населения не может являться драйвером рынка. В то же время, он отметил, что сейчас происходит перераспределение способов покупки жилья. «Уровень проникновения ипотеки, при сохранении неизменного уровня покупок, становится выше. Отчасти это связано с восстановлением уверенности в завтрашнем дне, в результате чего происходит замещение ипотекой покупок, которые раньше оплачивались «живыми» деньгами», - пояснил он.
Снижайте ваши ставки
Говоря о динамике ипотечных ставок, ряд московских спикеров прогнозирует падение до 10% и ниже уже в текущем году, невзирая на отмену господдержки. «Я считаю, что в этом году мы уровень в 10 процентов увидим», — отметил в комментариях СМИ гендиректор Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Александр Плутник. Среднюю ставку на текущий год он прогнозирует на уровне 11% и полагает, что к началу 2018 года минимальные ставки по отдельным предложениям снизятся до 9 или даже 8 процентов.
Рекордное снижение прогнозирует и замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. По его оценкам, в текущем году ставки по ипотеке могут упасть до 9,7–9,8%, при условии дальнейшего снижения ключевой ставки Банка России.
Петербургские банкиры предпочитают говорить о ставках более осторожно. «Что касается вероятности снижения процентных ставок по ипотеке ниже уровня в 10% годовых, то здесь все будет зависеть от макроэкономики и динамики ключевой ставки ЦБ РФ», - отметил М.Иоффе. «Мы пока не прогнозируем среднерыночную ставку ниже 10% к концу года», - сообщила И. Илясова.
В то же время, пока крупные игроки, действительно, снижают ставки. В середине февраля о снижении до 10,9% (на первичном рынке) с возможностью дисконта еще на 0,5 п.п. объявил Сбербанк, а в конце месяца группа ВТБ заявила о снижении до 10,4%.
Плоды конкуренции
М.Ельцов полагает, что тенденция к снижению сохранится, если не произойдет внезапных катаклизмов. Он указал на жесткую монетарно-денежную политику, которую проводит Центральный банк: «Заявлена инфляция на уровне 4%. В саму цифру я не верю, но действия властей направлены на сдерживание инфляционных порывов в экономике. Длительно жить при разрыве между 10% ключевой ставки и 4-5% инфляции мы не сможем, значит, ключевая ставка будет снижаться». Как следствие, будет дальше снижаться цена привлечения капитала для банков, и расширятся их возможности снижать ипотечные ставки в процессе конкуренции друг с другом.
Эксперт уточнил, что возможность конкурировать за счет ставок - выше у банков с государственным участием. Частным банкам приходится искать другие способы привлечения клиентов - например, выдавать кредиты на покупку жилья в начале строительного цикла.
М.Ельцов прогнозирует, что банки станут лояльнее к заемщикам в отношении размера первого взноса, а также скидок и бонусов, которые будут предоставляться за размер кредита или приобретаемого объекта, участие в «зарплатной» программе и т.д. «Будет потепление по отношению к владельцам собственного бизнеса, индивидуальным предпринимателям, к покупателям загородной и коммерческой недвижимости. Мы уже ощущаем эту тенденцию», - добавил эксперт.