Материалы выпуска
Осторожно – мины: чем опасен рост спроса на рынке новостроек? Рынок Цена «первички»: расти нельзя удерживать Рынок «Цена метра вырастет, но не только из-за нового законодательства» Экспертиза Возвращение градостроения Решения
Решения
Материалы выпуска
Возвращение градостроения
Дмитрий Карпушин, член совета директоров ГК «Ленстройтрест»
Если ты намерен завтра строить лучше, чем вчера, то начинаешь не с архитекторов, а создаешь исследовательский центр.

Дискуссия о том, какое жилье строится в современном Петербурге из узкого круга урбанистов и архитекторов постепенно прорывается на широкие просторы «народного обсуждения». Характерная примета времени – содержащие едкую критику публикации топового столичного блогера Ильи Варламова, посвященные питерским новостройкам в районе Парнаса и Мурино.

Чтобы объективно судить о внешнем виде наших новостроек и воплощенном в их лице качестве жилой среды, не нужен Варламов – все, кому по штату положено, всё понимают и так. Обсуждая этот вопрос в профессиональной среде, архитекторы описывают возводимое жилье – большую его часть – такими эпитетами как «ужасное», «уродливое», «страшное», а урбанисты пугают нехорошим словом «геттоизация». Мол, не сейчас, так через 10-20 лет в этих кварталах все станет плохо.

Но если профессионалы все понимают, почему стандартные жилые комплексы выглядят именно так, а не иначе? Короткий ответ: архитекторы и проектировщики выполняют заказ. Главный на стройплощадке – девелопер. Получается именно он тот самый «злодей», не способный отличить хорошую архитектуру от плохой и комфортный микрорайон от будущего гетто? Не спешите судить.

Уверяю вас, многие девелоперы вполне способны отличить хорошую архитектуру от плохой, и всей душой за создание комфортной среды для будущих жителей. Но девелоперы зависят от покупателей жилья в той же степени, что и архитекторы от девелоперов, и даже больше. Мы имеем дело с привычками и предпочтениями, которые складывались десятилетиями. Человек при выборе квартиры и человек после покупки квартиры – это, по сути, два разных человека.

Наши исследования показывают, что люди начинают понимать и объективно оценивать качество купленного жилья только через три года после переезда. А в момент выбора у покупателя совсем другой взгляд на жилье, не такой «зрелый», если хотите. Главные вопросы – «почем метр?» и «сколько до метро?» Рассказы об особенностях планировки квартала, архитектурных находках, конструкционных решениях, технологических новациях и прочих «хорошестях» на этапе покупки - «белый шум» для большинства покупателей.

А когда человек заедет в новую квартиру и начнет жить, что-либо менять будет уже поздно. Более того, он может заехать и не испытать никакого дискомфорта - все ж вроде не так и плохо. Не случайно, в обсуждениях публикаций блогера Варламова активное участие принимали сами жители «препарированных» районов, и они защищали свой выбор: нормальное жильё, зачем обижать?

Теперь встанем на позицию девелопера. Можно ли работать в том же самом ценовом сегменте, но с лучшим соотношением «цена/качество»? Можно. Но это потребует очень серьезных усилий по перестройке производственного процесса, а об этом никто особо не просит. Если сделать лучше за те же деньги, то это «лучше» будет понятно профессионалам, но совсем не факт, что обычные люди примут изменения и будут готовы платить за них.

Получается, девелоперу нужно серьезно напрячься, научиться по-другому работать, по-другому представлять и рекламировать продукт. Если вчера строили Южное Бутово, моментально выйти на уровень Кваренги невозможно. Так не бывает. Но вдруг окажется, что это никому не нужно?

В результате многие девелоперы предпочитают не рисковать и строят то, к чему народ привык. Забежал на шаг вперед – рискнул миллиардами. Есть ли те, кто готов на это пойти? Очень немногие.

Я не верю в стихийное сотворчество застройщика и покупателя. Стихийно строятся только дрянные «шанхайчики». Когда город не только выглядит привлекательно, но и устроен разумно – это результат воли. Но кто эту волю должен проявить? Власти?

Давайте представим, что завтра главный архитектор города выйдет и скажет: «Больше никому дома – «обувные коробки» не согласую». Вся стройка встанет, потому что никто не готов предложить альтернативу. Инерция отрасли велика, и административно ей противостоять невозможно. Помните знаменитую фразу, приписываемую Николаю Первому: «Управлять Россией интересно, но бесполезно»?

Волю может проявить только девелопер и то при условии, что думает не только о текущей марже, но и о своей репутации на годы вперед. Однако он, девелопер, не обладает всей полнотой градостроительного знания. Он может быть кем угодно - финансистом, стратегом, строителем, но научиться оценивать и планировать жилую среду ему было негде и некогда. Если все же учиться, то это значит – вести собственные исследования: более прагматичного способа научить сразу целую компанию нет.

Так что если ты намерен завтра строить лучше, чем вчера, ты начинаешь не с архитекторов, а создаешь исследовательский центр. Именно центр, ибо одно исследование не дает окончательного ответа. Нужно точно знать, чего ты хочешь добиться, причем знать точно, а не на уровне рекламного буклета. А для этого нужна соответствующая квалификация: задав в исследовании дурацкий вопрос, получишь дурацкий ответ; придешь к архитектору с фантазиями дилетанта – получишь соответствующий продукт.

Сегодня приходится по кусочкам складывать данные о том, чего уже хотят горожане, а чего пока хотеть «не научились». Но надо пробовать, предлагать. Повторюсь еще раз: покупатель и житель – это два разных человека. Задача – объяснить людям, что можно хотеть большего, научить их правильно оценивать жилье на этапе покупки, избавить от заблуждений. Это и будет градостроительная, не побоюсь этого слова, воля – к формированию нового спроса и новых стандартов жилой среды.