Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Осторожно – мины: чем опасен рост спроса на рынке новостроек?
Материалы выпуска
Осторожно – мины: чем опасен рост спроса на рынке новостроек? Рынок Цена «первички»: расти нельзя удерживать Рынок «Цена метра вырастет, но не только из-за нового законодательства» Экспертиза Возвращение градостроения Решения
Рынок Санкт-Петербург и область,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
Осторожно – мины: чем опасен рост спроса на рынке новостроек?
Пока одни девелоперы радуются высоким продажам в 2016 году, другие говорят о скрытых угрозах этой ситуации
Объем продаж на первичном рынке жилья Петербурга и пригородных районах Ленобласти в 2016 году превысил 4 млн кв. м (Фото: Интерпресс)

Спрос на строящееся жилье в Петербурге остается высоким, несмотря на сложную ситуацию в экономике в целом и падение реальных доходов населения в частности. Пессимистичные прогнозы застройщиков сменились уверенностью в исправлении ситуации. Впрочем, позитивный настрой разделяют не все – часть участников строительного рынка считает, что нынешняя «возгонка» спроса, предполагающая вовлечение в процесс все менее платежеспособных покупателей, ничем хорошим не кончится.

Покупатель решил ускориться

Объем продаж на первичном рынке жилья Петербурга и пригородных районах Ленобласти в 2016 году превысил 4 млн квадратных метров, что, по разным оценкам, на 10-15% больше показателей 2015 года. «Минувший год оказался позитивнее предыдущего, несмотря на предсказания масштабного падения рынка – и объема продаж, и цен. Вопреки прогнозам, мы увидели восстановление первичного рынка жилья», – формулирует точку зрения, разделяемую большинством девелоперов, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. «Спрос на жилую недвижимость, действительно, не падает, несмотря на то что все мы слышим о снижении уровня реальных располагаемых доходов населения. На деле ведь количество рублей в экономике сильно не меняется; вопрос в том, у кого эти рубли оказываются в руках, а от кого – утекают, – рассуждает руководитель строительной компании Л1 Павел Андреев. – Во многих компаниях финансовая ситуация ухудшилась, но одновременно ряд отраслей оказались на подъеме – например, IT-сектор и другие отрасли, работающие на экспорт».

Один из основных факторов, не позволивших реализоваться негативному сценарию, – ценовая стабильность. Проще говоря, потенциальные покупатели устали ждать «кризисного снижения» цен на жилье, зато, наоборот, стали опасаться скачка стоимости квадратного метра. «В Петербурге цены на первичном рынке жилья не росли в течение всего сложного для экономики периода и пока остаются на отметках трехлетней давности. В то же время клиенты видят, как подорожали строительные материалы, транспорт, энергоресурсы и другие составляющие себестоимости квартир. При этом курс рубля движется в предсказуемом коридоре, и это также укрепляет покупателей в мысли, что рублевые цены могут начать рост», – поясняет Екатерина Гуртовая. «Себестоимость строительства растет на протяжении последних двух лет, но застройщики пока сдерживают цены, чтобы поддержать спрос. Стоимость квадратного метра в большинстве новостроек росла только по мере увеличения их строительной готовности», – подтверждает генеральный директор ГК «ЦДС» Михаил Медведев.

По мнению генерального директора ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олега Пашина, помимо ценовой стабильности, рост продаж также был обусловлен выводом на рынок ряда нестандартных проектов, которые вызвали интерес покупателей. С другой стороны, Екатерина Гуртовая отмечает «вымывание» имеющегося на рынке предложения квартир в наиболее качественных объектах, строящихся надежными застройщиками и имеющих близкие сроки сдачи. Соответственно, покупатели решили ускориться, пока есть выбор.

Спрос поддержали и относительно доступные, за счет государственного субсидирования, ставки по ипотечным кредитам. «Доля ипотечных сделок на рынке составляет порядка 60%, а действующие ставки – одни из самых низких за всю российскую историю ипотеки», – комментирует Олег Пашин.

Регионы просят жилья

Практически все опрошенные РБК+ девелоперы предсказывают сохранение в 2017 году высокого спроса на строящееся жилье. «Объем продаж на первичном рынке Петербурга и пригородной зоны области в текущем году как минимум повторит успех прошлого года – будет продано не менее чем 4 млн квадратных метра строящегося жилья. При условии дальнейшего роста в экономике объем продаж может превысить показатели 2016 года», – прогнозирует Олег Пашин. По его мнению, спрос поддержит в том числе существенный рост числа покупателей из регионов. «Если раньше спрос со стороны таких клиентов носил скорее сезонный характер, то сейчас интерес жителей российских регионов к петербургскому рынку недвижимости постоянен, и доля таких сделок, вероятно, будет расти», - комментирует представитель «Петербургской недвижимости».

Даже отмена программы господдержки ипотеки не снизит уровень спроса, уверены участники рынка. «Вслед за понижением ключевой ставки Центробанка уровень банковских ставок по ипотеке возвратился, по сути, на докризисный уровень. Сейчас ипотечные ставки по программам без господдержки вполне приемлемы для покупателей», – уверена Екатерина Гуртовая.

​Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург»

Ситуация на рынке стала еще более сегментированной с точки зрения качества, локации объектов и характеристик девелоперов. В итоге немногочисленные хорошие объекты у хороших девелоперов прирастают в цене и спрос на них увеличивается, а другие объекты «зависают» или даже падают в цене.

Важно отметить и то, что, на самом деле, на рынке представлено очень мало качественных объектов, создающихся в застроенных и благоустроенных частях города. Поэтому квартиры в таких комплексах, строящихся надежными и грамотными девелоперами, будут и далее расти в цене, – и сейчас подобное предложение весьма активно «вымывается». В то же время с противоположной ситуацией сталкиваются застройщики объектов, возводимых «в полях». И хотя здесь предлагаются относительно недорогие квартиры, но люди уже видят массу проблем в таких объектах, понимают минусы. Кроме того, эти проекты зачастую реализуются не самыми лучшими застройщиками – с соответствующими последствиями для клиентов (проблемы качества проектов и самого строительства, несоблюдение сроков, самое минимальное благоустройство территорий и, нередко, отсутствие инфраструктуры). В итоге, естественно, нет и предпосылок к росту цен на квартиры в таких комплексах.

Бомба «плохого» спроса

Однако, по большому счету, рынок сам под себя закладывает бомбу. «Потребителей, способных заплатить за правильный продукт честную стоимость, на всех не хватает. Поэтому застройщики вынуждены привлекать те слои покупателей, которые по факту не имеют возможности купить жилье, – уверен исполнительный директор строительной компании LEGENDA Алексей Клюев. – Для этих клиентов создаются беспрецедентные условия, направленные на «вытягивание» не подкрепленного финансами спроса. Это и отсутствие первого взноса, и минимизация ежемесячных платежей, а самое главное – декларируемые цены зачастую находятся ниже себестоимости».

«Спрос в эконом-сегменте во многом удается поддерживать за счет вовлечения в процесс приобретения жилья все менее платежеспособных слоев покупателей, – соглашается Павел Андреев. – А сделать это можно только одним способом – за счет цены. Застройщики начинают новый проект и выставляют низкие цены, действительно, получая таким образом новый слой клиентов. Вопрос в том, насколько адекватно такой застройщик взвешивает риски». По мнению Павла Андреева, во многих случаях речь идет даже не о балансировании на грани рентабельности, а о работе в убыток: «Смогут ли застройщики выровнять экономику подобных проектов за счет увеличения стоимости квартир по мере роста строительной готовности? Я бы на их месте не был столь самонадеян».

«Сегодня основной спрос сосредоточен на нижней ступеньке пирамиды Маслоу: покупают не продукт, а бетонометр. Конечно, долго это продолжаться не будет. У меня нет сомнения, что нынешний объем спроса – искусственный, под ним нет потребностей, подкрепленных деньгами», – говорит Алексей Клюев. В результате, по его мнению, на рынке задан масштаб цен, обусловленный решением сиюминутных проблем отрасли, но никак не связанный с ее развитием.

Между тем восприятие потенциальных покупателей меняется, и это уже сказывается на продажах: «интересные» объекты прирастают в цене, все прочие – «зависают».

«Сегодня даже в массовом сегменте покупатель требует большего, чем просто квартира в доме», – констатирует директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка Холдинга RBI Вера Сережина. «Покупатели квартир стали более требовательными; они оценивают инфраструктуру, транспортную доступность, надежность застройщика и целый ряд других факторов», – комментирует коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Юлия Ружицкая. «На самом деле, на рынке представлено очень мало качественных объектов, создающихся в застроенных и благоустроенных частях города. Поэтому сейчас такое предложение активно «вымывается». С противоположной ситуацией сталкиваются застройщики объектов, возводимых «в полях» – хотя там предлагаются относительно недорогие квартиры, люди уже понимают минусы, с которыми столкнутся после заселения», – рассуждает Екатерина Гуртовая.

​Вера Сережина, директор Управления стратегического маркетинга и исследований рынка Холдинга RBI:

Если говорить о жилье комфорт-класса, то сегодня даже в массовом сегменте покупатель требует большего, чем просто квартира в доме. Необходим определенный уровень комфорта окружения – начиная от подъезда и внутреннего двора, заканчивая кварталом и районом. В современных городских условиях людям необходимы паркинги, магазины возле дома, детсады и школы в шаговой доступности. Выбирая жилой комплекс, потребители понимают, что такое красивый ландшафтный дизайн, безбарьерная среда (например, для велосипедистов и мам с колясками), качественная система безопасности. Люди обращают внимание на то, сколько квартир будет на этаже, не много ли квартир-студий: их часто сдают в аренду. Человеку должно быть комфортно и на визуальном уровне: восприятие окружающей архитектуры очень сильно влияет на наше психологическое состояние.

«Что приобретает человек, купивший квартиру в тесно застроенном новом квартале? – продолжает мысль коллег директор по продвижению ПО «Ленстройматериалы» Дмитрий Карпушин. – К желанным квадратным метрам прилагаются: чудовищная теснота во дворах, шумные магистрали под окнами, отсутствие необходимых торговых точек (аптек, допустим), склоки из-за парковок и ежедневные стояния в пробках по дороге на работу и обратно».

Понимание придет, деньги – нет

Переход строящейся недвижимости из разряда «бетонометра» в категорию приличного жилья будет означать другой уровень себестоимости для застройщика и, соответственно, конечной цены для потребителя. Люди поймут минусы «муравейников» на выселках, но это не даст им финансовой возможности приобрести жилье в другой качественной категории – соответственно, в спросе образуется невосполнимая брешь. Рано или поздно рынку придется искать решения этого уравнения.

Юлия Ружицкая, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:

Покупатели квартир стали более требовательными и внимательно подходят к выбору жилого комплекса, оценивая инфраструктуру, транспортную доступность, стоимость и качество жилья, а также надежность застройщика и его опыт работы на рынке.

Сегодня комфорт проживания, а следовательно, и успех продаж жилья в конкретном объекте определяет сбалансированная квартирография с невысоким процентом студий и однокомнатных квартир. Большая доля наших клиентов – люди семейные, поэтому в наших проектах мы предусматриваем и квартиры с двумя, тремя и четырьмя комнатами. Впрочем, одного лишь наличия сбалансированной квартирографии недостаточно.

Независимо от того, где люди живут, они хотят поддерживать привычный здоровый образ жизни, сформировавшуюся культуру и уровень потребления. Поэтому еще один параметр, на который обращает внимание современный покупатель, – хорошо продуманная коммерческая и социально-бытовая инфраструктура. Застройщик должен создать все условия, чтобы будущие жильцы смогли с комфортом жить, работать, воспитывать детей и проводить свободное время.