Об этом в интервью РБК+ рассуждает руководитель строительной компании Л1 Павел Андреев.
Как вы оцениваете итоги 2016 года? Насколько оправдались ваши изначальные ожидания?
У меня не было каких-то особенных — сверхоптимистичных или, наоброт, супернегативных — ожиданий. Рынок недвижимости - очень консервативная штука, изменения на нем если и происходят, то очень медленно: слишком велика инерция.
На ситуацию в каждом конкретном моменте оказывает серьезное влияние информационный фон — люди обсуждают валютный курс, закрытие или продление программы субсидирования ипотечных ставок, прогнозы цен, новые законодательные инициативы, регулирующие деятельность застройщиков и так далее. Каждая такая «горячая тема» оказывает то или иное влияние на продажи; получаются своеобразные волны, которые то накатывают, то отступают. Когда экономике тяжело, эти волны ощущаются гораздо сильнее.
Как вы оцениваете спрос на жилую недвижимость в целом и на ваши объекты в частности? Судя по отчетам крупнейших застройщиков, ожидавшегося многими существенного снижения спроса не произошло — продажи в этом году держатся на уровне прошлого.
Ситуация с нашими объектами во многом отличается от общерыночной. Мы сейчас активно достраиваем начатые ранее проекты, и люди, как правило, покупают уже готовые к заселению квартиры. Как только мы вводим в эксплуатацию очередной дом, сразу ощущаем значительный прирост в продажах: безопасность сделки все же играет важное значение в текущей ситуации.
В целом же, по моим ощущениям, спрос на жилую недвижимость действительно не падает. Несмотря на то, что вроде бы все мы слышим о том, что уровень реальных располагаемых доходов населения снижается. Однако количество рублей в экономике сильно не меняется; вопрос в том, у кого эти рубли оказываются в руках, а от кого - утекают.
Кто в таком случае сегодня покупает квартиры?
Квартиры нужны всем. Другое дело, что позволить их себе могут немногие. Возможность купить недвижимость есть у 1,5-2% населения. У многих финансовая ситуация действительно ухудшилась, но есть отрасли, которые не испытвают проблем и даже находятся на подъеме. Это, например, IT-сектор или компании, связанные с экспортом.
Проблема в другом. В эконом-сегменте спрос во многом удается поддерживать за счет вовлечения в процесс приобретения жилья все менее платежеспособных слоев покупателей. А сделать это можно только одним способом - за счет цены. И мы все видим этот процесс на рекламных щитах вдоль дорог. Если еще год-два назад минимальная стоимость предлагавшихся объектов была около 1,3 млн рублей, то сейчас — это не редко 1 млн рублей и даже ниже. Застройщики начинают новый проект и выставляют низкие цены, действительно получая таким образом новый слой клиентов. Вопрос в том, насколько адекватно здесь взвешиваются риски. Мне кажется, во многих случаях речь идет даже не о балансировании на грани рентабельности, а работе себе в убыток. Смогут ли застройщики выровнять экономику подобных проектов за счет увеличения стоимости квартир по мере роста строительной готовности? Я бы не был столь уверен на их месте.
Значит ли вышесказанное, что на цены на рынке жилой недвижимости если не падают, то держатся на одном уровне?
Нет, средний чек, напротив, за последний год подрос. Мы же понимаем, что на рекламных щитах представлены наиболее доступные из всех имеющихся предложений. По факту цены потихоньку двигаются вверх, но щиты при этом все равно влияют на потенциальных покупателей, так как формируют у них определенные ожидания по поводу стоимости жилья. Я думаю, что цены будут подрастать и дальше, потому что себестоимость подталкивает их снизу: внутренняя инфляция никуда не делась, импортные материалы и комплектующие существенно подорожали, дополнительное влияние окажет и необходимость соответствовать новым требованиям законодательства, включая отчисления в компенсационный фонд обманутых дольщиков.
Какой вы видите ситуацию на следующий год? Насколько оправданны прогнозы об исчерпании инерции спроса?
Подобные прогнозы я воспринимаю спокойно. В нашей компании увеличивается число готовых квартир и поэтому продажи держатся и будут держаться на нормальном уровне.
Новые проекты собираетесь запускать?
Пока мы новые проекты не анонсируем, смотрим на то, как будет развиваться ситуация в целом. С одной стороны, у нас есть вполне приличный задел на текущих объектах (со сдачей уже готовых корпусов мы приступаем к строительству новых), а с другой стороны, есть и перспективные проекты с высокой степенью готовности к запуску. Я отвечу так: новые проекты не исключаю, так как ситуация может резко пойти в гору - мы как экономика достигнем, наконец, дна и начнем отталкиваться вверх. Внутренне я готовлюсь строить, но подхожу к этому вопросу очень осторожно.
Новые проекты возможны в каком сегменте?
Дома бизнес-класса. В эконом-сегмент мы не пойдем, потому что здесь слишком высока конкуренция, маржа очень низкая, а риски — высокие.
Не было желания успеть запустить что-нибудь новое до вступления в силу новых поправок в законодательство? Насколько вообще влияют эти поправки на объем вывода новых жилых проектов в конце года?
Я смотрю на ситуацию глобально, а изменение законодательства с начала 2017 года — это хоть и важно, но сиюминутно. Сейчас девелоперы действительно запускают в продажу много новых объектов, чтобы не попасть под действие новых поправок. Я их понимаю.
Как вы сами оцениваете эти поправки?
С точки зрения опыта более развитых стран изменения вполне себе правильные. Хотя есть и некоторые вопросы. Во-первых, не странно ли вводить дополнительные требования и ограничения для целой отрасли в такой непростой экономической ситуации. Во-вторых, не окажется ли, к примеру, так, что организуемый компенсационный фонд помощи дольщикам — это способ спасать маленькие компании с помощью больших. Если что-то случится с большой компанией, то средств фонда вряд ли хватит на ее спасение. То есть, получается, закон работает в одну сторону и не работает в другую.
То же самое касается увеличения размера уставного капитала застройщиков. Если компания попадает в тяжелое положение, наличие или отсутствие большого уставного капитала ни на что не повлияет.
Вашей компании придется что-то менять в связи с изменениями в законодательстве?
Мы в следующим году завершим переход к продаже объектов по договорам долевого участия, как этого требует закон. Ранее продажи осуществлялись путем вступления в ЖСК.
