Петербургские девелоперы всегда называли градостроительную политику главным фактором торможения или ускорения деловой активности в своей отрасли, а крутые повороты в этой политике – главным отраслевым риском. Но в 2016 году другие, экономические, риски вышли на первый план, - отмечает президент Холдинга RBI Эдуард Тиктинский. По его словам, хотя год оказался более спокойным, чем ожидалось, отрасль непросто проходит кризис, и далеко не факт, что всё уже позади.
Менее опытные девелоперы могут уйти в минус
- Прогнозы развития строительного рынка на 2015 и 2016 годы были апокалиптическими: глубокий провал спроса, остановка строительства незавершенных объектов со срывом обязательств перед дольщиками, череда банкротств застройщиков. Но коллапса не произошло. Если строители «выжили» в наиболее трудный момент, то и дальше за их экономику можно не опасаться?
- Так может показаться только далеким от экономики людям. Действительно, реальность на нашем рынке оказалась чуть лучше прогнозов, но компании сложно проходят кризисный этап. Маржа в девелопменте крайне низкая – порядка 10% от оборота. А маржа – это не объем денег в карманах собственников; это важный экономический фактор, определяющий, сколько бизнес сможет направить на покупку новых земельных участков и запуск новых проектов. И это также фактор устойчивости к рискам. Если опытный девелопер закладывает 10% маржи, то, в случае реализации рисков, эта цифра, возможно, спустится к нулю. Но если менее опытный девелопер заложил маржу в 3%, то есть большая вероятность, что он сработает в минус.
Динамика себестоимости и цены вызывает тревогу. Себестоимость строительства выросла за год на 7-8 процентов, а цены продажи квартир не изменились. Спрос не растёт, а объем предложения велик. Что касается запаса прочности участников отрасли, то он при такой динамике цен продаж и себестоимости является не большим. И, кстати, откуда мы знаем, что самый трудный для экономики страны момент миновал? Мы еще никогда не жили в условиях рецессии – долговременного отсутствия роста экономики. Мы привыкли, что самые большие проблемы бывают в начале кризисов, а дальше становится все легче и лучше. Но при длительной рецессии экономические болезни протекают иначе.
- Как изменились риски для отрасли в 2016 году относительно предыдущих лет?
- Раньше главные риски для опытного девелопера лежали в плоскости градостроительной политики – ее частых и резких изменений. Мы покупали и готовили участок в одной градостроительной реальности, а строили на нем – уже в другой. Сейчас экономические риски – риски снижения платежеспособного спроса и риски нарушения баланса себестоимость/цена сравнялись с градостроительными по значимости. В текущем году спрос начал стабилизироваться, но это хрупкое равновесие , есть много факторов, способных его нарушить.
Что касается регионального градостроительного законодательства, то мы по-прежнему не понимаем, какие градостроительные нормативы будут регулировать центр города - какие в них будут заложены требования по парковкам, озеленению, и так далее. Но в этом году мы услышали положительные сигналы о том, что, скорее всего, центр города не будет регулироваться по нормативам спального района. Это важно, поскольку сейчас у нас в центре Петербурга – тысячи аварийных домов. И все эксперты сходятся в оценке, что ежегодно это число возрастает еще на 100-300 зданий в исторических районах города, а сегодняшний темп реконструкции – всего 20-25 домов. Вот какую дыру мы должны закрыть, если хотим сохранить петербургский центр, который уже начал разваливаться вследствие физического износа. И его дальнейшая судьба во многом зависит от инвестиционного климата и законодательства.
Мы совершали долевые сделки
- Инвестиционный климат в условиях высоких экономических рисков не может быть теплым, но, с другой стороны, инвестиционный интерес к рынку может возрастать, поскольку делать покупки выгодно на спаде, а не на пике. В 2016 году вы увидели новых инвесторов на петербургском рынке недвижимости?
- Сначала скажу о тех, кого я на этом рынке не увидел. В Петербург не пришли европейские инвесторы – их просто нет. У нас богатый опыт работы с европейскими и американскими инвесторами – это и «Дойче Банк», и «Морган Стэнли» - я хорошо понимаю их логику. Спрос низкий, инвестиционный климат – не на высоте. В другой политической ситуации они могли бы действовать из макроэкономических соображений – недвижимость в Петербурге не может стоить так дешево, как сейчас, поэтому «надо брать». Но политический фактор является дополнительным барьером. Пришли несколько московских игроков – из числа больших компаний, умеющих работать при низкой марже за счет большого оборота. И приходят региональные компании – в основном, потому, что в регионах с экономикой дела обстоят совсем плохо, и на этом фоне петербургский рынок внушает им надежды. Думаю, они обольщаются. Возможно, лучшие из региональных игроков справятся с работой в Петербурге.
Мы делали в этом году инвестиции – совершали долевые сделки. Мне приятно, что собственники недвижимости – в основном, промышленной – оценили наш консервативный подход. Другие предлагали им большие доли в будущем проекте, но они предпочли работать с нами. Потому что, в долевых сделках собственник несет практически такие же риски, как и его партнер-девелопер, а, следовательно, надёжность выходит на первый план.
- Если вы берете на себя эти риски, значит, считаете инвестиции в сегодняшнем Петербурге целесообразными?
- Это мой персональный выбор как предпринимателя. Мне нравится, как развивается компания, и я верю в то, что мы делаем нашей командой. Наши инвестиции связаны не только с экономическими предпосылками.
- Кстати о команде: в этом году компания активно занималась HR-политикой и рассказывала о себе на рынке труда – зачем? Сейчас рынок работодателя, и работники сами придут.
- В отношении рынка работодателя – нет, это иллюзия. Если вам нужны ценные люди, то ваш рынок - всегда рынок работника. Потому что человека, который многое может, всегда интересует конкретная компания. К нам в текущем году пришли несколько человек на позиции директоров Управлений, и вот одна из новых сотрудниц отметила: «Есть всего пара компаний в городе, где я хотела бы работать». Для меня было ценным это услышать – что к нам приходят совсем не случайные люди. И мы рассказываем о себе на рынке труда для того, чтобы привлечь единомышленников. Корпоративный бренд RBI обладает устойчивой репутацией – отсюда суммы, которые предлагают хэдхантеры опытным специалистам RBI.
В нашей кадровой политике не происходит ничего форс-мажорного, обусловленного кризисом – она у нас яркая, нестандартная, и мы ее усиливаем. Компания продолжает инвестировать в развитие людей.
Актуальны базовые рынки
- Как член экспертного совета Премии «РБК Петербург», что Вы можете сказать о номинантах премии этого года? Какие компании, проекты, сделки показались вам интересными?
- Новые компании создаются в заметном количестве, и это ценно. Сегодня актуально импортозамещение, актуальны инновации. При этом в текущей экономической ситуации надо ориентироваться не на изыски, а на базовый рынок, связанный с основными потребностями людей - такими, как, скажем, еда. В лонг- и шорт-листе премии есть проекты, которые работают на стыке этих трех трендов. Мне очень нравится «Партия еды» - стартап, инвестором которого я стал. Мы планируем в ближайшие три года сделать из нее национального чемпиона – компанию с оборотом в несколько миллиардов рублей. Она работает в чрезвычайно перспективной нише – доставка на дом набора продуктов на неделю, с рецептами. Это то, что называется food tech, современные технологии в области еды. Вообще, импортозамещение, натуральные продукты, сельское хозяйство – это и экономически обусловленные тренды, и отражение своего рода моды на здоровый образ жизни. Есть и другие красивые проекты в этой сфере, которые были представлены в лонг-листе, например, «Молочная культура» - качественное местное производство молочных продуктов.
- Что отличает проекты холдинга, вышедшие на рынок в 2016 году, от проектов прошлых лет?
- Есть общее с проектами прошлых лет: покупатели их тепло встретили.
- То есть хорошо покупают квартиры?
- Да, охотно покупают, и по хорошим ценам. Что касается отличий, могу отметить, что 5-10 лет назад характеристики комфорт-класса могли относиться только к дому или квартире. Сегодня покупатель требует, чтобы эти характеристики были применимы ко всему: местоположению, видам из окон, парадной, двору, кварталу, микрорайону. Нужны магазин и детский сад в шаговой доступности, пандусы для колясок, место для велосипедов и колясочная в холле на первом этаже. Нужен консьерж в парадной, интересная отделка в местах общего пользования. Нужен двор, свободный от автомобилей, ландшафтный дизайн двора. Нужна однородная социальная среда, и многое другое. Архитектура всего квартала, где человек планирует жить, не должна вызывать у него чувства дискомфорта.
- Какие сценарии развития событий в 2017 году вы закладываете в стратегию компании?
- При формировании бюджета холдинга мы ориентируемся на не-ухудшение ситуации. Но не потому, что считаем такой сценарий единственно возможным, а потому, что иначе нет смысла серьезно работать. Мы планируем запуск новых проектов.
