Материалы выпуска
Петербургский деловой климат – 2016: и в жар, и в холод Рынок Премия РБК Петербург 2016: культ героев Инструменты «Откуда мы знаем, что самый трудный момент миновал?» Экспертиза «Сейчас ликвидность важнее прибыльности» Экспертиза «Через Петербург проходит несколько климатических зон» Решения
Экспертиза
Материалы выпуска
«Откуда мы знаем, что самый трудный момент миновал?»
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Президент Холдинга RBI Эдуард Тиктинский
Президент Холдинга RBI Эдуард Тиктинский говорит о новых рисках для строительной отрасли и ее инвестиционных перспективах.

Петербургские девелоперы всегда называли градостроительную политику главным фактором торможения или ускорения деловой активности в своей отрасли, а крутые повороты в этой политике – главным отраслевым риском. Но в 2016 году другие, экономические, риски вышли на первый план, - отмечает президент Холдинга RBI Эдуард Тиктинский. По его словам, хотя год оказался более спокойным, чем ожидалось, отрасль непросто проходит кризис, и далеко не факт, что всё уже позади.

Менее опытные девелоперы могут уйти в минус

- Прогнозы развития строительного рынка на 2015 и 2016 годы были апокалиптическими: глубокий провал спроса, остановка строительства незавершенных объектов со срывом обязательств перед дольщиками, череда банкротств застройщиков. Но коллапса не произошло. Если строители «выжили» в наиболее трудный момент, то и дальше за их экономику можно не опасаться?

- Так может показаться только далеким от экономики людям. Действительно, реальность на нашем рынке оказалась чуть лучше прогнозов, но компании сложно проходят кризисный этап. Маржа в девелопменте крайне низкая – порядка 10% от оборота. А маржа – это не объем денег в карманах собственников; это важный экономический фактор, определяющий, сколько бизнес сможет направить на покупку новых земельных участков и запуск новых проектов. И это также фактор устойчивости к рискам. Если опытный девелопер закладывает 10% маржи, то, в случае реализации рисков, эта цифра, возможно, спустится к нулю. Но если менее опытный девелопер заложил маржу в 3%, то есть большая вероятность, что он сработает в минус.

Динамика себестоимости и цены вызывает тревогу. Себестоимость строительства выросла за год на 7-8 процентов, а цены продажи квартир не изменились. Спрос не растёт, а объем предложения велик. Что касается запаса прочности участников отрасли, то он при такой динамике цен продаж и себестоимости является не большим. И, кстати, откуда мы знаем, что самый трудный для экономики страны момент миновал? Мы еще никогда не жили в условиях рецессии – долговременного отсутствия роста экономики. Мы привыкли, что самые большие проблемы бывают в начале кризисов, а дальше становится все легче и лучше. Но при длительной рецессии экономические болезни протекают иначе.

- Как изменились риски для отрасли в 2016 году относительно предыдущих лет?

- Раньше главные риски для опытного девелопера лежали в плоскости градостроительной политики – ее частых и резких изменений. Мы покупали и готовили участок в одной градостроительной реальности, а строили на нем – уже в другой. Сейчас экономические риски – риски снижения платежеспособного спроса и риски нарушения баланса себестоимость/цена сравнялись с градостроительными по значимости. В текущем году спрос начал стабилизироваться, но это хрупкое равновесие , есть много факторов, способных его нарушить.

Что касается регионального градостроительного законодательства, то мы по-прежнему не понимаем, какие градостроительные нормативы будут регулировать центр города - какие в них будут заложены требования по парковкам, озеленению, и так далее. Но в этом году мы услышали положительные сигналы о том, что, скорее всего, центр города не будет регулироваться по нормативам спального района. Это важно, поскольку сейчас у нас в центре Петербурга – тысячи аварийных домов. И все эксперты сходятся в оценке, что ежегодно это число возрастает еще на 100-300 зданий в исторических районах города, а сегодняшний темп реконструкции – всего 20-25 домов. Вот какую дыру мы должны закрыть, если хотим сохранить петербургский центр, который уже начал разваливаться вследствие физического износа. И его дальнейшая судьба во многом зависит от инвестиционного климата и законодательства.

Мы совершали долевые сделки

- Инвестиционный климат в условиях высоких экономических рисков не может быть теплым, но, с другой стороны, инвестиционный интерес к рынку может возрастать, поскольку делать покупки выгодно на спаде, а не на пике. В 2016 году вы увидели новых инвесторов на петербургском рынке недвижимости?

- Сначала скажу о тех, кого я на этом рынке не увидел. В Петербург не пришли европейские инвесторы – их просто нет. У нас богатый опыт работы с европейскими и американскими инвесторами – это и «Дойче Банк», и «Морган Стэнли» - я хорошо понимаю их логику. Спрос низкий, инвестиционный климат – не на высоте. В другой политической ситуации они могли бы действовать из макроэкономических соображений – недвижимость в Петербурге не может стоить так дешево, как сейчас, поэтому «надо брать». Но политический фактор является дополнительным барьером. Пришли несколько московских игроков – из числа больших компаний, умеющих работать при низкой марже за счет большого оборота. И приходят региональные компании – в основном, потому, что в регионах с экономикой дела обстоят совсем плохо, и на этом фоне петербургский рынок внушает им надежды. Думаю, они обольщаются. Возможно, лучшие из региональных игроков справятся с работой в Петербурге.

Мы делали в этом году инвестиции – совершали долевые сделки. Мне приятно, что собственники недвижимости – в основном, промышленной – оценили наш консервативный подход. Другие предлагали им большие доли в будущем проекте, но они предпочли работать с нами. Потому что, в долевых сделках собственник несет практически такие же риски, как и его партнер-девелопер, а, следовательно, надёжность выходит на первый план.

- Если вы берете на себя эти риски, значит, считаете инвестиции в сегодняшнем Петербурге целесообразными?

- Это мой персональный выбор как предпринимателя. Мне нравится, как развивается компания, и я верю в то, что мы делаем нашей командой. Наши инвестиции связаны не только с экономическими предпосылками.

- Кстати о команде: в этом году компания активно занималась HR-политикой и рассказывала о себе на рынке труда – зачем? Сейчас рынок работодателя, и работники сами придут.

- В отношении рынка работодателя – нет, это иллюзия. Если вам нужны ценные люди, то ваш рынок - всегда рынок работника. Потому что человека, который многое может, всегда интересует конкретная компания. К нам в текущем году пришли несколько человек на позиции директоров Управлений, и вот одна из новых сотрудниц отметила: «Есть всего пара компаний в городе, где я хотела бы работать». Для меня было ценным это услышать – что к нам приходят совсем не случайные люди. И мы рассказываем о себе на рынке труда для того, чтобы привлечь единомышленников. Корпоративный бренд RBI обладает устойчивой репутацией – отсюда суммы, которые предлагают хэдхантеры опытным специалистам RBI.

В нашей кадровой политике не происходит ничего форс-мажорного, обусловленного кризисом – она у нас яркая, нестандартная, и мы ее усиливаем. Компания продолжает инвестировать в развитие людей.

Актуальны базовые рынки

- Как член экспертного совета Премии «РБК Петербург», что Вы можете сказать о номинантах премии этого года? Какие компании, проекты, сделки показались вам интересными?

- Новые компании создаются в заметном количестве, и это ценно. Сегодня актуально импортозамещение, актуальны инновации. При этом в текущей экономической ситуации надо ориентироваться не на изыски, а на базовый рынок, связанный с основными потребностями людей - такими, как, скажем, еда. В лонг- и шорт-листе премии есть проекты, которые работают на стыке этих трех трендов. Мне очень нравится «Партия еды» - стартап, инвестором которого я стал. Мы планируем в ближайшие три года сделать из нее национального чемпиона – компанию с оборотом в несколько миллиардов рублей. Она работает в чрезвычайно перспективной нише – доставка на дом набора продуктов на неделю, с рецептами. Это то, что называется food tech, современные технологии в области еды. Вообще, импортозамещение, натуральные продукты, сельское хозяйство – это и экономически обусловленные тренды, и отражение своего рода моды на здоровый образ жизни. Есть и другие красивые проекты в этой сфере, которые были представлены в лонг-листе, например, «Молочная культура» - качественное местное производство молочных продуктов.

- Что отличает проекты холдинга, вышедшие на рынок в 2016 году, от проектов прошлых лет?

- Есть общее с проектами прошлых лет: покупатели их тепло встретили.

- То есть хорошо покупают квартиры?

- Да, охотно покупают, и по хорошим ценам. Что касается отличий, могу отметить, что 5-10 лет назад характеристики комфорт-класса могли относиться только к дому или квартире. Сегодня покупатель требует, чтобы эти характеристики были применимы ко всему: местоположению, видам из окон, парадной, двору, кварталу, микрорайону. Нужны магазин и детский сад в шаговой доступности, пандусы для колясок, место для велосипедов и колясочная в холле на первом этаже. Нужен консьерж в парадной, интересная отделка в местах общего пользования. Нужен двор, свободный от автомобилей, ландшафтный дизайн двора. Нужна однородная социальная среда, и многое другое. Архитектура всего квартала, где человек планирует жить, не должна вызывать у него чувства дискомфорта.

- Какие сценарии развития событий в 2017 году вы закладываете в стратегию компании?

- При формировании бюджета холдинга мы ориентируемся на не-ухудшение ситуации. Но не потому, что считаем такой сценарий единственно возможным, а потому, что иначе нет смысла серьезно работать. Мы планируем запуск новых проектов.