По словам инженеров, строительная отрасль переживает самую серьезную технологическую революцию со времен изобретения водопровода — шквал инноваций накрыл городские инфраструктуры, «начинку» домов и квартир, изменил свойства строительных материалов, подходы к планировкам жилища и окружающей его территории. Строительная компания LEGENDA одна из первых в России ввела термины этой революции в коммерческий оборот, начав продавать в Петербурге жилье smart-класса. О том, насколько быстро меняется российская застройка в технологическом отношении, «РБК+» беседует с основателем LEGENDA Василием Селивановым.
«Шестьдесят процентов продуктов на нашем рынке одинаковы»
— Что такое smart для рынка жилья? И как сегодня понимают smart в применении к застройке на Западе и в России?
— Smart-квартира — это суббренд компании LEGENDA. Под этим именем в начале своего развития мы представили так называемые умные планировки: особое проектирование, позволяющее эффективно реализовать потенциал каждой квартиры. В дальнейшем мы развили концепцию smart, и сегодня это уже определение качественного и функционального жилья, начиная от материалов, используемых при строительстве, инженерных сетей, и заканчивая подходами к инфраструктуре всего дома.
Когда мы только начинали в 2012 году, то понимали, что идею эффективных smart-планировок нужно поддерживать передовыми технологическими решениями. И надо сказать спасибо, что на тот момент рынок (его структура, потребности, себестоимость материалов) позволил эти решения внедрять. Мы видели запас рентабельности, который давал нам возможность установить высокую планку по качеству итогового продукта. Безусловно, идя на определенный эксперимент, заметно рискуя, мы все же успели многое опробовать. Благодаря тому опыту мы сейчас понимаем, как такие передовые решения можно развивать, как их можно оптимизировать: что получилось хорошо, а над чем нужно еще думать, и… Наверно, теперь уже нужно только ждать. Ждать времени, когда рынок созреет к таким внедрениям опять.
— Хотите сказать, что сейчас «умные дома» не нужны?
— Давайте будем откровенны: сегодня жилищное строительство, к сожалению, находится в аутсайдерах любых инноваций, что бы там ни говорили. Эта отрасль сейчас развивается очень экстенсивно, и говорить о серьезных качественных скачках, в том числе в технологиях, а уж тем более о серьезных инновациях, неактуально. Для того чтобы исправить ситуацию, должно измениться многое — в том числе в движении цен.
— Должна вырасти цена жилья?
— Текущая рентабельность любого застройщика находится в зоне погрешности расчетов в этом бизнесе. На данный момент за счет растущей себестоимости пружина ценообразования сжата до предела. И она скоро разожмется очень резко. Вопрос только в том, что послужит для этого сигналом. Сегодня очень непростая ситуация для появления положительной ценовой динамики: активность спроса резко упала, покупатель есть, но он не спешит, выбирает. Попытки застройщиков создать ценовую динамику, чтобы восстановить рентабельность, неэффективны. При любом повышении цены покупатель мгновенно переключается на конкурентов, ведь слишком мало качественных различий в продуктах — 60% продукта на рынке одинаковы. Выход из этой ситуации один – создавать различия по качеству, предлагая потребителю лучшие, чем у других компаний, решения. Но тут-то и появляется драматическое противоречие – без качества нет возможности выделиться и стимулировать продажи, а для качества нет достаточной маржи. Если мы говорим о рынке развития, то цена должна вырасти минимум на 20-25%. Такое повышение обеспечит устойчивый рост отрасли, которая сможет всерьез думать о качестве.
Семьи, готовые платить
— Сейчас уровень качества жилой застройки снизился?
— Планка по качеству на рынке жилья в целом падает. Базовое качество массового строительства таково, что не выдерживает никакого подъема цены: потребителю просто не за что доплачивать. Стремясь сохранить остатки рентабельности, участники рынка выбирают путь неувеличения затрат, а это всегда потеря качества.
Все самые прогрессивные вещи, так или иначе, реализуются в среднем сегменте. Премиальный рынок очень консервативен. Нижний сегмент всегда ограничен бюджетом, и по этой причине никаких инноваций, направленных на качество, в нем быть не может. Остается продукт для среднего класса, который может делать осмысленный выбор. И представители среднего класса готовы платить за реальное качество, но мало кто может его предложить, и не только потому, что не хочет…
— И в среднем классе вы как раз и видите своего потребителя, но спрос упал?
— Наш потребитель, видя нашу эпическую битву за качество, уже может потрогать результат руками и готов доплачивать премию к среднему уровню рынку за наш продукт. Падение спроса на рынке измеряется ровно объемом сделок частных инвесторов, ранее закупавших «бетонометры». На рынке остались семьи, которые покупают для себя. Причем большая доля квартир покупается в ипотеку, и здесь потребителю крайне важно получить качественный продукт — у него нет финансовых запасов на исправление дефектов строительства и производство масштабных отделочных работ, да и времени, как правило, тоже нет.
— Качество продукта — это только вопрос увеличения затрат или есть другие причины того, что строится в основном плохое жилье?
— Есть другие причины. Мы видим неготовность отрасли реализовывать задачи с высоким уровнем качества. Мы сталкиваемся с тем, что никто не может качественно выполнить простую чистовую отделку в больших объемах. Получается, что для реализации масштабного современного проекта необходимо изменить инфраструктуру и культуру производства строительной отрасли. То есть для того, чтобы хорошо отделать 800 квартир, нужно иметь в подрядчиках как минимум 10-15 отделочных компаний. И это самый простой пример. В более технологичных видах работ ситуация куда сложнее.
О фундаментальных инвестициях и розовом банте сверху
— В России есть проекты застройки, которые вы считаете интересными, помимо тех, что строит LEGENDA?
— Я всегда говорю, что мы идеологические лидеры на этом рынке. Мы не лидеры по объему бетонометров. Появляются интересные проекты, особенно в регионах, где при наличии платежеспособного спроса высока насыщенность рынка, и, как следствие, конкуренция. Но в этих проектах передовые идеи внедряются осторожно, по чуть-чуть. Мы же сразу установили для себя высокий уровень. Стратегия LEGENDA заключалась в том, чтобы выходить на рынок с уникальным продуктом.
— Но вернемся к показательным примерам. Вы много ездите, смотрите. Что сейчас происходит в жилищном строительстве в мире?
— С точки зрения качества я радикальных изменений не увидел, но заметны доступность технологий и инновационных материалов. Надо сказать, что рынок недвижимости в той же Европе — очень небольшой по объему. У них нет таких глобальных проектов, как в Москве или Петербурге, но именно поэтому небольшие европейские жилые комплексы — это плоды вдумчивой и кропотливой работы.
А вот то, что действительно удивляет, так это серьезные инфраструктурные проекты по реновации территорий. Таких примеров очень много, они есть почти в каждом крупном европейском городе: проект реновации территории бывшего завода Electrolux под Стокгольмом или Hafencity в Гамбурге. И здесь мы выходим на важную тему: очевидно, что все это было бы невозможно без глубокого понимания местными властями инвестиционных процессов. Первичным девелопментом в таких проектах занимается муниципалитет, создавая карту развития территории и устанавливая прозрачные правила игры, а кроме того, обеспечивая максимальную и постоянную поддержку участникам проекта.
— Совсем недавно LEGENDA стала участником проекта «Балтийская жемчужина». Это как раз пример четкого регулирования застройки большой территории?
— Сегодня «Балтийская жемчужина» — это лучший проект комплексного освоения территории в Петербурге. Но хочу отметить, что он появился исключительно благодаря двум обстоятельствам. Первое — активная поддержка городской властью подготовки всех градостроительных аспектов развития этой территории. Второе — колоссальная системная работа самого инвестора проекта — Шанхайской государственной корпорации.
В этот проект вложены огромные ресурсы — в социальную сферу, в транспортные сети, в создание качественной инфраструктуры. Никакой российский коммерческий застройщик не стал бы этого делать в таком объеме; частные отечественные инвесторы не имеют возможностей и стимулов к такому долгосрочному, фундаментальному инвестированию. Несмотря на то что китайский проект тоже по своей сути коммерческий, и он должен полностью окупиться, основная его задача изначально была достичь показательного уровня качества.
Уникальность территории для меня как девелопера заключается в том, что тебе передают землю, которая полностью инженерно и инфраструктурно подготовлена, где минимизированы все градостроительные риски. Цена земли сформирована с учетом всех нагрузок: детские сады, школы, дороги... Ты получаешь идеальный продукт с розовым бантом сверху.
— Выходит, что развитие в жилищном домостроении в Петербурге все же наблюдается?
— Понимаете, «Балтийская жемчужина» — это пока только исключение, а не правило. В этом и проблема. Когда таких «Балтийских жемчужин» в городе будет хотя бы с десяток, тогда и рынок выйдет на совершенно другой уровень. Будет и качественное предложение, и стабильный спрос на него.
— Когда в России начнется технологическая революция в домостроении? Возможен ли резкий переход на smart-решения?
— Все, конечно, мечтают о большом 3D-принтере, который будет сразу печатать целые дома. Лучше год помучиться с детальным проектированием, а потом за 3 месяца построить здания. Сегодня это уже не кажется абсолютной фантастикой. В Дубае в июне такой дом уже построили (правда, напечатали не целиком дом, а пока только его крупные детали. — Ред.).
Технологии уже есть. Более того, я думаю, что сегодня сфера проектирования у нас больше готова к переменам, чем само строительство. Все-таки в России серьезно развиваются и BIM-проектирование, и информационные модели. Многие проектировщики понимают, что за этим будущее, и лучше ступить в него уже сегодня, потому что завтра можешь опоздать. Безусловно, это не просто дается, потому что, опять же, системного спроса на новое проектирование пока нет. Но как только появится платежеспособный спрос, процесс пойдет.
