Прошло примерно 10 лет с момента начала реализации в Петербурге первых крупных проектов комплексного освоения территории (КОТ). Удалось ли реализовать изначально заложенную в подобные проекты концепцию? Жива ли сама идея КОТ? Об этом, а также о том, может ли городская застройка измениться под воздействием новых технологий и материалов, в интервью РБК+ рассуждает председатель совета директоров ГК «Росстройинвест» Федор Туркин.
– Насколько удачной, на ваш взгляд, можно назвать изначальную концепцию КОТов? Как вы оцениваете результаты воплощения этой концепции?
– Если вспомнить историю вопроса, то на государственном уровне была поставлена задача: сделать жилье доступным. Для решения этой задачи и была затеяна тема с комплексным освоением территорий. Предполагалось, что государство возьмет на себя всю инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру, а застройщик – проектирование и возведение жилья. При этом ставилась цель уложиться по цене в 30 тыс. рублей за квадратный метр массового жилья.
В Петербурге тогда стартовали два заметных проекта – «Славянка» от «Балтроса» и «Северная долина» до «Главстрой-СПб». Каков результат? Люди живут в построенных домах и, надеюсь, счастливо. Но вот в изначально заявленную цену не попали, несмотря на подключение государства на первом этапе. К сожалению, в определенный момент оно ушло, и насколько были выполнены изначальные обязательства перед застройщиками, участникам рынка до сих пор не очень ясно. Вот бизнес сделал всё, что мог, это точно. Завершались проекты как чисто коммерческие, и итоговую цену жилья я бы назвал разумно доступной.
Сегодня проекты КОТ в Петербурге и Ленинградской области представлены достаточно широко. Тема «живая», несмотря на то что кризис реально уменьшил спрос и реализовывать задуманное будет гораздо тяжелее.
– Будут ли застройщики стартовать с новыми проектами КОТ в новых экономических условиях?
– Обязательно будут. Хотя есть настораживающие посылы со стороны государства. В ряде регионов власти уже требуют от девелоперов при реализации крупных проектов гораздо больше, чем строительство социальной инфраструктуры (как это объявлено в Петербурге). Речь идет о возведении серьезной транспортной и инженерной инфраструктуры в плюс к социальной. У нас тоже начались разговоры на эту тему.
При таком подходе реализовывать проекты будет чрезвычайно сложно. Хотя застройщики могли бы чувствовать себя более уверенно при наличии доступного финансирования и дешевой ипотеки (в моем понимании – не более 6% годовых). Пока же и деньги дороговаты, и взять их непросто – в кризисные времена банки строителей не балуют своим отношением. Но самое главное – это уменьшающиеся доходы наших граждан. Даже шестипроцентная ипотека не сможет охватить основную массу желающих приобрести жилье.
– Прообразом сегодняшних КОТов можно назвать ленинградскую квартальную застройку позднесоветского периода. Отличаются ли сегодняшние проекты в лучшую сторону или это не так?
– Сегодняшний подход больше соизмерим с человеческим масштабом. Хотя некоторые проекты комплексного освоения территории страдают сверхуплотненностью. В советские времена, напротив, была некая разряженность, часто переходившая в неразумное расходование территории. Сейчас все более гармонично, так что я бы отдал предпочтение сегодняшнему подходу.
– Каков сегодня набор характеристик, которым отвечает жилье, пользующееся хорошим спросом? Когда потребительский выбор преимущественно по цене уступит место более рациональному подходу?
– На протяжении целого ряда лет покупатель отдавал предпочтения проектам, в которых высота потолков составляла 2,8-2,9 м, с достаточно крупными санузлами, с просторными прихожими. На семью из 4 человек нормальной считалась площадь в 65-75 метров. Но сегодня все чаще 5 человек въезжают в 50-метровую квартиру. Появились достаточно крупные проекты, в которых высота потолков в домах не превышает 2,5 м.
То же самое касается прочих параметров комфортной среды. Теоретически все потенциальные покупатели хотели бы жить в домах с благоустроенной территорией, с ландшафтным дизайном. Однако скромные возможности вынуждают людей брать то, что дешевле. Ситуация изменится только тогда, когда стабилизируются доходы и упадут ставки по ипотеке. При благоприятных условиях это может случиться за три года. При менее благоприятных условиях это может вообще никогда не случиться.
Что касается нашего подхода, то мы очень упертые: во всех своих проектах стараемся делать яркую архитектуру, привносим в проект какие-то изюминки. На данный момент коммерческой отдачи подобный подход не дает. Но мы надеемся, что в перспективе ближайших десяти лет ситуация все же изменится – покупатель будет делать выбор, исходя из комплексной оценки продукта, а не только по цене.
– Ваши планы в связи с новыми экономическими условиями как-то поменялись?
– Года три назад мы планировали выйти с пятью новыми проектами примерно по 300-400 тыс. м2 жилья. Но рынок сжался, и сейчас такие возможности есть только у очень крупных застройщиков. Тем не менее несколько проектов КОТ намечаются, они будут чем-то похожи на наши «Золотые купола» – малоэтажные, соразмерные человеку. Что там будет с метражами, подскажет рынок.
– Сегодня различные отрасли переживают технологически сдвиги. А как в строительстве? Изменится застройка под воздействием новых материалов и технологий?
– Теоретически, то вполне реально начать строить доступное жилье, предназначенное для социального найма, по отработанным для этого сегмента зарубежным технологиям. Они есть, они дешевые, но сейчас не поддерживаются отечественной нормативной базой. Я не знаю, по каким причинам.
Речь идет о каркасных зданиях с навешиваемыми легкими панелями. Причем подобный подход применим не только для жилья. Взять те же школьные здания или поликлиники. Они могли бы стоить в разы дешевле. Все технологии отработаны, новые материалы опробованы. Но нормативные ограничения не позволяют им находить свое место под солнцем.
– Будет ли ситуация меняться?
– Волей-неволей мы к этому придем. Невозможно остановить мировой прогресс. Новые технологии обеспечивают новые возможности и могут быть реализованы внутри страны.
