Пережив 2015 год, петербургские застройщики облегченно выдохнули: мрачные предсказания о будущем отрасли не сбылись, а итоговые продажи оказались лучше ожидаемых. Однако это не означает, что ситуация в отрасли благостна, причем проблемы далеко не всегда обусловлены рыночной конъюнктурой. С завидной частотой девелоперы узнают о новых инициативах властей, направленных на регулирование рынка. «Рост нашей эффективности не поспевает за увеличением нормативной нагрузки», – заявляет Михаил Возиянов, генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург» и президент НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов», в интервью РБК+.
– Что происходит со строительством жилья в Петербурге сегодня? Какой прогноз развития ситуации вы считаете наиболее вероятным?
– Попробую сделать моментальный снимок отрасли. Что я вижу? Первое. Продажи сейчас, в середине 2016 года, не являются проблемой. Мы реализуем несколько меньше, чем в рекордном 2014 году, но находимся на уровне 2012-2013 гг. (а это были довольно неплохие годы). Да, есть компании, которые испытывают затруднения, но и есть участники рынка, которые запускают новые проекты, расширяют свою рыночную долю.
Второе. Важно понимать не только то, что мы имеем, но и то, чего удалось избежать. Чего же? Обвала цен (они сейчас находятся на уровне уже упомянутого неплохого 2013 г.). Драматического снижения спроса (а предрекали падение на 50-70%). Массового ухода компаний с рынка (в сфере жилищного строительства всего пара резонансных банкротств). В общем, отрасль живет и вводит в эксплуатацию довольно большой объем квартир.
Но есть сложности. Во-первых, мы видим их на уровне подрядного рынка. Компании-подрядчики испытали большее давление, потому что, помимо некоторого снижения объемов в жилищном строительстве, есть очень большое падение в коммерческой недвижимости, а также сокращение государственного заказа. Во-вторых, продолжается инфляционное давление на себестоимость: арматура подорожала, цемент тоже, продолжают повышаться тарифы на перевозки и так далее.
Думаю, если макроэкономическая ситуация стабилизируется при текущем – уже подросшем – уровне цен, то в 2017 году мы увидим позитивное развитие жилищной отрасли; по крайней мере, в петербургской агломерации.
– Как сегодняшняя ситуация повлияет на развитие событий в сегменте жилищного строительства в ближайшем будущем (скажем, в перспективе 3-4 лет)?
– В 2015 году и в первой половине 2016-го мы заканчивали проекты, которые были запущены при прошлой политике властей, касающейся социальной инфраструктуры. Сейчас в Петербурге начинают реализовываться проекты, в которых детские сады и школы возводятся за счет застройщиков. А это совершенно другая нагрузка по себестоимости. Большая доля проектов комплексного освоения территории (КОТ) означает и большую нагрузку по дорогам, инженерному освоению.
Что будет дальше? Изменения в правилах землепользования и застройки в Петербурге, новая политика властей Ленобласти в части софинансирования соцкультбыта (так называемый «светофор») приведет к тому, что объекты, которые будут вводиться в 2017-2019 гг. и далее, будут еще дороже по нагрузке на себестоимость. В городе дополнительно снижается предельная высотность, повышаются требования к парковкам, количеству объектов социально-бытовой инфраструктуры, озеленению, плотности застройки и так далее. А ведь помимо региональной нагрузки, есть еще и федеральная, связанная с изменениями в 214-й законе о долевом строительстве. Они подразумевают увеличение требований к уставному капиталу, страхованию и так далее. В конечном итоге себестоимость, которая привнесена действиями властей, продолжает увеличиваться и помимо обозначенных выше инфляционных факторов.
Заметьте: конечные цены на квартиры пока не растут. Но это означает лишь, что постоянное накопление факторов себестоимости приведет в какой-то момент к всплеску цен на жилую недвижимость. Это произойдет, как только рынок развернется в положительную плоскость с точки зрения спроса.
– А если предположить, что спрос в положительную плоскость не вернется?
– Я могу возмущаться, что огурцы в супермаркете стоят на 30% дороже, чем полтора года назад. Но это все те же огурцы, и я вынужден их покупать, если хочу сделать вкусный салат. На продуктах питания ситуация отражается быстро и резко. Что касается товаров длительного спроса, с длинным производственным циклом, то процесс отыгрывания факторов давления на себестоимость размазывается на годы. Но законы действуют те же самые.
Стоимость жилья в Петербурге, как правило, меняется скачкообразно: 2-3 года рынок стоит, а затем происходит рост цен 20-30%. Затем рынок снова «отдыхает». Так это обычно работает, и я не вижу причин, по которым механизм изменится.
– То есть вы уверены, что через некоторое время все вернется на круги своя?
– Не совсем так. Мы входим в новую реальность, в которой не ожидаем ежегодного роста реальных доходов населения, как это было в предыдущее десятилетие. Быстрый рост доходов серьезным образом влиял на спрос по жилью. Впредь мы не ожидаем ничего подобного. В результате девелоперы будут находиться под определенным прессингом не только со стороны себестоимости, но и со стороны спроса. Это означает, что продавать будет сложнее, что среда будет конкурентнее. Побеждать смогут те застройщики, которые готовы предложить востребованные форматы жилья (не только с точки зрения квартирографии, хотя и это тоже), более эффективны в реализации проектов в целом, умеют делать удачные инвестиции в земельные участки с точки зрения локации и прочих важных параметров. Все это зовется искусством девелопмента, и именно владение им позволит лучшим победить в новой реальности.
– Какими в этой связи будут проекты, которые материализуются примерно в 2020 году? На что они будут похожи с градостроительной точки зрения? Чем будут отличаться от сегодняшних?
– Если мы сравним проект 2010 года с проектом 2020 года, то увидим несколько важных отличий, обусловленных изменениями нормативов: больше парковочных мест, объектов соцкультбыта, меньше плотность, высотность и так далее. С одной стороны, это хорошо. Но я вернусь к началу разговора: нужно понимать, что новые проекты будут гораздо более дорогими, и кто-то должен за все это заплатить. И этот кто-то – в основном, потребитель.
Мы, как застройщик, заинтересованы продавать дешевле, потому что это увеличивает число потенциальных клиентов. Но если раньше нас не просили построить детский сад, а сегодня просят, то наш новый объект будет просто дороже на один детский сад, как бы мы ни повышали свою эффективность. Я вообще не вижу сегодня серьезных рычагов, которые снижали бы себестоимость строительства. Работа застройщиков над повышением собственной эффективности не успевает за изменением нормативной нагрузки.
Вывод: жилье будет более комфортным, его станет безопаснее покупать, но оно будет более дорогим.
– Изменится ли как-то подход потребителей к выбору нового жилья?
– С точки зрения информации, все большую роль играет Интернет. В Петербурге, наверное, у всех потенциальных покупателей жилья есть доступ в Интернет, где можно увидеть весь рынок целиком. Такого не было еще 5 лет назад.
Все больше покупателей способны сделать окончательный выбор на основании собственного анализа; мы видим, что поток клиентов переместился из офиса непосредственно на площадки. В этом смысле конкуренция меняется: гораздо более важным становится то, как выглядит площадка, как идет процесс строительства. В отличие от машиностроения, стройка – это производственный процесс, который можно подъехать и увидеть. Будут выигрывать компании, у которых в прямом смысле хорошо устроено производство.
– Изменятся ли как-то сообщения, которые девелоперы будут стараться донести до потенциальных покупателей?
– Серьезным фактором будет оставаться надежность. Несмотря на усилия властей, чувство безопасности у клиентов вряд ли будет быстро крепнуть.
Если же говорить про суть сообщений, то и она будет меняться. Мы увидим большое число компаний, которые способны произвести жилье достойного базового качества. Покупателя же будут привлекать определенным стилем жизни в конкретных микрорайонах.
Мы где-то возвращаемся к нормам проектирования позднего советского времени, когда обязательно должны быть предусмотрены детский сад, школа, почтовое отделение, продовольственный магазин и т. д.
– А есть ли разница между позднесоветским и сегодняшним предложением?
– В качестве реализации. Проблема советского была в том, что оно плохо сделано. По большому счету, сегодня мы сделали круг и возвращаемся с более качественным жильем, с большим насыщением конкурентными рыночными операторами и какими-то вещами, которых раньше не было (парки развлечений, торговые центры и так далее).
Будут развиваться проекты, которые позволят людям даже в районах, не прилегающих к центру, иметь высокое качество жизни. Да, они будут по-прежнему специально ездить в Мариинку, но это не то же самое, что поездка за покупками в Гостиный Двор или в «Пассаж» в советское время, когда альтернативы по сути не было.
– При проектировании крупных проектов ближайшего будущего вы закладываете какие-то подходы, характерные для «умного города»? Растет ли спрос на эти подходы?
– Когда начинают говорить про «умный город», почему-то основной крен восприятия понятия сдвигается в сторону информационных и транспортных технологий. А я вот задал недавно вопрос про «умный город» коллегам в Финляндии. Они ответили, что помимо информационных систем и регулирования трафика не менее важным является гармоничное и эффективное взаимодействие с окружающими пространствами. Например, использование природных возможностей территории. Так что я бы посмотрел на слово «умный» немного с другой стороны.
Умный – это ведь и удобный, продуманный, комфортный город для жизни. Подобный подход можно перенести и на уровень квартала, и на уровень дома. Мы, например, очень большое внимание уделяем тому, как управляются жилые комплексы. Часто для строителей сданный объект – отрезанный ломоть. Мы же понимаем, что восприятие нашей работы формируется долгие годы, уже после того, как люди заселились. Какие у них впечатления, эмоции, какие проблемы возникают или, наоборот, не возникают? Это оказывается не менее, а может, даже более важно, чем качество строительства.
– Ваша управляющая компания участвует в процессе проектирования?
– Да, они согласовывают техническое задание. Есть простые вещи, которые не важны ни с точки зрения стройки, ни с точки зрения продаж. Но всегда должна быть третья сила, которая думает, куда будет сгребаться снег, куда будет стекать вода, где сделать кладовку для хозинвентаря, какой сорт травы высадить на газоне и так далее. Это очень важные для практической жизни дома и качества жизни людей вещи.
– Вы, как представитель европейского концерна, можете оценить отличия нашей стройки от финской, скажем? Есть ли технологии или материалы, которые пока до нас не дошли?
– Мы принципиально производим практически тот же продукт, что и в Финляндии. Нормативы у нас достаточно схожи, за исключением требований по энергоэффективности (но к ним в Европе шли лет двадцать).
Что касается технологий и материалов, то мы работаем с существующим рынком. Есть рынок подрядных мощностей, проектных мощностей, промышленность стройматериалов. В нашем бизнесе это все локальные вещи; никто не повезет какие-то особые плиты за тысячи километров, так как это экономически неэффективно. Возможны исключения для каких-то инженерных систем или отделочных решений в дорогом сегменте, но в целом мы ориентированы на местных производителей. Возможно, есть неровности с точки зрения подрядных мощностей. Я уже заметил, что подрядчики сегодня испытывают сложности, но вне зависимости от текущей ситуации в этой сфере есть потенциал для развития и с точки зрения качества и с точки зрения производственной базы. Должны появиться компании, которые работают устойчиво и способны выполнять весь комплекс работ. К сожалению, пока таких на рынке недостаточно. Тем не менее, я могу сказать, что продукция выпускается в Петербурге приемлемого качества, нам есть из чего выбрать.